Immobilier : la grosse flambée des prix à Bordeaux dans l'ancien risque de faire mal

Le marché immobilier dans l'ancien flambe fortement à Bordeaux mais aussi dans la Métropole. Non seulement les acheteurs ne négocient plus sur les prix, mais ils sont prêts payer plus cher que ce que demandent les vendeurs. Ce qui n'est pas très bon signe. Bordeaux et sa métropole caracolent en tête dans cette flambée des prix nationale et les élus vont continuer à se poser la question d'une attractivité que peut-être personne ne peut plus débrancher.

Le dernier baromètre LPI-SeLoger montre que Bordeaux se situe dans le peloton de tête -juste derrière Lyon- d'un phénomène national de flambée des prix immobiliers qui n'a rien de rassurant, parce qu'il est fort et qu'il devrait être durable. Ainsi en 2020 le prix des appartements dans l'ancien a progressé à Bordeaux (intra-muros) de +6,5 %, pour atteindre 5.106 €/m2, loin derrière Paris, à 10.586 €/m2 (+4,6 %), mais juste derrière Lyon, à 5.707 €/m2 (+11,30 %).

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Autrement-dit, comme le souligne le baromètre LPI-SeLoger, la crise sanitaire n'a absolument pas empêché les prix de continuer à grimper dans le marché immobilier de l'ancien. Pour éclairer davantage ce classement avec les cinq plus fortes hausses en région (hors Paris), il est à noter qu'après Lyon Bordeaux est suivi par Nice, à 4.491 €/m2, Nantes, à 4.134 €/m2 et Rennes, à 3.944 €/m2. Autre détail intéressant, les sixième, septième, huitième, neuvième et dixième place se jouent dans un mouchoir, avec Strasbourg (3.901 €/m2), Toulouse (3.674 €/m2), Lille (3.615 €/m2), Montpellier (3.425 €/m2) et Marseille (3.277 €/m2).

UN MARCHÉ DOPÉ PAR LES MÉNAGES À FORT POUVOIR D'ACHAT

Globalement cette évolution, souligne l'enquête, est alimentée à la fois par la raréfaction de l'offre de logements, déjà à l'oeuvre avant la crise sanitaire, et le durcissement des conditions d'accès au crédit. Une équation qui repousse du marché les ménages modestes au profit de ceux qui disposent d'un fort pouvoir d'achat immobilier, ce qui conduit à leur « surreprésentation » souligne l'enquête. L'impact de cette évolution est d'autant plus puissant que le marché de l'ancien représente, notamment à Bordeaux Métropole mais également ailleurs, autour de 60 % des échanges.

Aussi n'est-il pas surprenant que ce mouvement soit en train de se diffuser dans l'ensemble du pays. Ce qui rend la situation bordelaise encore plus spécifique, étant donné le niveau d'intensité du phénomène. La flambée des prix a tendance à se calmer un peu à l'échelle de Bordeaux Métropole, quand l'étude se penche sur l'évolution des segments de marché des appartements et maisons, mais pas au point de chasser la Métropole du peloton de tête national des hausses.

MÊME À L'ÉCHELLE DE LA MÉTROPOLE, LES PRIX FLAMBENT

Ramenée à la dimension des 28 communes composant Bordeaux Métropole, la hausse se traduit par une évolution des prix très élevée, aussi bien pour les appartements anciens, soit +8,8 % en 2020, à 4.513 €/m2, que pour les maisons, soit +8,7 %, à 5.125 €/m2... A titre de comparaison la plus forte hausse proportionnelle est enregistrée dans la Métropole Nice Côte d'Azur, avec +7,5 % pour les appartements (4.559 €/m2) et +11,9 % pour les maisons (5.733 €/m2).

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Question prix, la tête de ce palmarès dans l'ancien est sans surprise tenue par la Métropole du Grand Paris, à 7.507 €/m2 (+2,4 %) pour les appartements, et 6.219 €/m2 (+8,7 %) pour les maisons. Devant la Métropole de Lyon, à 4.583 €/m2 pour les appartements-+8,5 % et 5.259 €/m2 pour les maisons -+10,5 %, celle de Nice Côte d'Azur, Bordeaux Métropole, en quatrième position, et la Métropole d'Aix-Marseille-Provence, en cinquième position, à 3.482 €/m2 pour les appartements-+6,5 %, et 4.901 €/m2 pour les maisons-+9,9 %.

ALERTE ROUGE : DES PRIX AFFICHÉS MOINS CHERS QUE LES PRIX SIGNÉS

Les tensions dans l'ancien ont atteint une telle intensité que le baromètre LPI-SeLoger confirme que les acheteurs ne négocient plus les prix proposés à la vente. Ce qui est le signe d'une crise imminente liée à la pénurie. Les prix signés sont ainsi régulièrement plus élevés que les prix affichés, à hauteur de +3,9 % en moyenne tous types de biens confondus (appartements et maisons).

L'attrait pour les maisons, dopé par la crise du coronavirus, poussant ces dernières encore plus loin puisque les acheteurs n'ont pas peur de payer 5,2 % de plus que le prix affiché. Indirectement connecté à l'ancien, le marché du neuf a connu un début d'évolution comparable à Bordeaux à partir de 2017 avec la montée en puissance du segment de marché du très haut de gamme (plus de 5.400 €/m2).

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Les débats sur le marché immobilier portent essentiellement sur les constructions de logements neufs puisque pour l'ancien les élus n'ont aucun moyen d'agir localement sur le montant des échanges. Plusieurs économistes ont déjà souligné que cette inflation des prix dans l'immobilier était indirectement soutenue par la politique de taux bas menée par la Banque centrale européenne (BCE), pour soutenir les Etats de l'Union européenne.

Cette stratégie étant devenue vitale pour les économies de l'Union, dont la plupart auraient beaucoup de mal à faire face à une remontée de taux d'intérêt, à cause de leur niveau d'endettement, les conditions devraient rester favorables pour l'investissement dans la pierre : avec ou sans Covid.

Bordeaux et Bordeaux Métropole affichent des hausses des prix très élevées, y compris à l'échelle nationale, qui pourraient finir par nuire à l'activité. La rançon d'une attractivité que bien des élus aimeraient désamorcer. Il semble néanmoins que le port de la Lune et son agglomération, désormais à deux heures du centre de Paris, aient basculés dans une nouvelle dimension urbaine, qui pourrait rendre vaine toute tentative de débrancher cette prise électrique de l'attractivité.