Tips till dig som är nybörjare inom bostadsplacering

Företagaren Heikki Pajunen är ägare till en portfölj om över hundra bostäder. Varför är det lönsamt att placera i bostäder och hur tar man sig förbi betänklighetsfasen?

Företagaren Heikki Pajunen gör placeringar genom sitt företag och är redan ägare till en portfölj om över hundra bostäder. Läs artikeln om Pajunen, med tips till både nybörjare och mera erfarna bostadsplacerare.

Heikki Pajunens huvudsyssla är coaching av arbetsledning och arbetsgemenskaper. Bostadsplaceringen fick sin början när Pajunen och hans fru köpte en ny större bostad. Paret ville inte sälja sin gamla lägenhet, så de valde att hyra ut den. Pajunen gör sina bostadsplaceringar genom sitt företag, men han påminner om att ett placeringsföretag trots allt inte är den bästa lösningen för alla.

Hur bör en nybörjare inom bostadsplacering gå till väga?

Nybörjarna inom bostadsplacering utgör enligt Pajunen en polariserad grupp.Vissa tänker inte igenom sin sak tillräckligt noggrant, medan andra tvekar för länge. ”I teorin kan den första bostaden man får ögonen på vara den bästa, i praktiken är den det inte”, sammanfattar Pajunen. Pajunen, som brukar fundera länge, påminner om alternativkostnaden: ”Om du använder ett år till att leta efter rätt objekt kan du kanske få en 100 000 euros bostad till ett 4 000 euro lägre pris. Men samtidigt förlorar du 5 000 euro i form av sådana intäkter du skulle ha fått om du hade handlat snabbare.”

Som lösning till ovannämnda optimeringsproblem föreslår Pajunen att man sätter upp två tidsgränser för sig själv. ”Du kan lova dig själv att inte göra något bostadsköp inom exempelvis de första sex månaderna. Samtidigt lovar du dig själv å andra sidan att nog göra ett bostadsköp senast inom tolv månader.”

Hur lönar det sig att inleda placeringen i bostäder?

”Det handlar i stor utsträckning om var man har sina pengar”, summerar Pajunen. Om det har ansamlats pengar inom ett företag och man önskar investera dessa pengar, lönar det sig att genomföra bostadsinvesteringen via företaget. Detta därför, att det andra alternativet vore att först ta ut dessa medel som lön, betala skatt på lönen och sedan använda återstående summa för investeringsverksamheten.

Bostadsplacering genom ett företag som redan idkar affärsverksamhet innebär också andra fördelar, till exempel att frågan kring hur bokföringen ska organiseras redan är löst. ”Även inköpet av tjänster och utlokaliseringen för exempelvis hyresgästuppföljningens del är lättare att sköta genom ett företag som redan idkar affärsverksamhet”, berättar Pajunen.

För en privat bostadsplacerare lönar det sig enligt Pajunen inte att grunda ett placeringsföretag om volymerna är väldigt små. ”Och dessutom: Om tillgångarna finns i eget namn kan det vara lönsamt att även göra investeringarna i eget namn.”

Vilka motiv stödde Pajunens beslut att ge sig in på banan som bostadsplacerare?

Det finns många fördelar med att placera i bostäder enligt Pajunen. En av dessa är utnyttjandet av en hög skuldsättningsgrad, dvs. hävstångseffekten.Även aktieplacerare kan utnyttja hävstångseffekten, men risken ligger på en annan nivå. Också risken för att göra radikalt ofördelaktiga placeringar är mindre inom bostadsplacering än inom aktieplacering. Den tredje goda sidan med bostadsplacering har att göra med långa hyresförhållanden. Pajunen förklarar saken så här: ”Om bostadspriserna av någon orsak rasade och tillfälligt förlorade 50 procent av sitt värde,

skulle hyrespriserna inte nödvändigtvis förändras.”

Hyresgästen är en kund, inte en fiende

Pajunen berättar om betydelsen av partnerskapsval och partnerskap och betonar vikten av samarbete. ”För en person som gör sitt första bostadsköp kan det vara viktigt med en möjligast låg räntemarginal, för mig är det inte så viktigt.”

Pajunen påminner om att navelskådning inte är någon bra grund att bygga ett gott samarbete på. ”I ett ekonomiskt partnerskapsförhållande måste man komma ihåg också den andra parten och sträva till att också hens behov tillgodoses. Om ens ekonomiska partner står inför ett försäljningstvång och man märker att man kan få priset nerpressat ytterligare, kan man i den situationen spara några euro. Men om den andra känner på sig att man utnyttjat hens trångmål kan det vara den sista affären denna partner vill göra med en.”

Pajunen ser också på hyresgästerna som kunder och partners, inte som fiender med potential att förstöra hyrd egendom. ”De finska hyresvärdarna har tagit ett enormt steg framåt vad gäller detta.”

Det är inte bara fråga om det att det är trevligt att vara trevlig. Att behandla hyresgästen rättvist är också smart riskhantering. ”Det talas mycket om riskerna med bolagslån, men alldeles för lite om vilka reella risker hyresvärden möter. Sådana risker är tomma månader och det, att hyresgästen efterlämnar bostaden i dåligt skick. Båda dessa risker minskar avsevärt om samarbetet med hyresgästen fungerar väl.”

Hyresintäktsgarantin säkrar oavbruten avkastning

Lehto Asunnots hyresintäktsgaranti Lehto Profit hjälper bostadsplaceraren att hålla fast vid sina planerade avkastningsmålsättningar. Lehto Profit garanterar köparen av en investeringsbostad oavbrutna hyresintäkter under 24 månader från överlåtelsen av bostaden. Investeringsbostaden ger alltid ett regelbundet och säkert kassaflöde. Säljaren av bostaden ansvarar för att en lämplig hyresgäst hittas och under sådana månader då köparen inte erhåller några hyresintäkter betalar säljaren hyresgaranti till köparen för uteblivna hyresintäkter.