Méthodes d'évaluation et mécanismes de mise à jour

Méthode tarifaire ou évaluation directe

La valeur locative des locaux professionnels est déterminée :

- selon la méthode tarifaire dans la plupart des cas (CGI art. 1498, II) ;

- par voie d'appréciation directe lorsque la méthode tarifaire n'est pas adaptée (CGI art. 1498, III). À partir de 2018, cette méthode vise expressément les propriétés ou fractions de propriétés qui présentent des caractéristiques exceptionnelles (loi art. 30, I. 6 ° ; CGI art. 1498, III).

• Pour ces locaux qualifiés d'exceptionnels, la valeur locative est égale à 8 % de la valeur vénale des propriétés ou fractions de propriétés, appréciée libre de toute location ou occupation à la date du 1er janvier 2013 ou, pour celles créées après le 1er janvier 2017, au 1er janvier de l'année de leur création (CGI art. 1498, III. B). À défaut d'éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d'évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison (CGI art. 1498, III. B. al. 2).

• Par ailleurs, les locaux d'habitation qui présentent un caractère exceptionnel sont évalués dans les conditions prévues à l'article 1498 du CGI (CGI art. 1497), c'est-à-dire comme les locaux professionnels.

À compter du 1er janvier 2018, ces locaux restent évalués dans les conditions prévues à l'article 1498 du CGI, mais dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 (loi art. 30, I. 4° ; CGI art. 1497 modifié). Ils sont donc expressément exclus de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.

Mise à jour permanente des tarifs reportée à 2019

La date de référence de la méthode d'application tarifaire est celle du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au paragraphe suivant.

Le dispositif de mise à jour permanente des tarifs (voir § 1-41), qui devait intervenir à compter de 2018, est différé au 1er janvier 2019 (loi art. 30, V.C ; CGI art. 1518 ter, I et IV).

Pour 2018, les valeurs locatives des locaux professionnels sont donc revalorisées comme celles des autres locaux (loi art. 30, IV. B).

D'après nos calculs, les valeurs devraient donc être majorées du coefficient de 1,01 pour 2018. En effet, elles doivent être majorées par application d'un coefficient égal à 1 majoré du quotient, positif, entre, d'une part, la différence de la valeur de l'indice des prix à la consommation harmonisé du mois de novembre de 2017 (101,80) et la valeur du même indice au titre du mois de novembre de 2016 (100,55) et, d'autre part, cette même valeur 100,55 (CGI art. 1518 bis, dernier al.).

C'est donc à partir de 2019 que l'administration fiscale mettra à jour les tarifs des locaux professionnels, autres que les locaux exceptionnels, à partir de l'évolution des loyers constatés dans les déclarations (DECLOYER) prévues à l'article 1498 bis du CGI (loi art. 30, I. 21° ; CGI art. 1518 ter, I). Lorsque ces loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent pas, compte tenu de leur montant par rapport au montant du loyer moyen du secteur d'évaluation, être retenus, ces tarifs sont mis à jour dans les conditions prévues pour les locaux exceptionnels.

C'est également à partir de 2019 que l'administration fiscale mettra à jour les tarifs des locaux professionnels exceptionnels, en appliquant un coefficient égal à celui de l'évolution, au niveau départemental, des loyers constatés dans ces mêmes déclarations pour les locaux professionnels relevant des catégories qui regroupent le plus grand nombre de locaux et qui, ensemble, représentent au total plus de la moitié des locaux du département.

Mises à jour tous les 6 ans

La délimitation des secteurs d'évaluation doit être mise à jour tous les 6 ans, l'année qui suit le renouvellement général des conseils municipaux. La première mise à jour doit donc intervenir en 2021, si la date des élections municipales reste fixée à 2020. Cette mise à jour est étendue (loi art. 30, I. 21° ; CGI art. 1518 ter, III) :

- à la fixation des tarifs et à la définition des parcelles auxquelles s'applique le coefficient de localisation d'une part ;

- le cas échéant, à la création de nouveaux sous-groupes et catégories de locaux, d'autre part.