Faut- il renoncer à habiter dans Lyon ?
Prix en hausse dans tous les quartiers, stock d’appartements à sec… Tout va dans le sens d’une croissance continue des prix dans le neuf et l’ancien. Parmi les solutions un brin plus accessibles : s’éloigner dans les franges de la Métropole. Voire au- del
Disons- le d’entrée : les prix de l’immobilier montent, et ça ne risque pas de s’arrêter de sitôt. Ce faux suspense levé, regardons le détail. Oui, le marché lyonnais est dynamique : + 67,5 % de ventes d’appartements en dix ans et le stock est à sec. Il y a donc bien des acquéreurs. Mais n’achète pas dans Lyon qui veut. En dix ans, selon la Chambre des notaires du Rhône, les prix de l’immobilier lyonnais ont gonflé dans l’ancien de 55,4 %, ceux de la Métropole de 35,4 %. La Fnaim ( Fédération nationale de l’immobilier) pointe que le pouvoir d’achat est en baisse à Lyon, malgré des taux d’intérêt historiquement bas : - 2,4 m2 en moyenne pour un budget de 160 000 euros. « Fin 2019/ début 2020, le marché devrait continuer à être porté par des taux bas, favorisant une hausse marquée des prix à Lyon intramuros, mais mesurée sur la périphérie où l’on peut se loger avec un budget entre 2 300 €/ m2 et 3 000 € / m2 en moyenne » , jauge le président de la Fnaim Rhône, Alexandre Schmidt. Pourtant, l’observatoire lyonnais du Cecim ( Centre études de la conjoncture immobilière) notait courant septembre, avec une certaine inquiétude, que le nombre de transactions avec taux de TVA réduite « est tombé à son niveau le plus bas depuis dix ans » . Soit 25 % des achats contre 35 % les années précédentes. L’effet d’une politique de renouvellement urbain qui a achevé les stocks de projets dans ses tiroirs, pénalisant les primo- accédants et l’accession à la propriété des plus modestes, en attendant le redémarrage de la construction.
« Des lendemains pas faciles. »
Pour compter sur ce redémarrage et donc un assouplissement du marché, il va falloir prendre son mal en patience : les élections municipales et métropolitaines de 2020 tendent à geler l’avancée des projets. Et les résultats du PLU H, signé le 13 mai dernier, devront se dégager d’une certaine inertie avant d’aboutir à du concret. Sur un marché « à deux doigts de la rupture de stock et de la pénurie d’offres, cela augure des lendemains pas faciles. Beaucoup va se jouer dans les trois à six mois » , notait fin septembre Éric Verrax, président de l’observatoire
du Cecim. Alors que les objectifs avoués sont de densifier l’existant, par exemple en usant de la surélévation des constructions, les professionnels font la grimace devant certaines dispositions du nouveau PLU H : « Les premiers effets que l’on sent, c’est que ça va sous- densifier : là où l’on faisait dix logements, on n’en fait plus que cinq ou six. Les choses vont mettre du temps, les prix devraient continuer à croître jusqu’en 2022- 2023 » ajoute Alexandre Schmidt.
Et sur le volet du logement abordable, « le plan 3A ( accession logement neuf à prix abordable) aujourd’hui à Vénissieux ou Vaulxen- Velin par exemple, on en arrive au bout. Il n’y a plus de terrain ! »
La Métropole a toutefois relancé une nouvelle campagne du plan 3A il y a quelques mois, et vient de créer son office foncier solidaire destiné à permettre de se loger à bas coût. L’objectif de production en est de 950 logements par an à un tarif évalué, en moyenne, à 2 780 euros dans Lyon, et 2 230 sur les communes périphériques. Le concept : désolidariser l’achat du foncier de celui du bâti. La Métropole a également décidé de doubler le budget alloué aux préemptions de terrains.
Sud Lyonnais, Nord Isère… quels refuges ?
« Le marché est saturé jusqu’en première couronne » , confirme d’ailleurs Alexandre Schmidt. Résultat de ce constat : de plus en plus, les acquéreurs s’éloignent de Lyon. Alors si « tout le monde n’a pas besoin d’habiter en Presqu’île » , comme le note Éric Verrax dans les pages suivantes, cet étalement urbain forcé n’est ni bénéfique, ni dans l’air du temps. « C’est un schéma
parisien dont on ne veut pas. Notre objectif premier est de reconstruire la ville sur la ville. Nous sommes conscients de la nécessité d’éviter l’étalement urbain, de ne pas manger les terres agricoles » se sont alarmés il y a quelques semaines les représentants de la Fédération des promoteurs immobiliers. Reste que des territoires comme Bourgoin- Jallieu, Morestel, La Côtière, Francheville, Vienne, Valence, Givors… peuvent apparaître comme des solutions à prix abordable. Mais le diable est dans les détails. « On pourrait se dire tout simplement que plus on s’éloigne, et moins c’est cher. Sauf qu’à Chaponost, on est à 6 000 €/ m2 dans le neuf, et Brindas est cher aussi car il y a une rareté des produits » prévient Alexandre Schmidt.
D’un autre côté, une ville comme Saint- Fons peut constituer une bonne solution : « C’est une des communes en proximité immédiate qui commence son renouvellement urbain, espère avoir le tram malgré le projet avorté du chimiste Solvay qui avait demandé une desserte de transports lourds. De manière générale, il y a de bons coups à faire dans le sud de Lyon : La Saulaie, La Mulatière, Oullins. Dans l’ancien on trouve à 2000 euros du mètre carré, et sinon entre 3 000 et 3 500. » Un peu comme le profil de Vaise il y a trente ans.
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