INVESTISSEMENT LOCATIF PINEL…

L’AVANTAGE JOUE LES PROLONGATIONS

Est-il encore temps de profiter du dispositif Pinel actuel et défiscaliser ses revenus 2017 ? Si vous n’avez pas déjà entrepris les démarches et que le logement convoité n’est pas achevé de construire, il est trop tard pour cette année. Le temps de monter le dossier de financement, la signature de l’acte authentique risque fort de ne pas pouvoir avoir lieu en 2017. Pour autant, tout n’est pas perdu. Ce régime d’incitation fiscale à l’investissement locatif dans le neuf qui devait s’éteindre à la fin de l’année 2017 sera finalement prolongé pendant 4 ans, soit jusqu’à fin 2021. Une bonne nouvelle pour les investisseurs locatifs qui se constituent un patrimoine immobilier grâce à cette aide fiscale même si les zones géographiques éligibles au dispositif seront quelque peu réduites dès l’année prochaine.

ENCORE 4 ANS POUR BÉNÉFICIER DU PINEL

Lors d’un investissement locatif acheté sur plan, deux dates sont à distinguer. La date de signature de l’acte authentique détermine le dispositif éligible. Pour avoir droit au dispositif Pinel selon les règles actuelles, il faut signer un contrat de vente au plus tard le 31 décembre 2017 sauf mesures transitoires (lire encadré). Cette date est à différencier de la date d’achèvement du logement qui établit le fait générateur de la réduction d’impôt. « Un logement achevé est un bien dont les travaux sont suffisamment avancés pour être effectivement habitable sans qu’il n’y ait besoin que toutes les finitions (peintures…) soient réalisées. La preuve de l’achèvement résulte du certificat de conformité ou de la déclaration d’achèvement des travaux. La déclaration H1 ou H2 à souscrire aux impôts dans les 90 jours de l’achèvement pourra conforter cette justification », précise Jean-Louis Le Boulc’h, avocat au cabinet Agik’a. À partir de cette date d’achèvement démarre l’avantage fiscal. Ainsi pour un bien acquis (acte signé) en 2017, la réduction d’impôt actuelle Pinel pourra s’appliquer en 2018 ou 2019 selon la date de livraison du programme. Si vous avez fait construire le logement (hors cadre de la vente en état futur d’achèvement), c’est la date du dépôt du permis de construire qui détermine le dispositif éligible et la date d’achèvement qui permet de défiscaliser. Quel que soit le type d’acquisition, l’avantage fiscal prend effet sans que le bien soit immédiatement occupé par un locataire mais à condition qu’il soit effectivement loué dans les douze mois sous peine de perdre l’avantage fiscal.

BIEN ACHEVÉ, PAS DE PRÉCIPITATION

Pour bénéficier dès cette année de la défiscalisation, le bien acquis doit donc être livré en 2017. Dans ce contexte, l’investisseur pourrait être tenté d’acquérir un logement neuf vendu achevé, une fin de programme qui n’aurait pas trouvé encore preneur. « De manière générale, je déconseille d’acquérir un logement neuf achevé car un tel bien sûr le marché signifie qu’il n’a pas trouvé preneur depuis de longs mois. Or, si le marché ne l’a pas intégré, mieux vaut passer son chemin et ne pas se fier aux motifs évoqués par le commercialisateur (comme un refus de financement), et se concentrer sur un programme de qualité, livré plus tard », avertit Julien Rabier, directeur associé de l’Institut du Patrimoine. Quoi qu’il en soit, se précipiter sur le premier bien venu est à éviter. Les critères d’investissement tels que l’emplacement, les commodités (transports, commerces, écoles…), le bassin économique, l’attractivité locative…. sont toujours à apprécier. Inutile de rappeler les déboires rencontrés par certains investisseurs qui ne trouvent pas de locataires ou qui ont surpayé un bien, aveuglés par la défiscalisation. Restez sélectifs et prudents, déplacez-vous sur les lieux pour estimer par vous-même l’environnement locatif.

UNE RÉDUCTION D’IMPÔT ET UN PEU DE RENDEMENT

Si le bien dans lequel vous avez investi est achevé cette année, le régime Pinel va vous permettre de réduire le montant de votre impôt sur les revenus de 2017 (déclaration 2018). Selon la durée d’engagement, son taux est de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans et porte sur le prix de revient dans la limite de 300000 euros et pour l’acquisition d’au plus deux logements. Ainsi, en ayant investi 170000 euros en 2017 sur un bien livré en 2019, la réduction d’impôt sera de 3 400 euros par an pendant 9 ans (à partir de 2019) et de 1 700 euros les 3 années suivantes en cas de prorogation de location. Pour avoir droit à l’avantage fiscal, la fixation du loyer est limitée à un plafond par zone géographique et les ressources du locataire ne peuvent également dépasser certains plafonds. Pour un tel investissement, vous pouvez compter selon Julien Rabier « sur un taux de rendement locatif de 3-4 % brut et un taux de rendement interne comprenant l’épargne, l’emprunt, les charges, le loyer et la revente sans plus-value oscillant entre 7 et 10 % ». Le projet de loi de finances pour 2018 présenté par le gouvernement ne modifie pas les conditions fiscales en 2018, à l’exception du zonage géographique. Reste à suivre les débats parlementaires qui pourraient encore apporter quelques ajustements.