Immobilier : Stradim déplore le dérèglement du marché strasbourgeois
Basé historiquement en Alsace, le promoteur immobilier Stradim a livré 486 logements en 2020. Son président Rémi Hagenbach regrette certains partis-pris dés élus locaux et porte un jugement sévère sur l’urbanisme strasbourgeois.
Quel avenir pour un promoteur immobilier régional lié sur son territoire à des politiques locales d’aménagement ? ”Le marché est extrêmement demandeur dans les métropoles”, reconnaît Rémi Hagenbach, président de Stradim à Strasbourg. ”L’épargne générée pendant la crise demande à être placée. Mais nous avons du mal à mettre notre offre en place. L’immobilier est trop dépendant des élus locaux, et les permis de construire difficilement obtenus sont trop souvent attaqués”, regrette le promoteur. ”L’écologie telle qu’est pratiquée par nos mairies ne doit pas devenir un dogme politique. En France, l’intérêt général n’a plus cours. On assiste à une explosion des populismes locaux”, estime-t-il.
Né en Alsace au début des années 1990 et cotée sur Euronext, Stradim (quatre agences régionales) a franchi pour la première fois la barre symbolique de 100 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2020, avec 103,7 millions d’euros réalisés contre seulement 88,7 millions d’euros un an plus tôt. L’année dernière, l’entreprise a réalisé 75% de son activité en Alsace et en Lorraine.
Mais, Rémi Hagenbach déplore le dérèglement du marché local à Strasbourg, induit par des dispositifs Pinel de défiscalisation qui visent pourtant à soutenir la construction de logements neufs. ”La loi Pinel devrait être considérée comme un effet d’aubaine. Elle a abouti à une frénésie totale dans certains quartiers et créé des produits hors marché. L’immobilier ne doit pas se transformer en papier”, juge le promoteur. Dans le faubourg strasbourgeois du Neuhof, où des logements neufs étaient proposés autour de 3.000 euros le mètre carré en 2019, un nouveau programme a atteint cette année 5.000 euros le mètre carré. Mais la fiscalité n’est pas seule responsable de cette hausse. ”A Strasbourg, au cours des dix années passées, le prix
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moyen des logements neufs a été multiplié par 1,5. Cette hausse est due pour 75% à l’augmentation du foncier, et pour 25% à l’évolution des normes et des réglementations”, a calculé Rémi Hagenbach.
Avec 75 opérations en cours, Stradim observe au fil des années une réduction de la taille moyenne des logements. ”Dans dix ans, il n’y aura peut-être plus de cuisine dans les appartements, les habitants n’en voudront plus. Une cafetière suffira. La cuisine sera collective, au même titre que la buanderie”, imagine Rémi Hagenbach. Une petite partie des programmes en cours chez Stradim (huit opérations) vise déjà la neutralité énergétique.
Les choix techniques accordent la priorité à l’alimentation électrique. ”Je suis opposé aux réseaux de chaleur qui créent une dépendance forte à des systèmes industriels lourds et parfois dangereux. Les promoteurs devraient privilégier des systèmes individuels de production d’énergie”, propose Rémi Hagenbach.
Stradim demeure absent du quartier Archipel, principale opération d’urbanisme de grande ampleur en cours depuis 2016 à Strasbourg. Conçu par la municipalité précédente comme un quartier d’affaires européen, Archipel a revu ses ambitions à la baisse en 2021, à la faveur d’un parc urbain imaginé sur plus de 4 hectares et d’une mixité fonctionnelle plus favorable aux logements. Les premiers immeubles de logements réalisés par des promoteurs nationaux (Bouygues, Nexity) et livrés en 2020 culminent à R+15. ”Ce quartier n’a pas d’intérêt pour Strasbourg”, tranche Rémi Hagenbach. ”On a essayé d’imiter ce qui n’est pas bon en construisant des moitiés de gratte-ciel sur la ville. L’architecte-urbaniste Stoskopf, qui a conçu le quartier strasbourgeois de l’Esplanade dans les années 1960, avait mieux compris les enjeux de la ville en imposant un espacement de 60 mètres entre les tours. C’est grâce à ce parti-pris qu’on a pu y insérer un tramway en site propre”, rappelle Rémi Hagenbach.
Stradim est en revanche présent sur l’autre opération emblématique d’urbanisme à Strasbourg, dans la ZAC Deux-Rives. Le promoteur local s’est engagé avec Kaufman & Broad dans un programme de 15.500 mètres carrés de logements, mis en chantier sur l’emplacement d’une ancienne briqueterie de charbon. La municipalité y impose des contraintes environnementales fortes, dont le raccordement au réseau existant de chaleur biomasse. Les appartements seront vendus autour de 4.600 euros le mètre carré. L’opération intègre la construction de 65 logements sociaux.