Argent & patrimoine : SCPI, un placement refuge en temps de crise

par la pandémie. Le gouvernement aimerait certes que les Français réinjectent désormais cette épargne dans l’économie en consommant de nouveau, sans quoi la récession risque d’être d’autant plus profonde. Mais il y a fort à parier que nombre de Français vont préférer continuer de placer leur argent. Or les marchés boursiers sont eux aussi impactés par la crise sanitaire. Dans ces conditions, vers quel placement se tourner ? Les SCPI pourraient bien tirer leur épingle du jeu car elles jouissent d’un certain nombre d’atouts.

Une valeur refuge pérennisée par la crise

Adossées à 100 % sur l’immobilier, les SCPI n’ont cessé de se développer ces dix dernières années. "Le secteur a en effet quadruplé depuis 2008", confirme Daniel While, directeur Recherche & Stratégie de Primonial REIM, société de gestion de fonds immobiliers. Ce produit a acquis la faveur du public pour diverses raisons, aux dires de l’expert, notamment parce qu’il n’y a pas en France de fonds de pension pour financer la retraite. Or l’achat de parts de SCPI, y compris à crédit, est une solution pour se constituer une retraite complémentaire. Et cela reste d’autant plus vrai alors que la crise sanitaire a suspendu la réforme de la retraite engagée par le gouvernement fin 2019. Par ailleurs, les SCPI ont l’avantage de présenter un niveau de risque équilibré en comparaison des actions, par exemple, bien plus volatiles. "En l’occurrence, il n’y a pas de raison que cela change, estime le professionnel, dans le contexte de la crise, les actions vont rester volatiles et les obligations vont continuer d’afficher des taux bas. A cet égard, on peut donc même considérer que la crise renforce le statut de placement équilibré des SCPI".

Les SCPI "encaissent" plus lentement la crise

La performance des SCPI devrait être préservée pour diverses raisons. Tout d’abord, les revenus des SCPI proviennent des loyers des immeubles qu’elles détiennent. Or, en fonction des segments, les effets de la crise sont plus ou moins

prononcés. "Les immeubles du commerce et de l’hôtellerie sont très touchés, constate Daniel While, les bureaux moins, le résidentiel pas du tout. Quant à l’immobilier santé, comme par exemple les Ehpad, l’un des créneaux de Primonial REIM, il est renforcé".

L’effet de taille joue également. "Lorsqu’une SCPI détient des bureaux avec quelque 250 locataires en région parisienne, ils ne rencontreront pas tous des difficultés en même temps. Quand bien même des locataires feraient défaut, l’impact serait limité du fait de la mutualisation des risques. La taille des SCPI est à cet égard un réel atout et il y aura donc une prime aux plus gros véhicules. Les SCPI les plus exposées en période agitée sont en fin de compte celles qui se trouvent en phase de constitution de leur patrimoine, notamment en province", estime l’expert. En comparaison d’autres placements, notamment les actions, les SCPI encaissent plus lentement les turbulences. "Lorsqu’une entreprise rencontre des difficultés économiques, son cours de Bourse s’en ressent immédiatement, elle ne déménage pas aussi vite. L’immobilier se caractérise par une lenteur de l’impact, souligne le professionnel. De fait, les baux engagent, mais ils permettent aussi de faire jouer divers leviers : on peut les renégocier, par exemple opter pour un paiement de loyer à terme échu afin de préserver la trésorerie à court terme de l’entreprise. Cette possibilité offerte par les mécanismes juridiques du bail de lisser ainsi les effets de la crise n’existe pas dans d’autres produits financiers. L’action subit des répercussions instantanées, elle est une caisse de résonnance immédiate des perturbations économiques".

Vers une optimisation des bureaux

On pourrait se demander si le développement du télétravail à l’occasion du confinement ne risque pas d’avoir un impact négatif sur l’immobilier d’entreprise et donc sur les performances des SCPI de rendement spécialisées dans ce type d’actif. Daniel While n’est pas de cet avis. "Le télétravail n’a pas été inventé par le Covid, nuancet-il, il était déjà pratiqué, à raison d’un ou deux jours par semaine. En revanche, l’immobilier représente le deuxième poste de coût pour les