Votre argent en questions

J’envisage d’acquérir un immeuble locatif nu par l’intermédiaire d’une sci. Quel régime fiscal me conseillez-vous ?

Le résultat d’une SCI est, par défaut, imposable entre les mains de chaque associé au prorata de ses parts dans le capital, dans la catégorie des revenus fonciers. En phase de détention, l’imposition est lourde puisque les loyers encaissés sont assujettis, après déduction des charges locatives, au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (PS). Lors de la cession de l’immeuble, l’éventuelle plus-value bénéficie des abattements pour durée de détention (exonération totale au bout de 30 ans).

Sur option, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Pendant la période de location, la fiscalité est favorable puisque l’immeuble (hors terrain) est amortissable : les amortissements (et plus globalement toutes les charges) sont déductibles du résultat fiscal. En revanche, lors de la cession, les amortissements pratiqués antérieurement diminuent le prix de revient retenu pour le calcul de la plus-value imposable. En outre, il faut distribuer le résultat pour que vous puissiez disposer du produit de cession, ce qui générera une imposition supplémentaire assez lourde.

Nous vous conseillons de réaliser une étude comparative sur la durée d’investissement envisagée, en prenant plusieurs hypothèses (revalorisation des loyers et du bien notamment), et en intégrant le cas échéant la perspective de transmission du bien. Notez que la flat-tax de 30 % (incluant les cotisations sociales) prévue pour 2018, pourrait favoriser la détention via une SCI imposée à l’IS pour les contribuables assujettis aux tranches les plus hautes du barème de l’IR (baisse de la pression fiscale sur les distributions alors même que les revenus fonciers seraient hors du champ d’application de ce prélèvement forfaitaire unique).