Percevoir des revenus complémentaires

Pour compléter son salaire ou sa pension de retraite, certains placements permettent d’obtenir des revenus réguliers assurés, à condition de les alimenter au fil du temps

Les récentes annonces budgétaires, avec leur lot de nouveautés fiscales concernant les revenus du capital (changement de l’imposition des intérêts, des dividendes, des plus-values), n’obèrent pas les qualités de certains placements. Ces derniers sont capables de générer rapidement des revenus d’appoint. Les classiques sont à la mode !

LA PERFORMANCE DES SCPI

Le sort des sociétés civiles de placement (SCPI) vient d’être tranché : ce placement sera finalement pris en compte dans l’assiette du futur impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette décision va-t-elle stopper l’engouement des Français pour la « pierre papier » ? A suivre... Ce placement immobilier est en tout cas plus liquide et plus accessible que la pierre en direct, et il sert en prime des revenus réguliers chaque trimestre. Depuis 2013, les collectes des SCPI s’envolent et atteignent des records historiques. Et ce n’est pas fini. Rien qu’au premier semestre 2017, 3,8 milliards d’euros ont été investis dans ces produits collectifs, soit un bond de 56% par rapport à la même période de 2016. La grande majorité de cet argent est injectée dans de l’immobilier locatif tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts). C’est ce qui permet d’afficher une performance moyenne notable, soit 4,63% en 2016, selon l’Association française des Sociétés de Placement immobilier (Aspim), avec des écarts allant de 4 à 6,3% selon les portefeuilles et les sociétés de gestion. Il s’agit d’un placement immobilier bien plus lucratif que celui de l’habitation, sans aucun souci de gestion locative. Le règlement des loyers par les entreprises locataires – souvent titulaires de baux fermes et de longue durée – permet d’avoir une bonne visibilité sur les revenus locatifs futurs. Un bémol : attention aux frais liés à ce placement. Salés, les frais de souscription sont facturés entre 6 et 12% du montant investi, auxquels s’ajoutent les frais annuels de gestion de 7 à 12%. Autant de ponctions annexes qui rognent le rendement final. Les revenus des SCPI restent taxés à l’impôt sur le revenu auxquels s’ajoutent les prélè-

vements sociaux. Un impôt sur la plus-value immobilière est à régler en cas de cession de ses parts avant trente ans de détention.

LE REFUGE DE L’ASSURANCEVIE EN EUROS

Les détenteurs de contrats d’assurancevie ont de quoi s’interroger sur l’avenir de ce placement. Car au-delà de 150 000 euros d’encours nets pour une personne seule (300 000 euros pour un couple), c’est le PFU (prélèvement fiscal unique) à 30% qui s’applique. Cette ponction plus lourde est effective depuis le 27 septembre et ne concerne que les revenus produits par la fraction des encours supérieurs à ce seuil. Précision importante : rien ne change pour les placements réalisés antérieurement à cette réforme.

Il n’en demeure pas moins qu’à ce jour l’assurance-vie reste le placement chouchou des Français. Là où le bât blesse, c’est que depuis déjà quelques années, la performance des fonds en euros s’amenuise. En 2016, ils ont servi 1,8% en moyenne, contre 2,23% en 2015 et 2,5% en 2014. Et ce laminage devrait se poursuivre, vu le niveau actuel des taux... Certains avancent d’ores et déjà 1,45% en 2017. « Net de frais et de l’inflation, le taux du fonds en euros risque d’être négatif d’ici à deux ans », avance Cyrille Chartier-Kastler, fondateur du site Goodvalueformoney.eu. Face à ces piètres performances annoncées, ce placement sécuritaire est-il à jeter aux orties ? « Il faut encore y croire. Tout basculer sur un fonds en unités de compte me paraît aujourd’hui trop audacieux. Les marchés des actions sont hauts et s’ils venaient à se retourner, il y aurait des pertes sèches. Tout est une question de dosage », indique Cyrille ChartierKastler. Rappelons que « le fonds en euros est une classe d’actifs particulière que l’on ne trouve que dans l’assurance-vie et dans aucun autre placement. Le fonds en euros dispose d’un effet de cliquet avantageux (ce qui est gagné est engrangé définitivement, NDLR) et bien compris des épargnants. De plus, c’est un placement totalement sécurisé et 100% liquide. Enfin, il ne se “casse pas” lorsqu’on a besoin de récupérer de l’argent contrairement à d’autres produits comme le PEL », indique ce dernier. Si l’argent placé sur un fonds en euros sert déjà à compléter sa retraite ou est destiné à financer un projet précis dans un horizon proche de 6 à 12 mois, il convient de jouer la prudence et de privilégier le statu quo. « Pour déterminer quelle proportion sortir du fonds en euros, il faut tenir compte de l’âge du titulaire, de sa durée d’épargne et de l’horizon auquel il veut récupérer son argent », ajoute un assureur.

L’ATOUT DE LA LOCATION EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNELLE

Derrière le sigle abscons LMNP se cache une formule de location meublée (y compris avec des objets de tous les jours comme les oreillers, couettes, couverts, etc.). Ce scénario offre au propriétaire plusieurs avantages. D’abord, la fiscalité. On est ici dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le contribuable peut choisir l’option du micro BIC pour des recettes inférieures à 33 100 euros. Cela lui permet de profiter d’un abattement de 50% sur ses gains. Autre option : le régime réel qui autorise la déduction de toutes charges liées à la location (intérêts d’emprunt, prime d’assurance, charges de copropriété). « Les revenus tirés de la location meublée, imposables au régime des BIC, ne sont pas concernés par la “flat tax”. La location en meublé non professionnelle reste ainsi une valeur sûre pour investir, sa fiscalité permettant le plus souvent au contribuable de ne pas être imposé sur ses revenus locatifs pendant plusieurs années », résume Maud Velter, directrice associée de Lodgis. com, une agence immobilière spécialisée dans la location de meublés à Paris et en proche région parisienne. Deuxième atout : le niveau élevé des loyers que l’on peut pratiquer. Le loyer est souvent de 20 à 30% supérieur à celui d’un même bien loué vide. Néanmoins, la durée de location d’un meublé étant courte (souvent quelques mois), la rotation des locataires est plus fréquente. Il subsiste donc toujours un risque d’inoccupation pendant quelques semaines, qui rabotera la rentabilité. Enfin, dernier avantage : le bail du meublé est de courte durée (1 an), voire 9 mois pour les étudiants, comparativement à 3 ans pour la location classique. Cette souplesse permet de récupérer le bien plus rapidement pour son propre usage ou pour le céder.