Nu görs miljonaffärer med finländska fastigheter, Patriks och Bennys dagis ägs av investerare i Australien
Vi finländare är vana vid att den finländska välfärden bygger och äger sina egna hus. Så är det inte längre. Nu säljer Finland ut sina samhällsfastigheter – mest till Sverige. Konstsamfundet ägde andelar i 150 daghemsfastigheter och äldreboenden i ett år.
På förmiddagen har det slutat regna och barnen på det nybyggda daghemmet Pilke Söderkulla i Sibbo kan vara ute. Tvååringarna Benny, på en plastmoppe, och Patrik, stödd på en röd lastbil med blått flak, spurtar över gården. En grupp flickor går för att leka i skogsdungen.
Dagiset har 19 barn och leds av Sofia Forsman, och allting skiner nytt. Huset är tre år gammalt och har byggts med många smarta lösningar – för att vara just ett dagis, säger hon.
I kulisserna gäller den nya, privata daghemsindustrins snabba ryck.
För ett år sedan såldes dagisets fastighet här på det nybyggda Västra Tasträsk-området i Sibbo av ett norskt företag till en investeringsfond i Australien. I maj i år ansökte dagisets första ägare, daghemskedjan Touhula, om företagssanering. I augusti tog daghemskedjan Pilke över. Den hade då i sin tur månaden innan sålts till ett annat norskt företag.
För de vuxna kring dagiset i Sibbo innebar omställningarna en del oro. Men allmänt taget rullade allting till slut på, med samma barn, med samma personal.
I dag hör bröderna Roger och Kristian Adolfsen till Nordens största vård- och fastighetsföretagare och är åtminstone mätt i norska kronor miljardärer.
Blev miljardärer ur familjens konkurs
Inför julen 1981 var det dystert hemma hos familjen Adolfsen i Andenes, en liten stad med 3 000 invånare längst ut på Vesterålen norrom Lofoten i Nordnorge. Bröderna Roger och Kristian var i de övre tonåren året deras pappa gick i konkurs. Han jobbade vid forskningsraketbasen på Andøya, men drev ett hotell vid sidan om. För hotellets skulder hade han gått i personlig borgen. Med kraschen var familjen barskrapad.
I dag hör bröderna Roger och Kristian Adolfsen till Nordens största vård- och fastighetsföretagare och är åtminstone mätt i norska kronor miljardärer. Sin pappas hotell i Andenes har sönerna köpt tillbaka. År 1994 etablerade de också i Finland sin daghemskedja Norlandia, vars verksamhet de fortfarande driver. Fastigheterna har de numera för det mesta skilt ut och sålt separat.
De ägde också Bennys och Patriks dagis i Sibbo. Det var tillsammans med över 170 andra daghemsbyggnader och åtta hus för äldreboende i Finland, Sverige och Norge de ägde via sitt bolag Pioneer Properties. Hösten 2019 sålde de hela fastighetsportföljen till den australiska investeringskedjan Whitehelm Capital som nu driver fastigheterna via dotterbolaget Kinland i Esbo.
Australiska Whitehelm i Brisbane i Australien äger annat också. Förutom daghem på platser som Vanda, Kyrkslätt, Åbo eller ända upp till Sodankylä äger de till exempel ett universitetscampus i Singapore, en gasproducent i Mexiko, en oljeterminal i Nederländerna och flygplatserna i Sydney och Brisbane.
Whitehelm hyr ut de här samhällsfastigheterna på så kallade trippelnettoavtal. Hyrestagaren använder inte bara byggnaden på långa kontrakt på 15 till 20 år, utan betalar också vatten, el och värme – plus underhåll och reparationer på byggnaden själv.
Förädla allmännyttan och sälj den
Bröderna Adolfsen byggde först upp en hotellkedja. När de behärskade den, säger de, insåg de att samma kriterier som gäller för ett bra hotell kan tillämpas på ett äldreboende som en god service. Det hade – berättar företagslegenden – de två bröderna fått ett öga för redan som barn. Deras pappa gick inte i julkyrkan; i familjen var det i stället tradition att barnen gick och hälsade på de äldre på stadens äldreboende till jul.
Bröderna Adolfsen har genom åren vant sig vid kritiken från vänster och socialliberaler. Deras kritiker säger att ett daghem eller ett äldreboende ofta, särskilt i Nordnorge, kan få sin tomt billigt eller helt gratis för att syftet är allmännyttigt. Men efter att ha ”förädlat” hus och verksamhet, har bröderna kunnat driva fram ett marknadsvärde och kunnat sälja hela paketet, eller med daghemsverksamhet och hus var för sig. Och så har de blivit förmögna.
Efter närmare 40 år i affärs-Oslo meddelade Kristian Adolfsen, 59, nyligen att han flyttar hem till Nordnorge, till havskommunen Bø vid Atlanten. Norge har kommunal förmögenhetsskatt, och här är den bland de lägsta i landet.
Sosse blev fastighetskung
Svensken Ilija Batljan var 2011 en av kandidaterna till att ta över efter Mona Sahlin som partiledare för de svenska Socialdemokraterna. Batljan var toppolitiker i Stockholms län med dubbelexamen i både socialpolitik och nationalekonomi. Sossarnas valde ändå inte honom (utan Håkan Juholt), så Batljan landade i stället på Rikshem, ett jättelikt svenskt bostadsbolag, ägt av svenska pensionsfonder.
Numera är Batljan sin egen fastighetskung. Inte helt utan konflikt med Rikshem startade han 2016 sitt bolag SBB, en förkortning av det modesta namnet Samhällsbyggnadsbolaget. Det är i dag ett börsbolag. Den 53-årige Batljan är största ägare.
I Finland äger SBB sedan 2018 statliga Yles byggnader i Tammerfors. Det legendariska TV2-centret i Tohloppi plus mediecentret Mediapolis, med företag och skolor, ingick i affären. Batljans SBB äger äldreboenden och skattebyrån i Tammerfors och universitetskliniker i Uleåborg. SBB äger också till exempel polisstationen och tingsrättens hus i Esbo.
Förra veckan meddelade SBB att man köper 55 äldreboenden och daghemsfastigheter i ”södra och västra Finland” för 222 miljoner euro av den finländska investeringsgruppen EQ. Affären är så stor att våra konkurrensmyndigheter behöver ta ställning till den. Vilka fastigheter det gäller har parterna därför inte offentliggjort.
I Sverige äger Batljanbolaget ett 40-tal domstolsbyggnader, bland annat tingsrättens maffiga 1800-talshus i Karlstad. Hans första köp utanför Sverige var det norska justitieministeriets byggnader i Oslo.
Batljans och SBB:s shopping bland offentliga byggnader fortsätter. Förra veckan meddelade SBB att man har rekryterat den förre flottiljchefen och översten Fredrik Hedén för att öka inköpen av statliga fastigheter; nu också fängelser eller det svenska försvarets byggnader..
Svenska pensionspengar
Finländska offentliga hus köps upp framför allt med Sveriges pensionspengar. Där går koncernen Hemsö i spetsen, med Nils Styf som vd i Stockholm. Hemsö gör fastighetsaffärer med kapitalet i Tredje APfonden i Sverige, medan Ilija Batljan drev Rikshem på den svenska Fjärde AP-fondens pengar.
Hemsö var först i Finland med större köp av samhällsfastigheter. 2013 köpte Hemsö en större samling hus av Åbo stad, bland annat den finska yrkeshögskolan Turku AMK i Kuppis.
År 2016 köpte Hemsö Åbo Akademis hus Academill i Vasa av ÅAstiftelsen och Harry Schaumans stiftelse . Året därpå köpte Hemsö en del av Hankens byggnader i Helsingfors och den gamla Svenska Flickskolan, ”Bullans” 1930-talshus, i samma kvarter. Bullan blev Helsingfors stads reservhus dit skolor kan flyttas när deras ordinarie skolhus renoveras. Hemsö äger Aalto-universitetets byggnader i Helsingfors centrum och därmed bland annat Sibelius-Akademins konserthus intill riksdagshuset.
Konstsamfundet sålde daghemsportfölj till Belgien
Finlandssvenska Konstsamfundet och finanssläkten Hartwall kasserade i januari i år vardera i en lyckad investering ett snabbt netto efter en affär med samhällsfastigheter. Tillsammans med SE-Banken i Sverige var finlandssvenskarna största ägare i Suomen Hoivatilat, som hyr vårdfastigheter till ett 60tal finländska kommuner.
Suomen Hoivatilat grundades efter finanskraschen 2008. Det växte snabbt till ett börsbolag, där bland annat en stor del av alla finländska hockeyproffs från både NHL- och KHL-ligorna placerade sina pengar. Holdingbolaget leds av ex-HIFK-backen Jani Nikko.
Hösten 2018 slog Konstsamfundet och Hartwallkretsen sig ihop om investeringsbolaget 2 Care Capital som köpte upp inemot 15 procent av Hoivatilat. I tretton månader ägde bolaget andelar i 150 daghem och äldreboenden i landet – ett vårdhem i Lovisa, ett skyddshem i Vanda, Gerby daghem i Vasa för att ta några exempel.
Suomen Hoivatilats aktie gick under tiden upp med mer än det dubbla och hösten 2019 gav den belgiska fastighetskoncernen Aedifica ett bud på det.
Fastighetsanalysbolaget KTI uppskattar affärens slutsumma till 480 miljoner euro.
För Konstsamfundets del beskriver finansdirektör Ronny Viljanen transaktionen inte som ”en så stor affär” vid sidan av att Konstsamfundet sålde Forumkvarteret och fastighetsbolaget Sponda. Men Hoivatilataffären ska ha inbringat ett netto på omkring 13 miljoner euro efter skatt.
Konstsamfundet driver konstmuseet Amos Rex, stöder finlandssvensk kultur och ger bland annat ut Hufvudstadsbladet och andra medier på svenska. .
Trygga kassaflöden
Vid fastighetsanalysföretaget KTI beskriver direktör Markus
Steinby samhällsfastigheterna som sin egen speciella kategori investeringsobjekt.
Av Finlands hela fastighetsmarknad om 77 miljarder euro uppskattas omkring sju procent i dag vara samhällsfastigheter som har fått en prislapp på marknaden och köps och säljs.
– Här finns en ganska stark koppling till pensionssystemet. Det handlar om ganska skräddarsydda fastigheter och det blir ofta väldigt långa hyreskontrakt. Kommunen som i första hand ska säkerställa en viss nivå på tjänsterna för sina kommuninvånare får på det sättet en klar bild av sina kassaflöden i framtiden. Och investeraren detsamma, med låg risk, säger Markus Steinby.
– En kommun behöver ju inte nödvändigtvis äga sina hus för att ge god service. De kan välja att strategiskt äga allting själva, men de kan också, särskilt i tider av snabb tillväxt välja att använda sitt kapital till ett utveckla själva verksamheten, säger han.
Också finländska bolag handlar med samhällsfastigheter, som till exempel börsnoterade Titanium, det mera riskkapitalorienterade EQ eller våra stora pensionsförsäkringsbolag själva.
De som investerar i samhällsfastigheter är för det mesta inte samma finanskretsar som nu satsat till exempel i vårdbolagen.
– De som jobbar med venturekapital vill skruva ut effektivitet ur själva verksamheten, medan de som handlar med fastigheter vill ha de långa, säkra kassaflödena. Få av dem gör spekulativa investeringar som att bara köpa tomma byggnader för att kanske någon gång kunna hyra ut dem, säger Steinby..
Bolaget som hade blivit en stor handelspartner
Det jäste rejält kring samhällsfastigheterna med Juha Sipilä (C) som statsminister för den förra högercenterregeringen 2015 till 2019. I anslutning till den då planerade vårdreformen, som till sist säckade ihop och skrinlades, låg en väldig omfördelning av offentliga hus bakom hörnet.
Sammanlagt 18 nya landskap skulle ta över vården av kommunerna, men det var öppet vad som skulle hända med närmare 7 500 kommunala fastigheter i vården: sjukhusbyggnader, äldreboenden, räddningsstationer; totalt 11 miljoner kvadratmeter golvyta.
I offentligheten diskuterades ”Svarte Petter-problemet” mest: Många kommuners vårdfastigheter, särskilt vårdcentraler i glesbygden, var i så dåligt skick att man signalerade att landskapen fram till 2024 skulle ha kunnat tacka nej till närmare hälften av dem.
– Det fanns förstås också det omvända, att kommunerna hade kunnat se det som en god affär att få börja hyra ut sina byggnader till landskapen, säger Jussi Niemi, chef för fastighetsfrågor vid Finlands kommunförbund.
Ett för finländska förhållanden säreget jätteschema seglade upp i skuggan av vårdreformen – Maakuntien Tilakeskus. Det var ett statsbolag som regeringen lät etablera vårvintern 2017. På sikt skulle det bli ett megastort fastighetsbolag för vårdfastigheterna – sannolikt också en möjlig intressant handelspartner för alla dem som nu gärna köper samhällsfastigheter i Finland.
Den nuvarande Rinne-Marinregeringen har velat ”avveckla bolaget kontrollerat”. I de nuvarande planerna för vårdreformen finns ingen skrivning om vårdfastigheterna, säger Jussi Niemi vid Kommunförbundet.
Maakuntien Tilakeskus (som aldrig fick något officiellt svenskt namn) existerar fortfarande men gör nu mest bara statistik över våra samhällsfastigheter. Den planerade fastighetsjättens förre vd Olavi Hiekka har gått i pension. Sommaren 2018 gav han fortfarande kommunerna tipset att inför vårdreformen och den privatisering som skulle följa, välja samma mönster som storinvesterarna i världen väljer – stycka och splitta.
”Det vore önskvärt att kommunerna skulle sälja sina fastigheter till proffs i fastighetsbranschen och inte till vårdbolagen. Håll ägande och drift i olika händer”, säger han 2018 i en intervju för branschtidskriften Rakennuslehti.
Med det hoppades Hiekka att kommuner och landskap skulle bromsa vårdkoncernerna från att köpa in sig på de lokala marknaderna – först köpa ett hus på orten, till exempel läkarcentralen, och sedan när man kontrollerar byggnaden värva kunder och klienter på orten.
Skydd i generalplanerna
De experter HBL har talat med är däremot övertygade om att kommunernas generalplanering ger ett starkt skydd mot att byggnader i vinstsyfte omvandlas till något annat än de har avsetts för.
– Det hus som har byggts som en skola kan inte plötsligt på marknaden omvandlas till exempel till ett hotell, säger Steinby vid KTI.
Vid Kommunförbundet ser Jussi Niemi positivt på utvecklingen att utländska investerare kommer in och äger samhällsfastigheter. Det här ger kommunerna ett alternativ till hur de vill hantera sina fastigheter, säger han.
– Värre vore det ju om ingen var intresserad.
Vi finländare var vana vid att välfärden byggdes genom att den fick plats i hus som nationen sedan ägde. De finaste av dem byggdes i ljus funkisstil och fick arkitekturpris och avbildades på nationens frimärken och turistbroschyrer.
Men det var då, det..