Achat revente du bien sans modification de son identité juridique

Retour sur la notion d'identité juridique

Selon le Conseil d'état, le bien acquis en tant que terrain à bâtir (ou d'immeuble bâti) doit être revendu en tant que terrain à bâtir ou (immeuble bâti). Le bien dont la qualification juridique est modifiée entre l'acquisition et la cession est exclu de la TVA sur la marge.

La Haute juridiction impose ainsi le critère d'identité juridique du bien et suit ainsi l'administration fiscale qui exclut de la TVA sur marge l'opération de revente de terrains à bâtir extraits d'ensembles immobiliers comprenant des immeubles bâtis qui avaient été acquis sans droit à déduction.

Rappelons à ce titre la doctrine administrative selon laquelle il n'y a lieu de rechercher le régime de l'acquisition aux fins de déterminer la base d'imposition que pour les seules livraisons d'immeubles acquis et revendus en gardant la même qualification, c'est-à-dire respectivement (BOFIP-TVA-IMM-10-20-10-§ 20-22/01/2020) :

- de terrains à bâtir qui ont été acquis précédemment comme terrains n'ayant pas le caractère d'immeubles bâtis ;

- ou d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans qui ont été acquis précédemment en l'état d'immeuble déjà bâti.

Comme indiqué au paragraphe 3-1, l'administration fiscale a abandonné le critère d'identité physique. Cette dernière se résumait essentiellement à une identité de superficie.

Abandon du critère d'identité physique (et donc de superficie) entre le bien acquis et le bien vendu. Selon les termes de la réponse Vogel précitée (voir § 3-1) il est admis, y compris pour les opérations en cours, dans le cas de l'acquisition d'un terrain ou d'un immeuble répondant aux conditions de l'article 268 du CGI qui n'a pas ouvert droit à déduction par un lotisseur ou un aménageur qui procède ensuite à sa division en vue de la revente en plusieurs lots, que ces ventes puissent bénéficier du régime de la marge dès lors que seule la condition d'identité juridique est respectée. La modification de surface entre l'acquisition du bien et celle de la vente n'est plus un obstacle à l'application de la TVA sur la marge. Cette doctrine permet aux opérations de revente par lots après découpe qu'il s'agisse de terrains ou d'immeubles bâtis de bénéficier à nouveau de la taxation sur la marge. Ainsi la revente après division en plusieurs lots d'un TAB acquis auprès d'un particulier par un marchand de biens ou un promoteur est soumise à la TVA sur la marge.

Le recours à la division parcellaire

Toujours selon la réponse Vogel précitée (voir § 3-1), dans l'hypothèse d'un lot revendu comme terrain à bâtir ayant été acquis comme terrain d'assiette d'un immeuble bâti et, comme tel, assimilé à ce dernier, l'identité entre le bien acquis et le bien revendu n'est pas vérifiée : la revente doit être soumise à la TVA sur le prix de vente total.

Dans cette hypothèse, une division parcellaire préalable à la mutation demeure indispensable. Selon la doctrine administrative l'acte doit refléter clairement la qualification respective de chaque élément permettant d'appliquer le régime fiscal approprié. Une division parcellaire préalable à l'acquisition du bien par le professionnel permettra de distinguer la part de l'emprise libre de constructions utilisables comme telles dont la cession sera taxée comme terrain à bâtir, et la part déjà bâtie utilisable comme telle dont la qualification fiscale dépendra des caractéristiques propres (BOFIP-TVA-IMM-10-10-10-40-§ 10-07/01/2013).

CGI art. 260, 5° bis)

TVA sur la marge (si option pour la TVA ;