STRATÉGIE
Pour bien investir, il faut surtout savoir quel type de logement va bien se louer
Studio, T2 ou T3... Pour un investissement locatif, quel est le type de logement le plus intéressant pour les propriétaires ?
En immobilier, comme ailleurs, ce n’est pas la taille qui compte. Pourtant, quand on veut réaliser un investissement locatif, certaines surfaces permettent de s’assurer une meilleure rentabilité. Mais plutôt que d’aborder tout de suite la question de la surface, il faut avant tout réfléchir à celle de la géographie. Le conseil est donné par Corentin Brabant, directeur commercial du groupe immobilier Sergic. Pour lui, « le choix d’investissement avisé, c’est d’abord l’emplacement, là où il y a une attractivité locative ».
Studios instables, T3 chers
Un bon exemple, le cas du studio. « Pour un T1, il faut à tout prix se trouver à proximité d’un centre universitaire, là où il y a des étudiants. Ce sont eux les plus gros consommateurs de T1 », assure Alain Guittard, président du Conseil national des agents immobiliers (CNAI). A cette condition, opter pour un studio peut s’avérer pertinent. « C’est un bien abordable qui se loue facilement. Néanmoins, il y a beaucoup de roulement », met en garde Corentin Brabant. Les étudiants ne restent pas longtemps, « en moyenne 12 à 30 mois », d’après lui. Autre danger, « l’été, il peut ne pas y avoir de locataire et donc de loyer ». Afin d’éviter les vacances, Alain Guittard propose deux solutions, soit « prendre une assurance de carence locative », soit investir dans un appartement plus grand. « Avec un T3, vous allez avoir un taux de rotation moins important, souvent une famille. Les acheteurs de T3 misent sur la stabilité. » Corentin Brabant acquiesce : « Les locataires restent 36 mois en moyenne. » Mais le prix d’achat n’est pas à la portée de toutes les bourses. Le directeur commercial conseille donc les T2, au « prix plus élevé qu’un studio, mais abordable ». Ils se louent « à des couples, des jeunes cadres qui arrivent sur le marché, pour une durée de 24 à 40 mois en moyenne », assure Corentin Brabant.
Le T2, moyen terme idéal
« Le T2 reste ce qui se loue le mieux », confirme Alain Guittard. Pour lui, la taille idéale est 40 m². Cela tombe bien, les T2, même s’ils sont les « biens les plus prisés des investisseurs », sont nombreux sur le marché immobilier aujourd’hui, aussi bien en métropole lilloise par exemple, où Sergic gère plusieurs biens, qu’à Toulouse, où Alain Guittard travaille. Dans le doute, il vaut toujours mieux commencer par s’interroger sur l’emplacement.