Un investissement à sécuriser à tout prix

Acheter un beau bien dans une ville attractive ne garantit pas sa rentabilité

Dépenser pour gagner. En devenant propriétaire d’un bien qu’il n’habitera pas, l’investisseur locatif cherchera à s’assurer une rentabilité sur laquelle il peut s’appuyer non seulement sur le long terme, mais si possible dès l’acquisition.

On évitera donc les travaux coûteux, les périodes de vacance trop longues entre deux locataires ou encore les déboires avec des locataires non solvables. « Il faut anticiper de nombreux paramètres, prévient Nathalie Giraud, juriste chez De Particulier à particulier (PAP), et se demander, en premier lieu, quel locataire on souhaite pour son logement. » Une question déterminante pour l’emplacement du bien : la proximité des facultés ou le centre-ville pour des étudiants ; pour des familles, penser aux transports et aux bassins d’emploi. « La difficulté à louer son logement peut être très coûteuse, ajoute Nathalie Giraud. En moyenne, on compte deux à trois mois de vacance tous les trois ans. Il vaut mieux avoir de la trésorerie. »

Aux petits soins de son bien

Pour Ludovic George, cofondateur d’Acteur Sud immobilier à Montpellier, l’état de l’appartement est lui aussi primordial. « Si le logement n’est pas en bon état, le locataire est susceptible de partir, jugeant que les prestations ne sont pas suffisantes. »

La grande majorité (85%) des propriétaires dont son agence gère les biens a souscrit une garantie loyers impayés (GLI). « Elle prémunit le bailleur contre le non-paiement des loyers, c’est une sécurité maximale. Le contrat peut aussi inclure une garantie contre la détérioration des lieux. » En général, les frais de gestion s’élèvent de 7 à 12% du loyer. Un montant, ajouté aux taxes et charges, à prendre en compte dans son calcul. D’autres solutions existent cependant face aux risques d’impayés : « La classique caution solidaire par un parent ou un proche, mais aussi par des personnes morales », réagit la juriste Nathalie Giraud, qui cite Visale ou Unkle.fr, des organismes qui se portent garants pour les locataires. Bref, il va falloir s’investir.