Kan vi skapa inlösningsrätt på vår skärgårdsö?
Inom en sammansvetsad släkt kan det upplevas som konstlat att upprätta ett strikt bindande avtal, likt ett avtal mellan främmande personer. Ett enklare alternativ är ett muntligt eller skriftligt gentlemannaavtal om släktens företrädesrätt, innan fastigheten ges till försäljning. Problemet med prisnivån kvarstår ändå.
Vår släkt har en skärgårdsö med flera fastigheter som alla ägs inom släkten. Vi är i princip alla överens om att hålla åtminstone en enhetlig del av ön inom släkten, i stället för att sälja fastigheter som ett lapptäcke till utomstående. Problemet är att marknaden för skärgårdstomter i dag är illikvid, och att det inom släkten finns olika uppfattningar om markens värde. Inte heller utomstående värderare verkar vara ense. Med tanke på släktsämjan blir det tungt att erbjuda sig att köpa mark av en säljande släkting till ett pris som denne anser vara ett skambud. En bekväm lösning vore om vi kunde skapa en juridiskt bindande modell för inlösning, likt dem som än finns i många husbolag. Kan släktingarna sinsemellan ingå ett sådant avtal? Idén är att parterna binder sig vid att vid en försäljning till utomstående låta de andra parterna lösa in tomten till försäljningspriset. Ödelaren
Jag förstår släktens önskan att hålla – de förmodligen nedärvda – fastigheterna på ön i så hög grad som möjligt inom den egna kretsen. I praktiken är detta ändå inte lätt. Som frågeställaren nämner kan en inlösenklausul tas med i bolagsordningen i till exempel bostadsaktiebolag och andra aktiebolag. Vid en fastighetsöverlåtelse är en sådan bestämmelse ändå inte tillåten: Jordabalken innehåller bestämmelser om ogiltiga villkor – och till denna kategori hör ett villkor som innebär att säljaren eller någon annan, om hen så önskar, får lösa in fastigheten.
Genom att ogiltigförklara bestämmelser om lösningsrätt har lagstiftaren bland annat velat förhindra avtal om finansiell fastighetsleasing, alltså att en långivare får fastigheten i sin ägo som säkerhet medan låntagaren fortsätter som arrendator – och att fastigheten återgår i låntagarens ägo när lånet är betalt. (sale and leaseback).
Skulle köpebrevet ha en inlösenklausul får köparen ignorera den, medan köpet i övrigt är giltigt. Till kategorin ogiltiga bestämmelser hör här också en bestämmelse som innebär att en köpare är skyldig att vid en vidareförsäljning först erbjuda fastigheten till en viss person.
Andra möjligheter
Finns det någon annan utväg? I princip kan släkten bilda ett aktiebolag med fastigheterna som apportegendom, då är en inlösenklausul tillåten. Detta kan ändå bli en tungrodd och dyr lösning, då det förutsätts bland annat bokföring, revision, bolagsstämma och skattedeklaration. Det kan också vara en utmaning att formulera ett balanserat bolagsavtal.
En annan tänkbar utväg är att släktingarna ingår ett juridiskt bindande avtal om att en fastighet först ska erbjudas till försäljning inom släkten. Ett regelrätt avtal ska innehålla bestämmelser om företrädesrätt och om förfarandet i övrigt.
Avtalet binder ändå inte automatiskt sådana som står utanför avtalet, såsom följande generation av släktingar. Därutöver kan det vara problematiskt att fastställa köpesumman. Som frågeställaren skriver verkar inte heller utomstående värderare vara ense. Med tanke på ett avtalsbrott ska ett bindande avtal också innehålla någon sanktion, ett avtalsvite, som ska betalas till de övriga släktingarna. Om säljaren inte betalar frivilligt måste betalningen krävas vid domstol, varvid den goda släktsämjan förstås är ett minne blott.
Inom en sammansvetsad släkt kan det upplevas som konstlat att upprätta ett strikt bindande avtal, likt ett avtal mellan främmande personer. Ett enklare alternativ är ett muntligt eller skriftligt gentlemannaavtal om släktens företrädesrätt, innan fastigheten ges till försäljning. Problemet med prisnivån kvarstår ändå.
Ett sådant avtal sätter ändå press på den som vill sälja, då denne måste överväga om hen vill ta risken att i värsta fall bli utfrusen från släkten. Jag är glad över att det i frågeställarens fall tycks råda en ypperlig släktsämja, varvid ett enbart moraliskt bindande avtal utmärkt väl kan ha avsedd verkan på skärgårdsön.
Har du en fråga till KSF Medias juristteam? Sänd den till adressen juristen@ hbl.fi eller per post till Juristen svarar / HBL, PB 217, 00101 Helsingfors. Frågor besvaras i tidningens kanaler.