Många frågor kring husbolag
Våren är här och med det husbolagens bolagsstämmor. Fastighetsförbundets jurist Kristel Pynnönen svarar på läsarnas frågor.
Några boende i lägenheterna högst upp motsätter sig takrännor, vilket leder till att regnvattnet skvätter upp på väggar och fönster längre ner. Hur gör man för att få en ändring till stånd i ett husbolag?
På den här och många andra frågor som är aktuella i och med den årliga bolagsstämman svarar fastighetsförbundets jurist Kristel Pynnönen.
Vilka regler gäller i frågan om stora extra utgifter som är aktuella för aktieägarna, som till exempel byggandet av hiss. Är disponenten skyldig att ge ett exakt datum i god tid om när räkningen kommer? Och om den inte kommer inom utsatt tid, vad händer då?
SVAR
Vanligtvis vet man i bolaget på ett ungefär när bolagets entreprenad skall vara färdig. Då bolagets entreprenad är färdig och man känner till de slutliga kostnaderna för entreprenaden, hålls det vanligtvis en bolagsstämma på vilken man slår fast aktieägarnas andelar. Efter detta kan bolaget fakturera aktieägarna. I samband med detta konstateras det även att om aktieägarna inte betalar inom ett utsatt datum, så innebär det att aktieägaren väljer att betala kapitalvederlag för sin andel av bolagslånet. Om disponenten inte handhar sina uppgifter, sköter faktureringen, och detta leder till skada, kan disponentens skadeståndsansvar komma på fråga.
Vad kan man göra om huset har drabbats av en vattenskada som husbolaget har försummat att reparera i tid och som drabbat flera bostäder och husbolaget inte har råd att ta ett lån för att åtgärda felet? Vem blir skadeståndsskyldig i en sådan situation?
SVAR
Det är mycket ovanligt att ett husbolag inte beviljas lån för reparation av vattenskada. Husbolaget har en skyldighet att utan dröjsmål skrida till åtgärder för att åtgärda bristfälligheten i bostaden. Ifall bolaget utan skälig anledning dröjer med detta och detta leder till ekonomisk skada för aktieägaren, kan husbolaget bli skadeståndsansvarigt.
Hos oss är det omöjligt att få styrelsen att besluta om montering av rännor på grund av motstånd från två aktieägare högst upp. Vår bostad är i bottenvåningen. Det är vanligt vid regnväder med smatter på fönsterplåtarna och nedskvättade fönster. Huset mår dåligt, ser sjabbigt, ovårdat ut när takvatten forsar ner längs fasaderna. Borde väl vara bolagets ansvar att ordna vattenavrinningen. Hur ska vi ta upp ärendet på årsstämman?
SVAR
Var och en aktieägare har rätt att få sin sak till behandling samt till beslut på bolagsstämman. Aktieägaren ska skriftligt kräva att få sin sak till behandling på stämman. Det lönar sig för aktieägaren att motivera sitt förslag om att montera rännor för att få majoriteten att understöda förslaget. Bolagsstämman fattar alltså beslut om saken, men med majoritetsbeslut.
I vårt husbolag idkar en aktieägare Airbnb-verksamhet. Detta betyder att i trapphuset förekommer turister med kappsäckar. Kappsäckarna sliter trappans mattor och hissen kantstöts. Aktieägaren betalar vattenavgift för en person trots att det i bostaden sporadiskt bor 3-4 personer. Majoriteten av aktieägarna vill förbjuda verksamheten. Kan detta göras med ett majoritetsbeslut?
SVAR
Majoritetsbeslut räcker inte. Detta kräver en ändring av bolagsordningen, det vill säga att denna form av verksamhet förbjuds. För att kunna ta in begränsningen av användningen av lägenheten i bolagsordningen, krävs samtycke av samtliga aktieägare.
Jag köpte en bostad för ett år sedan som krävde total renovering: el förnyades, kök och badrum flyttades och byggdes om. Det vill säga alla rör är nya inne i bostaden. Fastighetsbolaget meddelade för ett år sedan att inget stambyte är aktuellt på många år, i min trappa byttes de 1975.
I vinter har B-trappan haft svåra rörproblem och nu ska bolagsstämman i april bestämma om ett stambyte i hela huset! Min fråga gäller mina rättigheter eller skyldigheter i den kommande omfattande rörsaneringen:
Inne i min bostad är allt nytt el och rör, men det avloppsrör och det vattenrör som kommer uppifrån och ner är ju fortfarande gemensamt och dess plats kan eventuellt bytas. Hur brukar man räkna betalningsandelar när den enskilda bostaden redan är färdigt fixad? Vilka andelar måste jag räkna med att delta i?
SVAR
Aktieägaren har rätt att få sitt bolagsvederlag nedsatt, om ett arbete som tidigare utförts i bostaden minskar på de kostnader som uppkommer för bolaget vid bolagets underhåll. Det absolut avgörande är alltså huruvida arbetet som gjorts i bostaden minskar på bolagets kostnader. Ifall arbetet som gjorts i bostaden minskar på kostnaderna, så nedsätter man aktieägarens vederlag så mycket som arbetet nedsätter de kostnader som uppkommer för bolaget.
Ytterligare kan tilläggas att det även för en köpare lönar sig att objektivt bekanta sig med husbolagets byggnad vid köp av bostad. Själv ta reda på hur länge rör över huvud taget allmänt håller. Om stambytet är gjort 1975 så torde ett stambyte objektivt sett inte vara så långt borta.
Hur skall man gå till väga vid husbolags byggande av laddningsplatser/uttag för elbil/laddhybrid? Med utgångspunkt att bolaget har några egna parkeringsplatser på sin tomt (som inte är tilldelade specifika bostäder/aktier). Finns det understöd att söka för ändamålet? Var, hur mycket? Skall alla aktieägare dela på notan? Även de som inte har bil alls? Hur sedan då de säljer lägenheten (=aktierna) och den nya ägaren vill ha tillgång till elstolpe?
SVAR
Alternativen att förverkliga dessa är flera. För tillfället har husbolaget rätt att få stöd ifall bolaget förverkligar laddningsmöjlighet. Eftersom det finns stöd att få då bolaget förverkligar platserna, rekommenderar jag att bolaget åtminstone överväger detta alternativ. Om två personer äger en bostad tillsammans (50/50) och vistas i bostaden då och då, 3-4 gånger/år, ingen bor permanent i bostaden. Hur skall vattenavgiften betalas till husbolaget per månad, för en eller 2 personer?
SVAR
I rättspraxis har man gett betydelse åt hur många som är skrivna i bostaden. Exempelvis har domstolen inte
befriat från vattenavgift för sommartiden, trots att aktieägaren fört fram att denne vistats hela sommaren på sommarstugan. Domstolen har ansett avgörande det, att aktieägaren ändå varit skriven i bostaden under sommartiden.
Har budgeten som godkänns på bolagsstämman någon betydelse? Jag bor i ett litet husbolag där budgeten enbart är en nödvändig bilaga för bolagsstämman, men som inte följs upp under verksamhetsåret. Då jag under året fört på tal att det verkar som om budgeten överskrids och undrat hur det ska åtgärdas, är ordförandes lösning att husbolaget uppbär extra vederlag. Styrelsen har rätt att uppbära två extra vederlag. De senaste åren har styrelsen utnyttjat möjligheten och förra året tillkallades dessutom ett extra bolagsmöte för att besluta om rätten för styrelsen att uppbära ytterligare två extra vederlag, eftersom de två extra redan uppburits. Styrelsen har majoritet i husbolaget, så allt de föreslår går igenom på mötet. Det har inte under åren skett något oförutsägbart och brådskande som skulle motivera de extra vederlagen. Får styrelsen agera så här?
SVAR
Det låter som om budgeten vore uppgjord utan att det funnits kännedom om kommande utgifter. Ifall bolaget flera år underbudgeterat vore det kanske på sin plats att höja vederlaget. Ifall däremot styrelsen under året gjort oplanerade införskaffningar och ytterligare onödiga sådana, så bör aktieägaren lyfta fram detta på ordinarie bolagsstämman samt ta detta i beaktande då styrelsen beviljas ansvarsfrihet. Har husbolaget rätt att upphäva en bilplats på gården utifrån hur ofta den används? Hur går det med bilplatsen om jag skänker bostaden till mina barn?
SVAR
Ifall bilplatsen är hyrd av husbolaget har hyresgästen ingen rätt att flytta över hyresavtalet på en tredje part. Säljer eller ger aktieägaren sin bostad kan aktieägaren inte ge en hyrd bilplats vidare.
Vem kontrollerar och godkänner inkommande fakturor? Ifall det är disponenten så vem godkänner disponentfirmans fakturor. Vilket är styrelsens ansvar, bör de kontrollera fakturorna som kommer till husbolagen?
SVAR
Det absolut bästa vore naturligtvis att styrelsen godkände disponentfirmans fakturor innan de betalas till disponentfirman. I verkligheten kan detta vara jobbigt att förverkliga och det allra viktigaste är ändå att styrelsen ser över betalda fakturor och kontrollerar att alla gjorda betalningar är korrekta.
Då husbolaget utför större reparationer, så brukar det väljas en övervakare. Praktiken har visat att denna övervakare ofta är svår att nå både per telefon och e-post. Hur bör övervakaren vara i kontakt med eller anträffbar av husbolagets aktieägare?
Vad är bättre: att betala övervakaren för utfört arbete per timme eller att komma överens om en så kallad klumpsumma?
SVAR
Det lönar sig att inom bolaget välja en kontaktperson som aktieägarna kan vända sig till och sedan vänder sig kontaktpersonen till övervakaren. Bolaget bör överväga från fall till fall vilket som fungerar bättre i just den situationen som ligger för handen.
Hur skall husbolag kunna garantera att de får sakliga och kunniga styrelser? Vad kan en enskild aktieägare göra ifall hen anser att styrelsen är okunnig och handlar emot husbolagets bästa.
SVAR
Aktieägaren kan själv överväga om denne ställer sig till förfogande till styrelsen och själv tar ansvar för att gå utbildningar och se till att få en kunnig styrelse som handlar enligt husbolagets bästa.