L'IMMOBILIER FAUSSE-T-IL LES CHIFFRES DE L'INFLATION ET DU POUVOIR D'ACHAT ?

La Tribune publie chaque jour des extraits issus des analyses diffusées sur Xerfi Canal. Aujourd'hui, l'immobilier fausse-t-il les chiffres de l'inflation et du pouvoir d'achat ?

Ce chiffre fait hurler : 6%. C'est le poids du logement dans la mesure de l'inflation calculée par l'Insee. Autrement dit, le coût du loyer vaut pour 6% du budget total des ménages. Ce niveau suscite légitiment l'incompréhension. Même en ajoutant les petits travaux d'entretien, l'eau, l'électricité, le gaz et autres combustibles, la balance indique seulement 14%.

INDICE DES PRIX « LOGEMENTS » : UN CONSTRUIT SOCIAL

14% pour se loger : le traitement réservé au logement apparaît donc comme déficient, plus particulièrement dans un pays comme la France où les prix de l'immobilier ont explosé. L'inflation serait donc systématiquement sous-estimée avec ses conséquences en cascades sur le calcul du pouvoir d'achat, mais également sur les revalorisations du SMIC, des prestations sociales, mais aussi des salaires, la hausse des prix restant le grand repère pour les négociations salariales. Comme toute statistique, l'indice des prix à la consommation (l'IPC) est avant tout un construit social aux effets politiques importants fait de conventions.

L'IPC mesure, par définition, les prix et les services consommés. Or, l'achat d'un bien immobilier ne donne pas lieu au processus de destruction qu'entraîne la consommation et participe à la constitution d'un patrimoine. Sauf que près de 6 ménages sur 10 sont propriétaires de leurs logements en France et ne paient, par définition, aucun loyer et sont donc exclus de facto du champ de l'analyse. L'indice des prix « logement » concerne donc seulement les 40% de la population locataire dont près de la moitié est logée dans le parc social. La part des loyers dans leur consommation, une fois déduite les allocations, est de l'ordre de 20% en moyenne.

C'est mathématique 20% de 40%, cela fait 8 ! Il faut aussi intégrer que le niveau de vie des locataires, et par conséquent leurs dépenses de consommation, est plus faible de 20% environ à celles des propriétaires. La part des loyers dans leurs dépenses de consommation est rapportée à la contribution de ces ménages à la consommation totale pour obtenir une part moyenne de 6% de l'ensemble de la consommation.

PLUS D'IMMOBILIER DANS L'IPC : ATTENTION DANGER

L'histoire ne peut cependant pas s'arrêter là au regard de la pression qu'exerce objectivement le logement sur les ménages. Pour les propriétaires non-accédants, c'est-à-dire ceux qui n'ont plus aucune charge de remboursement, le problème ne se pose pas : la part des loyers est de zéro, ils n'ont plus qu'à s'acquitter de l'entretien et des charges courantes. Cela concerne près des deux tiers des propriétaires, soit quand même 40% environ des ménages. En revanche, le coup de projecteur doit être donné sur le tiers de propriétaires restant, plus précisément les accédants à la propriété, ceux qui tous les mois ont une partie de leur budget dédiée au remboursement de leurs emprunts et qui ampute leur reste à vivre. On parle là, quand même, de 20% de la population française, dont le coût des remboursements bancaires compte actuellement pour 0% dans l'IPC, alors que leur taux d'effort moyen est d'environ 25%. C'est là qu'est le hiatus.

C'est encore une fois de la simple arithmétique, 20% de 25%, c'est une pondération de 5 points de plus pour le logement avec cette interrogation : quel indicateur de prix prendre ? Simplement les prix des logements ? Dans ce cas, c'est une envolée de 122,3% depuis le début des années 2000, soit de 4,3% en moyenne par an.

C'est extrêmement brutal. Sauf que l'on ne sait pas répartir rigoureusement cette hausse dans le temps. Chaque année, elle ne touche que les nouveaux acquéreurs, soit une très faible proportion de la population. Sauf aussi qu'en face, il y a un coût du crédit qui s'est réduit avec des taux au plancher. Sauf aussi qu'intégrer le coût des opérations immobilières, si elle enrichit notre connaissance du coût de la vie, ne peut plus être dénommé « prix de la consommation » au sens strict. C'est compliqué à bâtir. Mais là où il y a une volonté, il y a un chemin. Il ne faut cependant pas s'attendre à un grand bond en avant : le poids du logement au sens large ne dépassant pas 20%, l'inflation dévirait de sa trajectoire de moins de 0,5 point en moyenne par an.

Et c'est tant mieux car le risque, sinon, c'est de se retrouver en porte-à-faux avec la réalité. Imaginons : un pays en pleine euphorie économique, avec une flambée de l'immobilier, puis une cassure avec à la clé une récession et un krach immobilier... Une trop grande prise en compte du logement n'est pas un problème en phase ascendante du cycle, l'accélération de l'inflation vient juste mordre sur le pouvoir d'achat. Mais en cas de retournement conjoncturel brutal, la chute des prix de l'immobilier pourrait entraîner un repli de l'inflation encore plus rapide que celui des revenus avec ce résultat paradoxal : une hausse du pouvoir d'achat, alors même que la consommation est pénalisée par des effets de richesse négatifs.

Il faut mettre plus d'immobilier dans l'IPC, c'est un sujet dont la BCE va s'emparer. Mais attention danger.

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