Dyrt årtionde för husbolagen
Delar av disponentbranschen misstänks för en priskartell, och frågan om disponenterna kommer att vara ett hett tema på vårens bolagsstämmor. HBL:s genomgång av prisutvecklingen visar att utgifterna för husbolagens administration, där disponenttjänsterna dominerar, ökade med nästan 40 procent i snitt på tio år.
Många andra utgiftsposter ökade också betydligt mer än inflationen. Det gäller för bland annat värme, el och städning.
Utgifterna har ökat kraftigt för husbolagen de senaste tio åren, och det är inte alldeles lätt för styrelserna att bromsa kostnadsrusningen. – Det är lättare sagt än gjort när uppgifterna i vardagen faller på, säger Jukka Kero, chefsekonom på Fastighetsförbundet.
Kallelserna till bolagsstämmorna i Finlands tiotusentals bostadsaktiebolag skickas snart ut.
Fler än vanligt kommer att ögna igenom husbolagets bokslut som en följd av den misstänkta priskartellen i disponentbranschen.
Det finns det många skäl till, visar HBL:s granskning av kostnaderna i husbolagen i huvudstadsregionen de senaste tio åren. Så gott som alla utgiftsposter i bokslutet visar på ökningar som klart överstiger den allmänna inflationen.
Det gäller bland annat utgifterna för förvaltningen, som till största delen består av kostnaderna för disponenttjänsterna. De har stigit med nästan 40 procent under åren 2009–2019. Det kan jämföras med inflationen som var drygt 12 procent under samma tid, och cirka 25 procent för husbolagets alla utgifter.
– Det är nog bra om styrelsen förbereder sig för att på bolagsstämman redovisa för vad disponentkostnaderna består av. Öppenhet lönar sig, säger Jukka Kero, chefsekonom på Fastighetsförbundet.
Förvaltningen med utgifterna för disponenten utgör ändå i snitt bara drygt 10 procent av kostnaderna i ett husbolag och därför lönar det sig att lägga fokus också på annat i bokslutet.
Stora skillnader
Kero delar in husbolagets kostnader i några stora grupper av vilka energiutgifterna är den största. Värme, el och vatten utgör i snitt cirka 30 procent av ett husbolags utgifter.
Ett pilotprojekt som letts av Sitra visar att enkla investeringar i energieffektivitet kan kapa kring tio procent av kostnaderna för värme och el.
Värmekostnaderna är också ett bra exempel på hur man inte ska dra för snabba slutsatser av statistiken över snittkostnaderna i husbolagen. Variationerna är stora.
– Fastigheterna är olika med väldigt olika konstruktioner och tekniska system, och det påverkar värmeutgifterna, säger Jukka Kero.
Kostnaderna för värmen visar också på att priset inte är allt när man ser på husbolagets utgifter. Avgörande är inte bara vad något kostar, utan hur mycket man köper av en vara eller tjänst.
Kostnaderna för fjärrvärmen må öka över tid, men en mild vinter sänker kostnaderna hur som helst.
På samma sätt ökar utgifter för städning i ett husbolag om man bestämmer sig för mer frekvent städning, oberoende av vad snittkostnaderna är i andra husbolag, eller vad städning kostar per timme.
Här blir styrelsen viktig som måste avgöra hur mycket som ska köpas in och av vem.
Det gäller till exempel för administrationen med disponenten som tillsammans med grundläggande driftsutgifter som städning, sopor och skötsel av gården
Husbolagen från 1980-talet står inför stora renoveringar snart. För dem gäller det att senast nu aktivera sig. Jukka Kero chefsekonom, Fasiighetsförbundet
utgör ungefär en tredjedel av alla kostnader i ett husbolag.
Situationen är inte enkel för styrelsen som oftast har alldeles tillräckligt att göra.
– Det är lättare sagt än gjort att göra ett gott jobb, när uppgifterna faller på i vardagen, säger Kero.
Han rekommenderar att man bekantar sig med rekommendationen om god förvaltningssed i husbolag, en skrift som publicerades för några år sedan och som listar 63 tips för husbolagens ledning.
Det finns också utgifter som husbolagens styrelser inte behöver ägna särskilt mycket tid, helt enkelt för att de inte går att påverka.
Sådan är fastighetsskatten som stigit kraftigt, med nästan 70 procent i snitt i husbolagen på tio år.
Regelbunden koll viktig
Reparationerna är svårare att överblicka och ingår inte i utgiftsjämförelsen i den här artikeln. Utgifterna för dem placeras som investeringar och kostnader i husbolagens räkenskaper och det är vanskligt att avgöra storleken på dem ur boksluten.
Också här gäller att variationerna är stora. Fastighetens ålder påverkar allra mest.
– Husbolagen från 1980-talet står inför stora renoveringar snart. För dem gäller det att senast nu aktivera sig.
Klart är att reparationer är lönsammare för fastigheter i värdefulla områden där utgifterna är enkla att se som investeringar som höjer marknadsvärdet.
För husbolag i områden där fastighetspriserna sjunker blir det allt svårare att genomföra väldigt dyra reparationer. Dels för att det är svårt att se lönsamheten, dels för att det kanske inte går att få husbolagslån för reparationerna.
Det betyder att bedömningen som styrelsen ska göra i olika husbolag blir väldigt olika.
– Det är ägarnas sak att bestämma nivån på reparationerna, säger Kero.
Också med reparationerna är tipset att gå systematiskt tillväga.
Kero ger rådet att göra en konditionsinventering åtminstone vart tionde år.
– Då har man en bedömning av en utomstående oberoende part att bygga på.