Investissements réalisés dans un bâtiment d'habitation collectif

3-17

Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021, la loi de finances pour 2020 a restreint l'application de la réduction d'impôt sur le revenu Pinel aux acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement réalisées dans un bâtiment d'habitation collectif (loi 2019-1479 du 28 décembre 2019, JO du 29, texte 1 ; CGI art. 199 novovicies, I.A ; voir RF 1112, § 1450).

La loi de finances pour 2021 étend cette condition de situation du logement dans un bâtiment d'habitation collectif à ceux que le contribuable fait construire et qui font l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2021 (loi art. 169, I ; CGI art. 199 novovicies, I.B. 1° modifié).

Ainsi, pour les investissements réalisés à compter de 2021, la réduction d'impôt s'applique :

- au logement neuf ou en l'état futur d'achèvement situé dans un bâtiment d'habitation collectif acquis entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2024 ;

- au logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif que le contribuable fait construire et qui fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2024 ;

- au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2024 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf ;

- au local affecté à un usage autre que l'habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2024 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement ;

- au logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2024 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de réhabilitation ;

- aux locaux inachevés acquis entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2024 en vue de leur achèvement par le contribuable ;

- aux souscriptions de parts de SCPI réalisées du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2024 (95 % du produit de la souscription doit servir exclusivement à financer un investissement éligible à la réduction d'impôt).

Notion d'habitat collectif. Selon l'administration fiscale, la notion de bâtiment d'habitation collectif nécessite la réalisation d'un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à deux. En outre, ces logements doivent être groupés dans un seul et même bâtiment, pour que celui-ci puisse recevoir la qualification de « collectif ». Certes, ce regroupement n'implique pas nécessairement la superposition verticale des logements, ces derniers pouvant également être alignés ou en bande. Toutefois, quelle que soit la configuration des logements, la construction doit se présenter comme un seul bâtiment caractérisé par

une unité de structure (fondation, toiture, gros oeuvre, etc.). Ainsi, ne peuvent être qualifiées de bâtiment collectif des constructions à usage d'habitation qui ne comprennent pas plus de deux logements chacune. À cet égard, est sans incidence sur cette qualification la circonstance que ces constructions seraient jumelées, groupées en bande ou même construites au sein d'une copropriété. Dans ces conditions, les villas individuelles construites au sein d'une copropriété et les villas construites de manière jumelée voire en bande ne constituent pas des bâtiments d'habitation collectifs au sens de l'article 161 de la loi 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 (BOFIP-RES-000079-17/12/2020). Cette définition est empruntée à celle appliquée dans le cadre de l'abattement exceptionnel instauré en faveur des plus-values immobilières résultant de la cession d'immeubles bâtis ou de droits portants sur ces biens destinés à la démolition en vue de la reconstruction d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs (BOFIP-RFPI-PVI-20-20-§ 300-24/08/2018) (voir § 2-19).