Oberäknelig omvärld ger den avgörande stöten

Några gånger under de senaste 110 åren har bostadsmarknaden vacklat riktigt ordentligt i Helsingfors. För det har det alltid krävts utomstående hjälp.

Bostadspriserna har fallit i snart ett decennium i stora delar av Finland. Allt fler regioner har dragits med i den dystra utvecklingen och det finns vissa tecken på att nedgången också drabbat delar av Helsingforsregionen.

Signalerna om sämre tider på bomarknaden i huvudstadsregionen är ändå mycket svaga och ger man sig in på prognoser kan man lika enkelt få fel som rätt.

Det kan vara upplysande att se tillbaka på historien för att förstå vad som krävs för att det ska bli riktigt skakigt på bostadsmarknaden i den finländska huvudstaden.

När de första bostadsaktiebolagen grundades i slutet av 1800-talet och i början av 1900-talet var omständigheterna radikalt annorlunda än nu. Det var ont om kapital och en modern lånemarknad riktad till privatpersoner likt den vi har nu fanns inte.

Bostadsaktiebolagen grundades som aktiebolag med uppgift att samla tillräckligt med kapital för att bygga ett höghus i till exempel Kronohagen eller Ulrikasborg i Helsingfors.

Finansieringen kompletterades med olika arrangemang efter att huset blivit färdigt. Det kunde handla om extra vederlag under en viss tid eller att en del av lägenheterna i huset hyrdes ut.

Om allt detta har Esko Nurmi, Martti Luja och Laura Puro skrivit i boken Kansan osake. Suomalaisen asunto-osakeyhtiön vaiheet (Folkets aktie. Det finländska bostadsaktiebolagets historia).

Den första krisen för bostadsaktiebolagen kom tidigt och hade starka internationella kopplingar: första världskriget.

De dåtida finansmarknaderna vacklade snart med en inflationstakt på flera hundra procent också i Finland. Många bostadsaktiebolag hamnade i trångmål när aktieägare och hyresgäster hade svårigheter med sina betalningar.

Först i mitten av 1920-talet återhämtade sig produktionen av nya bostäder, men då var det bara några år till följande krasch: den internationella börskraschen 1929 och den stora depressionen som bredde ut sig över hela världen.

Som en följd av depressionen rubbades det internationella finanssystemet i sina grundvalar. Följderna var svåra för många bostadsaktiebolag i Helsingfors, speciellt de som hade byggts dyrt och med lånade pengar i uppgången strax före krisen.

Efterkrigstiden var bostadsbyggandets gyllene era. Från 1960- till 1980-talet byggdes en stor del av de bostäder som finns i Finland i dag. Finländarna blev så småningom ett ägande folk: de ägde sin aktiebostad, oftast med bankens hjälp.

På 1980-talet avreglerades sedan kreditmarknaden och pengarna strömmade in på bostadsmarknaden. Uppgången var explosiv under högkonjunkturen i slutet av decenniet.

Kraschen i början av 1990-talet var till stora delar av inhemsk produktion men kopplingarna till den internationella ekonomin och finanssystemet var ändå starka. Det var sovjethandeln som försvann, det var finska markens värde som devalverades i förhållande till andra valutor och det var en lågkonjunktur som drog in över stora delar av världen.

Just kopplingen till omvälvande internationella händelser verkar vara en förutsättning för chockerna på bomarknaden i Helsingfors.

Någon egentillverkad bostadsbubbla är svår att upptäcka för tillfället. Helsingfors har inte ens närmelsevis sett en liknande utveckling som till exempel Stockholm. Arbetslösheten är också rätt låg och finländarnas köpkraft väntas öka.

Det finns ändå vissa oroande tecken, som att unga som ska in på bomarknaden har haft en dålig inkomstoch förmögenhetsutveckling jämfört med tidigare generationer, vilket kanske är en orsak till att finländarna lånar allt mer för sitt boende. Byggbolagen har också varit kreativa med finansiering som sänker ingångsprisen men döljer de verkliga kostnaderna.

Framför allt växte antalet osålda nya bostäder kraftigt under slutet av 2018.

Men om man får tro historien är omvärlden och framför allt dess finansmarknader avgörande.

Frågan är vad som händer om vi går in i en internationell lågkonjunktur, något som många spår att sker 2020?

”Det kan vara upplysande att se tillbaka på historien för att förstå vad som krävs för att det ska bli riktigt skakigt på bostadsmarknaden i den finländska huvudstaden.” TIM JOHANSSON producent