Quels impacts sur la résiliation de cession de bail ?
Pour faciliter les formalités relatives au départ à la retraite de certains locataires d’un commerce, la loi permet notamment aux commerçants, personnes physiques, exploitant un fonds de commerce, la résiliation du bail à tout moment ou la cession du droit de bail pour une autre activité que celle autorisée dans le bail. Résiliation du bail à tout moment (congé retraite)
Le locataire a la faculté de mettre fin au bail à tout moment sans attendre l’expiration de la période triennale à condition de justifier qu’il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite. En outre, le preneur doit concrétiser sa dénonciation en signifiant son congé au bailleur par acte d’huissier, et ceci au minimum dans les six mois avant la date prévue du départ. En donnant congé au bailleur, le preneur perd tout droit à l’indemnité d’éviction, ainsi tous les aménagements que ce dernier a réalisés au cours du bail deviennent la propriété du bailleur selon les termes du bail.
Cession de droit au bail (cession déspécialisation)
Le preneur, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite et qui souhaite céder son bail pour l’exercice d’une autre activité que celle autorisée dans le bail, a pour obligation de signifier son intention de céder son bail par acte d’huissier au bailleur et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. La signification au bailleur doit indiquer la nature des nouvelles activités envisagées et le prix de cession proposé. La mention du nom de l’acquéreur est facultative. Par ailleurs, il est impératif que le preneur respecte les autres obligations du bail commercial et particulièrement celle d’exploitation des lieux jusqu’au jour de la cession.
Réactions du bailleur
Le bailleur aura un délai de deux mois pour répondre à la signification du preneur en optant pour l’une de ces options : - Le bailleur accepte purement et simplement la cession du bail en informant le preneur de son consentement ou en gardant le silence à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification. Le bail commercial se poursuivra donc au profit du nouveau preneur aux mêmes conditions et au même loyer. Il est à signaler que le législateur n’a pas résolu définitivement si le bailleur, suite à son acceptation de la déspécialisation, a la faculté de demander au nouveau preneur une indemnité ou une révision du loyer en contrepartie. La jurisprudence (CA Paris) a d’abord admis cette possibilité, cependant elle a ensuite estimé que la cession de bail en cas de départ à la retraite ne permet pas au bailleur de modifier immédiatement le montant du loyer. Plus tard, l’acceptation par le bailleur des nouvelles activités pourra être prise en compte parmi les motifs de déplafonnement de loyer lors du renouvellement du bail qui aura lieu au profit de l’acquéreur. - Le bailleur exerce son droit de préemption et rachète le bail au preneur aux mêmes conditions indiquées dans la signification et notamment le prix de cession proposé. - Le bailleur conteste les nouvelles activités envisagées et exerce le droit d’opposition à la cession. Dans ce cas, il doit saisir le tribunal de grande instance de ce fait et justifie que la nature des nouvelles activités prévues n’est pas compatible avec la destination qui ne respecte pas le règlement de copropriété et la situation de l’immeuble, son opposition ne peut être fondée que sur cette incompatibilité. D’ailleurs, le refus injustifié du bailleur pourrait le condamner à verser des dommages et intérêts au preneur du préjudice causé par l’impossibilité de la cession pouvant aller jusqu’à une indemnité d’éviction (Cour de cassation, civ. 3ème 1er avril 2008).