LE LOGEMENT, ACCÉLÉRATEUR DE LA REPRISE?
François Hollande a opéré un virage à 180 ° vers l’accession à la propriété immobilière en seconde partie de mandat. Il mise sur l’immobilier pour relancer l’emploi et la croissance avant 2017.
Après sept années de crise, l’immobilier résidentiel neuf est en train de repartir. Une embellie que les pouvoirs publics se doivent de conforter, estime Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI, dans son entretien avec La Tribune. Car ce secteur crée de nombreux emplois, non-délocalisables…
Pour inverser la courbe du chômage, le chef de l’État François Hollande a pris le parti durant son mandat de créer un contexte favorable à l’offre en France, tout en tentant de respecter les critères de rigueur budgétaire demandés par la Commission européenne. Mais, même cumulés au recul du prix des matières premières, les milliards d’euros dépensés en baisses de charges pour les entreprises n’ont pas encore porté leurs fruits. Les entreprises préfèrent encore « reconstituer » leurs marges, plutôt que d’investir. Les effets des fameuses « réformes structurelles » tardent donc à se faire ressentir. Le secteur industriel a, par exemple, réduit ses investissements de 2 % en 2015. Sur le front de l’emploi, ce n’est pas mieux : le taux de chômage au premier trimestre 2016 s’est établi à 10,2% en moyenne. Et, à l’approche des échéances électorales de 2017, cela reste clairement insuffisant pour le président de la République, qui demeure très impopulaire.
LE MARCHÉ DU LOGEMENT POUR RELANCER L’EMPLOI
Au regard du chemin qui lui reste à parcourir, il ne peut qu’attendre un miracle dans les douze prochains mois… qui pourrait venir du marché du logement, l’un des rares secteurs à pouvoir lui permettre de gagner des points de croissance et de relancer l’emploi à court terme. Aussi impossible à délocaliser qu’à dématérialiser, ce secteur de la construction génère des dépenses de consommation et d’investissement importantes. Ainsi, les dépenses totales en logement, soit l’effort consacré par l’ensemble des agents économiques (occupants, bailleurs, pouvoirs publics…) au domaine du logement, représentent 21,9 % du PIB, soit un peu moins de 480 milliards d’euros. Les seules dépenses courantes en logement représentent pour leur part près de 28 % des dépenses de consommation totale en France. Et, côté investissement, le logement représente dans l’économie française un peu moins de 24% de l’investissement total. C’est colossal. Aussi, en matière d’emploi, un adage courant dans la profession dit que pour chaque logement construit, deux emplois sont créés dans le secteur du bâtiment, qui représente plus d’1,1 million d’emplois en France, selon les chiffres de la fédération française du bâtiment (FFB).
PROMESSES DE CAMPAGNE REVISITÉES
On comprend donc qu’à chaque fois que l’activité immobilière s’affaisse, le niveau du PIB français suit la même tendance. La crise de production de logements que subit la France depuis fin 2011 a d’ailleurs été un frein à la croissance du PIB ces trois dernières années. En 2014, par exemple – où les mises en chantier chutaient de plus de 10% –, la baisse prononcée de l’investissement des ménages dans le secteur du logement (- 9,5%) a fortement contribué à la chute de l’investissement global qui a fait perdre 0,3 point de PIB à la France. « Cette baisse a été la cause principale, à la fois de la faible croissance et du fort chômage de ces dernières années » , confirme le ministre des Finances, Michel Sapin. Aussi influent à la hausse qu’à la baisse sur la santé de l’économie nationale, le marché immobilier résidentiel est donc devenu progressivement l’une des propriétés de François Hollande. Dans un premier temps, il avait pourtant tenté d’agir en cohérence avec ses promesses de campagne : faire baisser le poids financier du logement dans le budget des ménages, et notamment des locataires, par le biais de la loi Alur portée par son ex-ministre (20122014) du logement, Cécile Duflot. Encadrement des loyers, garantie universelle, protection des locataires et constructions à prix maîtrisés furent au programme des deux premières années du mandat Hollande. Mais, face à l’impopularité croissante de ces choix jugés déflationnistes et contre la loi du marché par les ménages et les professionnels les plus attachés à la propriété, François Hollande a changé son fusil d’épaule, abandonnant en partie les mesures engagées en début de mandat, et pris plusieurs mesures en faveur de l’achat immobilier et de la hausse des prix. Dans le neuf, le dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif « Duflot » fut ainsi revisité fin 2014 par le Parlement sur proposition du gouvernement. Le « Pinel » donne désormais la possibilité aux propriétaires bailleurs de louer à leurs ascendants ou à leurs descendants, et module la durée d’engagement de location à six, neuf ou douze ans pour des taux de réduction d’impôt sur le revenu de respectivement 12, 18 et 21%. Cette nouvelle version séduit fortement les investisseurs particuliers. Bénéficiant du fort intérêt de leurs clients pour ce dispositif, les promoteurs immobiliers ont, par exemple, vu leurs ventes à investisseurs bondir de... 43,8% en 2015. Toujours avec le même objectif, depuis le 1er janvier 2016, le champ d’application du prêt à taux zéro (PTZ) cumulable avec un prêt immobilier normal est élargi dans
le neuf et aussi dans l’ancien, mais sous conditions de travaux. Résultat, le marché de la construction de logements est reparti à la hausse : les derniers chiffres du ministère du Logement notent une progression des mises en chantier de 1,7% au cours de la période allant de février à avril comparé à un an plus tôt, ainsi qu’un bond de 10% des permis de construire. Force est de constater qu’en cette période de conjoncture économique morose, le chef de l’État s’est adapté et s’est rap- proché du message de son concurrent à la présidence de 2012, Nicolas Sarkozy, qui militait pour une « France de propriétaires ». Désormais, François Hollande affiche clairement son objectif de renforcer l’investissement des ménages dans l’immobilier. Il fait passer un message de soutien à la hausse des prix de l’immobilier, afin de diriger les anticipations des ménages vers l’achat. Le but est d’enclencher « un cercle vertueux » autour de la dépense en logement des ménages. Il faut dire qu’ « une augmentation des prix immobiliers de 1 % dans les pays de l’OCDE conduit à une hausse du PIB de 0,6 %, ainsi qu’à une hausse de 1 % de l’activité de la construction » , estime l’économiste du Cepii Thomas Grejbine. Et sur le front de l’emploi, « en France, une hausse des prix immobiliers de 1 % conduit à une augmentation de l’emploi total de 0,15 %, et de 0,6 % dans la construction », ajoute-t-il. Des chiffres intéressants qui interrogent sur l’avenir : au-delà des douze prochains mois, certes cruciaux pour l’avenir politique en France, peut-on penser qu’il serait meilleur pour la croissance et l’emploi de créer un environnement favorable à la formation d’une bulle immobilière, caractérisée par une hausse des prix des logements déconnectée de l’inflation ?
L’IMMOBILIER, UN MOTEUR POUR L’ÉCONOMIE
Car, plus globalement, un phénomène de stagnation séculaire des économies occidentales est en marche, du fait principalement de la baisse de la productivité marginale du capital et du travail. La question mérite d’être posée, car les exemples de corrélation entre une hausse des prix de l’immobilier et un niveau de croissance du PIB élevé sont multiples. On l’a vu récemment au Royaume-Uni, qui a mis en oeuvre, ces dernières années, le programme « Help to buy » , hyperavantageux pour l’achat immobilier des ménages. Celui-ci a participé à l’envolée des prix de l’immobilier outre-Manche, qui ont atteint un niveau record en 2014 après une hausse annuelle de 11 %. Dans le même temps, la croissance britannique a repris de la vigueur : + 2,2 % en 2013 et + 2,9% en 2014, selon Eurostat. Clairement, une bulle immobilière s’est formée outre-Manche, notamment à Londres, où la hausse des prix de l’immobilier, qui ont bondi de 18% en 2014 et de 12% en 2015, désespère toutefois les Londoniens. C’est aussi le cas aux États-Unis, où le retour de fortes hausses de prix de l’immobilier (+ 25% entre janvier 2012 et septembre 2014) a contribué à la reprise récente de la croissance : + 2,3% en 2012, + 2,2% en 2013 et + 2,4% en 2014, selon la Banque mondiale. Si l’on prend en compte un horizon plus lointain, le constat ne change pas : les pays ayant connu des booms importants de l’immobilier sont aussi ceux qui ont connu la croissance la plus forte. Par exemple en Europe, entre 1995 et 2007, le Royaume-Uni, l’Espagne et l’Irlande ont vu leurs prix réels de l’immobilier croître respectivement de 168%, 117% et 266%, alors que la croissance de leur PIB entre 1990 et 2013, crises comprises, fut de respectivement 60 %, 50 % et 150%, selon les travaux de l’économiste du Cepii. Or, à l’inverse, en Allemagne, les prix réels de l’immobilier ont baissé de 17% entre 1995 et 2007, alors que la croissance du PIB entre 1990 et 2013 n’a atteint que 35 %... Et la situation aux États-Unis, si l’on sélectionne les années précédant la crise des subprimes de 2007, fut similaire à celle enregistrée dans les pays ayant connu des booms de l’immobilier. « Désormais, il pourrait être nécessaire d’engendrer continuellement de nouvelles bulles pour que les économies avancées atteignent le plein-emploi », note Thomas Grejbine. Dont acte.
RENFORCER LA RÉGULATION FINANCIÈRE MONDIALE
Mais ces corrélations de chiffres s’accompagnent bien évidemment d’une réalité plus préoccupante. D’abord, la formation d’une bulle immobilière coïncide presque toujours avec une montée de l’instabilité financière liée aux complexes innovations des banquiers, la crise des subprimes aux États-Unis en est le meilleur exemple. Et malheureusement, la déflagration qui suit la formation est souvent terrible. Les effets bénéfiques des politiques de court terme visant à créer des bulles peuvent ainsi « être remis en cause par des effets négatifs sur les cycles suivants », concède Thomas Grejbine. La solution viendrait alors d’un contrôle accru des pratiques. Mais la régulation financière mondiale reste aujourd’hui très insuffisante, malgré la crise financière de 2008. Au moindre choc – comme par exemple l’éclatement d’une bulle immobilière dans un pays occidental –, c’est toute l’économie mondiale qui serait affectée et qui replongerait dans une nouvelle récession, dans laquelle les plus fragiles se retrouvent toujours plus empêtrés dans le temps que les ménages aux revenus plus aisés. Ensuite, une politique visant coûte que coûte à favoriser l’accession à la propriété peut avoir des effets pervers. Créer une société de propriétaires pour tirer la croissance, c’est aussi favoriser le creusement des inégalités entre les propriétaires qui profitent des effets richesses liés à la hausse des prix de l’immobilier, et des locataires aux revenus modestes dont le coût pour se loger restera trop important par rapport à leurs revenus. Par ailleurs, si l’on regarde au niveau du continent européen, on ne peut pas dire que propriété immobilière soit synonyme de pérennité économique, puisque les pays avec les plus fortes parts de ménages propriétaires (supérieurs à 80% voire 90%) sont la Roumanie, la Bulgarie, la Slovaquie, la Hongrie, la Lituanie, la Bulgarie, la Croatie et l’Espagne… Alors que ceux qui ont les plus faibles parts sont l’Allemagne, la Suisse et l’Autriche. Enfin, la hausse des prix de l’immobilier peut, dans un contexte concurrentiel toujours plus accru au niveau international, générer une perte de compétitivité pour un pays. La forte croissance des prix de l’immobilier en France entre 1997 et 2011 a en effet été désignée par de nombreux experts comme l’une des causes des maux de l’économie française. Que ce soit à cause de la pression sur les salaires nominaux qui en découle, de l’augmentation des prix des loyers pour les entreprises, de l’éloignement des salariés de leur lieu de travail, ou même de l’impossibilité pour les ménages de dégager des marges de manoeuvre financières pour consommer ou épargner autre chose que de l’immobilier.