Investir pour louer, les clés sont dans notre cahier

Malgré des conditions globalement favorables, un achat locatif ne se décide pas à la va-vite

Sur le papier, ça fait rêver : on achète un bien, la banque le finance et le locataire rembourse le prêt. Mais dans la réalité, « il ne faut pas croire que le loyer paye tout. Avant d’acheter pour louer, il est nécessaire de déterminer la capacité d’effort qu’on est prêt à faire car parfois, même avec un locataire, il reste de l’argent à sortir chaque mois », prévient Karine Lazimi Chouraqui, créatrice du cabinet LCK Assurances, spécialisé dans l’immobilier. En temps de Covid-19, elle recommande d’« éviter la location saisonnière ou d’investir pour louer aux étudiants ».

Malgré la crise, « le marché tient bon », rebondit Martin Menez, fondateur de Bevouac, une start-up spécialisée dans l’investissement locatif. En effet, les taux d’emprunt particulièrement bas de ces dernières années provoquent un « vrai engouement pour l’investissement locatif », constate l’experte en assurances. Les prêts sont par contre « plus durs à obtenir que par le passé », nuance Martin Menez.

Alors, avant d’entamer les démarches d’achat, il faut « se poser la question du pourquoi », lance la patronne de LCK Assurances. Selon elle, le futur acheteur a tout intérêt, en premier lieu, à « faire le point sur ses objectifs personnels pour voir quel projet lui correspond le mieux. Martin Menez donne un exemple : « Un jeune peut acheter pour préparer sa retraite, quand une personne plus âgée le fera dans le but de transmettre un patrimoine. »

A partir du moment où le projet et la capacité d’endettement sont connus, un achat peut se boucler en quelques mois. Ce laps de temps ne sert pas qu’à éplucher les annonces ou aux visites, bien au contraire. « Il faut regarder les prix du marché, s’il est porteur, s’il y a de la demande en location », observe le fondateur de Bevouac. Pour mener à bien le projet, « en moyenne 200 heures » de travail seront nécessaires. Car il faut aussi prendre en compte dans ses calculs « les frais de gestion locative, d’assurance, de notaires, etc. », énumère Karine Lazimi Chouraqui. En définitive, le futur propriétaire ne doit pas compter les heures mais bien tout le reste.

Du fait du Covid, il est déconseillé d’investir dans un studio étudiant ou une location saisonnière.