MARCHES IMMOBILIERS DE L'HERAULT : CA CONTINUE DE GRIMPER...
Sur le département de l’Hérault, à la démographie galopante et au marché immobilier sous tension (notamment à Montpellier ou sur le littoral), les notaires observent, hors période Covid, un nombre de transactions qui reste important et des prix qui continuent de grimper. Pas d’inquiétude donc pour ce marché, extrêmement résilient et qui traduit encore et toujours un intérêt marqué et préservé pour la pierre.
Les notaires, aux premières loges de l'observation du marché immobilier, confirment leurs premières impressions post-confinement : une reprise plutôt « saisissante » mais qui ne préjuge en rien de l'avenir.
« Sur la base des chiffres* 2019 et 1e trimestre 2020, hors post-confinement donc, nous observons une reprise mais il s'agit d'un rebond technique par la concrétisation d'affaires conclues avant le confinement, confirme Valéry Flandin, notaire à Prades-Le-lez. Il est donc difficile d'en tirer des conclusions. Et cette reprise ne permettra de toute façon pas de rattraper ou compenser les deux mois d'inactivité entre le 17 mars et le 11 mai. »
Tous biens confondus (appartements anciens, appartements neufs, maisons anciennes et terrain à bâtir), l'Hérault enregistre une hausse de 2 % des volumes de ventes entre le 1er avril 2019 et le 31 mars 2020. Sur le chapitre des prix, « à partir de fin 2013, ils augmentent moins vite dans Hérault qu'ailleurs en province », soulignent les notaires.
MONTPELLIER, 9E COMMUNE POUR LE PRIX AU M2
Sur le segment des appartements anciens, le prix au m2 médian dans l'Hérault est de 2 680 € à fin avril 2020. Bien qu'il ait augmenté en un an (+ 4,1 %), « ce qui montre la dynamique du département », pointe Me Flandin, il reste légèrement inférieur au record de 2012, à 2 760 €. A titre de comparaison, il est de 2 300 € en Occitanie, 3 170 € en PACA, et de 2 750 € en NouvelleAquitaine.
A 2 710 €/m2, Montpellier se situe à la 9e place des communes de plus de 150 000 habitants, derrière Strasbourg (2 800 €) ou Toulouse (2 850 €), la première étant Lyon (4 500 €). Chez ses voisines, c'est à Mende que l'augmentation annuelle aura été la plus forte (1 500 €/m2, + 11,7 %) et à Albi la moins forte (1 780 €/m2, + 2,5 %).
Sans surprise, c'est dans les quartiers de Port-Marianne (3 650 €/m2), le centre historique (3 500 €/m2), Beaux-Arts (3 340 €/m2), la Comédie (3 250 €/m2) ou Boutonnet (3 140 €/m2) que les prix sont les plus élevés.
La disparité selon les zones dans l'Hérault reste importante : un appartement ancien se vend au prix médian de 3 200 €/m2 sur le littoral, contre 1 140 €/m2 à Béziers. Les communes où les prix sont les plus élevés sont Palavas-les-Flots (4 350 €/m2, + 7,9 %), La Grande Motte (4 030 €/m2, + 4,8 %), Vic-la-Gardiole (3 890 €/m2, + 12,7 %) ou Balaruc-les-Bains (3 820 €/m2). A l'inverse, celles où les prix se sont le plus dépréciés sont Ganges (- 13,9 %, à 910 €/m2), Pézenas (- 8,2 %, à 1 400€/m2), Valras-Plage (- 6,1 %, à 2 680 €/m2) ou Agde (- 3,6 %, à 2 730 €/m2).
« Selon les avant-contrats signés en mars et avril 2020, nous ne pouvons pas établir de statistiques tellement le nombre de transactions a été faible, mais on observe une légère augmentation, à 2 870 € fin août », conclut Me Flandin sur les appartements anciens.
APPARTEMENTS NEUFS : LA BARRE DES 4 000 €/M2 FRANCHIE
Le marché de l'appartement neuf a enregistré une diminution annuelle de 1,5 % de son volume de vente. Mais les prix font un bond en avant significatif de 11 %, pour porter le prix médian à un nouveau record de 4 250 €/m2. Le seuil des 4 000 € est ainsi franchi pour la première fois.
« Cette hausse est d'abord due au prix du foncier, ainsi qu'aux coûts de la construction en raison des normes environnementales à respecter, précise Marie-Laure Dutheil, notaire à Sète. 80 % des appartements sont des T2 et T3, surtout en défiscalisation, ce qui est une constante. »
Un appartement neuf se vend au prix médian de 4 590 €/m2 à Montpellier, contre 3 780 €/m2 sur le littoral ou 2 890 €/m2 à Béziers. Un écart stable, qui trouve une explication là aussi dans la valeur du foncier.
Sur le marché de la maison ancienne, les ventes ont connu une hausse annuelle de + 2,8 % dans l'Hérault. Le prix de vente médian est de 220 000 € à fin avril 2020, en hausse de + 2,2 % sur un an, soit le niveau le plus haut observé depuis 2010 (+ 10 % en dix ans). Selon les secteurs, ils sont compris entre 160 000 € à Béziers et 309 300 € à Montpellier.
En Occitanie, le prix de vente médian d'une maison ancienne se situe à 174 000 € - « ce qui n'est pas vraiment représentatif car la région est très hétérogène », note Me Dutheil, contre 307 300 € en PACA ou 160 000 € en Nouvelle-Aquitaine. Selon les secteurs dans l'Hérault, on passe de 180 000 € en pays biterrois à 304 800 € en périphérie montpelliéraine, et même jusqu'à 499 100 € à SaintClément-de-Rivière, 410 000 € à Castelnau-le-Lez, 393 000 € à Saint-Gély-du-Fesc ou 379 900 € à Lattes. C'est Villeneuve-les-Béziers qui enregistre la plus forte baisse : - 13 % à 140 000 €.
TERRAINS À BÂTIR : LE PRIX LE PLUS HAUT DEPUIS DIX ANS
Les volumes de vente des terrains à bâtir chutent de - 9,9 % dans l'Hérault. À fin avril 2020, le prix de vente médian des terrains à bâtir dans l'Hérault est établi à 113 000 €, en hausse de 4,8 % sur un an, sans surprise... En l'espace de trois ans, le prix a augmenté de 20 000 € et atteint son niveau le plus haut depuis dix ans.
Les prix de vente médians dans le pays biterrois et les hauts cantons sont respectivement de 71 500 € et 78 100 €. Dans les autres secteurs, les prix sont nettement plus élevés, avec un maximum de 177 700 € pour le Pays Sétois.
La superficie médiane des terrains vendus est restée stable dans le même temps, autour de 400 m2. Plus de deux-tiers des ventes de terrains sont concentrées dans la périphérie montpelliéraine (45 % des ventes) et le pays biterrois (26 %).
Les chiffres du notariat révèlent que 66 % des acquéreurs résidaient déjà dans l'Hérault au jour de l'acquisition. Leur part culmine à plus de 80 % dans la périphérie montpelliéraine et seulement 40 % sur le secteur Littoral.
L'effet TGV a encouragé des Franciliens à acheter dans la région : 9,3 % achètent en pays sétois, 7,9 % à Montpellier, 7 % sur le littoral (dont beaucoup en résidence secondaire) et 4,8 % en pays biterrois.
Enfin, du côté du pouvoir d'achat, « sur la base d'un remboursement de prêt immobilier (avec des mensualités correspondant au tiers du salaire moyen dans l'Hérault) sur une durée de 20 ans, un acquéreur pouvait prétendre à fin avril 2020 à un appartement ancien d'une surface habitable de 40 m2 ou une maison ancienne d'une surface habitable de 48 m2 ».
« La résilience du marché immobilier est à ce jour remarquable : malgré les menaces de la crise sanitaire sur le marché de l'emploi, à court terme, et la perte inéluctable d'acquéreurs potentiels que ceci impliquerait, les notaires, sur la majeure partie du territoire, témoignent actuellement de la très forte appétence du public pour l'acquisition immobilière, conclut dans un éditorial Me Gilles Gayraud, le président de la chambre des notaires de l'Hérault . Ceci tend à confirmer que, même dans un monde devenu défiant, les Français manifestent plus que jamais un intérêt marqué pour la pierre. »
* Source : Notaires de France - BBD Perval
L'EFFET TGV