BAIL COMMERCIAL : CHANGER OU AJOUTER UNE ACTIVITÉ

Lorsque qu’un locataire souhaite changer ou étendre son activité, il est tenu de respecter certaines conditions, sous peine de s’exposer à des risques.

Les conseils de l’expert locaux commerciaux Par Jonathan Sitruk, co-fondateur de Point de Vente

Vous souhaitez changer d’activité ou ajouter une activité complémentaire ? Sachez que le changement d’activité avec un bail en cours, que ce soit partiellement ou totalement, répond à un certain nombre de critères.

1er cas : le changement d’activité

Dans ce cas, dit de “déspécialisation plénière”, le locataire souhaite s’orienter vers une activité tout à fait différente de celle qui figure sur le contrat de bail. Pour ce faire, il est tenu de remplir plusieurs critères d’ordre économique et “logistique”. Sur le plan économique, le changement d’activité peut être justifié par une conjoncture défavorable (crise affectant le secteur d’activité du locataire, baisse considérable et durable du nombre de clients, désintérêt des consommateurs envers le produit ou le service proposé, etc.). Cette volonté de changement peut également être expliquée par le besoin d’améliorer l’organisation de la distribution. C’est le cas notamment lorsque l’environnement du lieu de vente s’avère propice à l’exercice d’une nouvelle activité. Bien évidemment, la nouvelle activité envisagée doit être compatible avec les caractéristiques de l’immeuble, son standing, le règlement de copropriété, etc.

La procédure de changement d’activité :

Le locataire doit s’adresser au propriétaire pour demander une autorisation par acte d’huissier, en indiquant la nouvelle activité envisagée. Le bailleur doit répondre, et ce dans un délai de trois mois, et ce, soit par une acceptation, une acceptation sous conditions ou un refus. Passé ce délai sans réponse, l’accord du propriétaire sera considéré comme acquis. Le propriétaire peut exiger en contrepartie une augmentation immédiate du loyer ou le paiement d’une indemnité pour un préjudice éventuel, dont il devra établir l’existence.

2e cas : l’addition d’une activité

Appelée “déspécialisation partielle”, cette action se traduit pour le locataire par un ajout d’une activité connexe qui a un rapport étroit avec l’activité exercée, ou d’une activité complémentaire qui vient appuyer l’activité principale. Voici quelques exemples d’activités au caractère de connexité ou de complémentarité reconnu : - Boucherie-charcuterie/ confection-vente de plats cuisinés ; - Restauration rapide/ bar-café ; - Nettoyage à sec/ blanchisserie ; - Magasin d’alimentation générale/ vins et spiritueux.

La procédure pour ajouter une activité :

Le locataire doit aviser le propriétaire de sa volonté d’étendre son activité par acte d’huissier en veillant à indiquer l’activité complémentaire ou connexe prévue. Le propriétaire dispose de deux mois pour accepter ou contester le caractère complémentaire ou connexe entre l’activité exercée et celle envisagée. Ici encore, le silence du propriétaire est considéré comme étant un accord.

Les conséquences de l’extension de l’activité :

Lorsque le changement d’activité n’est que partiel, le propriétaire doit attendre la révision suivante du bail pour pouvoir demander une augmentation du loyer. Il pourra aussi exiger le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail si la même condition est remplie. Le non-respect de la procédure par le locataire l’expose au risque de cessation de l’activité, de résiliation du bail, de refus du renouvellement ou encore de déplafonnement du loyer.