På vilka villkor kan jag hyra ut min bostad?

Frågan till juristen handlar den här gången om beskattning av överlåtelsevinst från det egna hemmet. Tillämpas skattefriheten trots att hemmet uthyrs under somrarna? Advokat Stefan Stellato besvarar frågan.

FRÅGA: Jag har för ett par år sedan köpt och flyttat in i en höghusbostad i Nyslott. Staden vaknar till liv på somrarna då många operavänner besöker Nyslotts operafestival. Det har gett mig en ypperlig möjlighet att kortvarigt hyra ut hela min bostad till turisterna. Jag skulle helst fortsätta med uthyrning, eftersom hyresinkomsten i praktiken bekostar mitt boende under hela resten av året. Nu påstod dock min vän att jag inte borde hyra ut bostaden för att det kan påverka någon skattefrihetsregel. Det känns oändamålsenligt för mig att låta bostaden stå tom hela sommaren. Jag föredrar ju ändå att tillbringa somrarna på min stuga i Lovisa. Jag har inga konkreta säljplaner, men man vet ju aldrig vad framtiden bär med sig. Om jag sålde min bostad nu skulle jag gå klart på förlust. Lönar det sig verkligen för mig att sluta med uthyrning? Bostaden är min enda stadigvarande bostad och jag har hela min ägandeperiod varit registrerad som boende i den.

Benoit

Allmänt om skattefrihetsregeln

Enligt inkomstskattelagen är överlåtelsevinsten från den egna bostaden skattefri om den skattskyldige ägt bostaden i minst två år. Därtill måste den skattskyldige under sin ägandeperiod ha använt bostaden som sin eller sin familjs stadigvarande bostad i minst två år utan avbrott.

För frågeställaren är den mest kritiska frågan om bostaden använts som stadigvarande bostad i minst två år utan avbrott.

Enligt gammal rättspraxis avbryter tillfällig frånvaro från den egna bostaden inte två års boendeperioden. Bostaden måste dock vara reserverad för den skattskyldiges bruk även under frånvaron. Utgångspunkten har däremot varit att två års boendeperioden avbryts om bostaden hyrs ut.

Högsta förvaltningsdomstolen bekräftade år 2021 att även mycket kort uthyrning avbryter två års boendeperioden. Domen gällde högst två veckors uthyrning via en plattformtjänst under ägarnas semester.

Lönar det sig att hyra ut bostaden?

Om frågeställaren fortsätter med den årliga uthyrningen, avbryts två års boendeperioden årligen och förutsättningarna för skattefrihet uppfylls inte. Om frågeställaren förväntar sig att sälja på förlust kan detta faktiskt vara eftersträvansvärt. Enligt Skatteförvaltningens anvisning får frågeställaren nämligen dra av överlåtelseförlusten om förutsättningarna för skattefrihet aldrig uppfyllts. Avdraget görs mot överlåtelsevinster och övriga kapitalinkomster under försäljningsåret och de fem följande kalenderåren.

Om frågeställaren däremot förväntar sig att sälja bostaden med vinst är situationen annorlunda. Då kan det tvärtom vara eftersträvansvärt att uppfylla förutsättningarna för skattefrihet genom att oavbrutet använda bostaden i minst två år. Då måste frågeställaren sätta uthyrning på paus för någon två års period. Om skattefrihetsregelns förutsättningar uppfyllts en gång, får frågeställaren därefter fritt hyra ut bostaden utan att förlora rätten till skattefri överlåtelsevinst.

Sammanfattningsvis lönar det sig inte att uppfylla förutsättningarna för skattefrihet om frågeställaren förväntar sig en överlåtelseförlust. Om frågeställaren däremot förväntar sig en överlåtelsevinst, kan det löna sig att uppfylla förutsättningarna för skattefrihet genom att inte hyra ut bostaden för ens en dag under någon period på minst två år. Frågeställaren ska ändå noga jämföra om den förväntade överlåtelsevinsten överstiger den bortfallna hyresinkomsten.

Frågeställarens hyresinkomster är beskattningsbara och frågeställaren måste årligen ange dem på sin förhandsifyllda skattedeklaration. Detta gäller även om ett färskt EU-direktiv ålagt plattformstjänster nya beskattningsrelaterade rapporteringsskyldigheter.

Har du en fråga till vårt juristteam? Sänd den till adressen juristen@hbl.fi eller per post till Juristen svarar / HBL, PB 217, 00101 Helsingfors. Frågorna besvaras enbart i HBL:s kanaler och vi förbehåller oss rätten att välja bland frågorna.