LA PIERRE, ÇA DURE!

Rendements attractifs, volumes d’affaires en hausse… Les investissements locatifs se portent bien. Mais gare aux taux d’intérêt

Face à des produits financiers moins rémunérateurs, la pierre séduit plus que jamais. L’investissement locatif en direct sert des rendements annuels compris entre 2,5 et 4%. Porté par des taux d’intérêt historiquement bas et des prix en repli ces dernières années, le pouvoir d’achat immobilier s’est apprécié. Les investisseurs ont été nombreux à profiter de cette aubaine et à concrétiser une opération immobilière. Dans l’ancien, le volume des transactions pourrait atteindre le cap des 830000 d’ici à la fin de cette année, contre 803 000 en 2015. Dans le neuf, grâce au dispositif fiscal Pinel, les investisseurs réalisent plus de 50% des acquisitions. Mais qu’en sera-t-il en 2017 ? Faut-il continuer à surfer sur cette vague immobilière et privilégier ce place- ment ? La pierre reste un bon moyen pour se constituer un capital sur la durée. Toutefois, avant de passer à l’acte il faut prendre plus de précautions que les précédentes années. Car on doit se rendre à l’évidence, la période bénie de baisse des taux et des prix est révolue. Du côté des crédits, les niveaux sont certes toujours aussi attractifs, et des baisses ont encore été constatées ces dernières semaines. Mais les spécialistes estiment que l’on est arrivé à un point bas avec des barèmes qui bougeront peu, ou à la marge. Sauf événement imprévisible, cette stabilité devrait perdurer d’ici à la fin de cette année. Dans le sillage d’une possible remontée des taux de la Banque centrale, un changement progressif de tendance pourrait s’amorcer à plus long terme. Du côté des valeurs, c’est net : elles grimpent partout en France, notamment dans les grandes villes. L’offre de biens

ne répond plus à l’afflux de demandes émanant à la fois des investisseurs et de ménages qui achètent pour se loger. Face à cette accélération générale des ventes, le stock des biens peine à se reconstituer. En dépit de ce changement de tendance, il n’est pas encore trop tard pour investir : voici trois façons de mettre de la pierre dans son patrimoine.

LES ATOUTS DU NEUF

Avec un rendement de 2 à 3% par an (hors avantage fiscal), le « Pinel » reste sans conteste la solution immobilière la plus rentable aujourd’hui pour investir dans le neuf. Grâce aux économies d’impôt générées par ce dispositif, aux loyers encaissés et à un crédit peu coûteux, l’effort d’épargne de l’investisseur reste modéré. Ce dispositif de soutien à l’investissement locatif fait un tel tabac qu’il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2017. Au-delà de cette échéance, difficile de savoir ce que l’Etat décidera. Entre-temps, il y aura eu l’élection présidentielle, et peut-être une énième nouvelle loi immobilière, dont on ne sait pas, à ce jour, si elle sera plus ou moins avantageuse que l’actuelle. Autant dire qu’il est temps d’investir avant que les choses ne changent ou ne s’arrêtent. Mais gare à l’inflation actuelle des valeurs, qui pourrait faire acheter trop cher et abaisser le rendement! Autre facteur susceptible d’obérer la performance d’un Pinel : la difficulté à trouver un locataire en raison d’un excès d’offre de logements neufs à louer dans un quartier nouveau colonisé par les promoteurs. Si c’est le cas, le loyer effectif risque d’être moins haut que celui qui était espéré au départ. Ce changement dans le montant des recettes locatives peut bouleverser tout l’équilibre du montage financier présenté par le promoteur. Autant s’assurer de pouvoir fournir un effort d’épargne supplémentaire.

LES CHARMES DE L’ANCIEN

Dans l’ancien, les prix sont 15 à 20% moins élevés que dans le neuf. Acheter à crédit un bien destiné à la location avec des travaux à la clé s’avère une bonne option pour faire baisser sa pression fiscale. D’une part, les intérêts du prêt immobilier sont entièrement déductibles des revenus fonciers et viennent alléger l’assiette taxable au barème de l’impôt sur le revenu. D’autre part, le coût de tous les travaux vient s’imputer sur le revenu global. Le déficit foncier consécutif à ces dépenses est limité à 10700 € par an. Néanmoins, les sommes excédant ce plafond sont reportables et peuvent être déduites au cours des dix années suivantes. C’est peu connu, mais le dispositif Pinel s’applique aussi dans de l’ancien à réhabiliter. L’avantage fiscal est le même que dans le neuf et prend effet à la livraison du bien. Il permet une réduction d’impôt égale à 12% du montant investi sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. A cela s’ajoute une optimisation immédiate du déficit foncier grâce à la réalisation de travaux importants pendant la phase de réhabilitation. Contrairement au neuf, ces biens bénéficient d’une bonne localisation en centre-ville. Même en mauvais état, l’habitation en question a le mérite d’exister et peut se visiter. Toutefois, devenir propriétaire d’un bien ancien engendre des coûts récurrents à intégrer dans son budget. Impossible de faire l’impasse sur l’entretien régulier de l’appartement pour en conserver, au fil des ans, sa valeur et son attractivité. Cela passe par une remise en état entre deux locataires ou par la réalisation de réparations liées à l’usure naturelle. Autres dépenses à ne pas sous-estimer : les charges de copropriété relatives à l’entretien courant des parties communes et à la réalisation d’importants travaux de réfection dans l’immeuble.

LE VIAGER SANS ÉTATS D’ÂME

Investir en viager permet à un particulier de devenir propriétaire d’un bien avec une décote pouvant aller jusqu’à 30%. Plus le vendeur est jeune, plus ce rabais sera important. Rappelons que le viager est un transfert de propriété de gré à gré au cours duquel l’acheteur (« débirentier ») paie au vendeur (« crédirentier ») un « bouquet », soit une somme d’argent versée immédiatement chez le notaire le jour de la signature de l’acte. De plus, l’acheteur s’engage à verser chaque mois (ou trimestre) une « rente viagère » au vendeur jusqu’au décès de ce dernier. C’est à ce moment qu’il devient entièrement « maître des murs » et qu’il est possible de calculer le vrai coût de cet investissement. C’est un moyen de se constituer à moindre coût et au fil du temps un patrimoine immobilier en vue de la retraite.

ACHETER À CRÉDIT UN BIEN DESTINÉ À LA LOCATION AVEC DES TRAVAUX À LA CLÉ S’AVÈRE UNE BONNE OPTION POUR FAIRE BAISSER SA PRESSION FISCALE.