IM­MO­BI­LIER : BOR­DEAUX EST-ELLE (TROP) CHÈRE ?

Des prix éle­vés et une pé­nu­rie de biens. Les offres se font rares dans le centre his­to­rique. Consé­quence : les prix ont bon­di de 44 % en dix ans et de 15 % entre 2016 et 2017, re­pous­sant les Bor­de­lais au-de­là des bou­le­vards, voire de la ro­cade. Même les n

La Tribune Hebdomadaire - - LA UNE - ORIANNE DU­PONT @Orian­neDu­pont

« Entre 2014 et 2017, un T3 dans un im­meuble des an­nées 1980 du quar­tier Saint-Ge­nès est pas­sé de 110000 € à 270000 €. » Ca­the­rine Cou­tel­lier, di­rec­trice de l’agence Im­mo de France dans le centre-ville de Bor­deaux, dresse le même bi­lan que ses confrères : « Ça de­vient dif­fi­cile pour les lo­caux d’ache­ter. » Il n’est pas évident de dé­ter­mi­ner un prix au mètre car­ré ; si le prix mé­dian don­né par l’Union des syn­di­cats de l’im­mo­bi­lier (Unis) s’élève à 3 550 €, il at­teint 6 000 € dans le tri­angle d’or, 4 000 € à Saint-Mi­chel, 5 000 € à Cau­dé­ran et peut faire des pointes à 10 000 € pour un ap­par­te­ment à Saint-Ch­ris­to­ly. Du cô­té de la Fnaim, on fixe le cur­seur entre 5 000 € et 7 000 €. « L’in­fla­tion concerne tous les quar­tiers, constate Da­niel Sei­gnat, pré­sident de l’Unis, même ceux de Bel­cier et Ba­ca­lan sont ti­rés vers le haut par le neuf car ils se re­trouvent dans de nou­veaux centres ur­bains, ce ne sont plus des mar­chés de re­port. » Thi­bault Sudre, no­taire à Bor­deaux, le confirme : « Avant on avait 12 quar­tiers, au­jourd’hui il y a l’hy­per-centre et le reste. »

LES GRANDS AP­PAR­TE­MENTS, IN­EXIS­TANTS OU HORS DE POR­TÉE

« On me de­mande beau­coup d’ap­par­te­ments 3 chambres de 110 m2 dans le centre… Eh bien je n’en ai pas », re­con­naît Tho­mas La­bau. C’est bien simple, se­lon la Fnaim Gi­ronde, en des­sous de 500000 €, il n’y a rien pour une fa­mille, quand un couple de Bor­de­lais clas­sique avec en­fant ar­rive avec 300000 €, en moyenne. Même ceux qui dis­posent d’un bud­get confor­table font face à une autre dif­fi­cul­té : l’ab­sence d’ap­par­te­ments de grande taille. « Un couple avec une mai­son bour­geoise de 150 m2 à Cau­dé­ran veut vendre pour ache­ter un ap­par­te­ment de 120 m2 dans le centre. Avec cette vente, ils peuvent tou­cher 800000 €, mais ils ont com­pris que pour un ap­par­te­ment plus pe­tit que leur mai­son, il fau­drait comp­ter 1 mil­lion. Ils ont aban­don­né le pro­jet… », évoque Jean-Ma­rie Duf­foire, à la tête de l’agence Ar­gus Im­mo­bi­lier à Gam­bet­ta.

Les ven­deurs sont face à des ac­qué­reurs qui ont un pou­voir d’achat plus im­por­tant, et ils le savent

C’est ty­pi­que­ment la si­tua­tion qui en­gen­dre­rait la pé­nu­rie ac­tuelle. « Il y a moins de va­leurs re­fuge, re­con­naît Ca­the­rine Cou­tel­lier, le pa­tri­moine reste une va­leur sûre. Je connais quelques vieilles fa­milles bor­de­laises qui ont des im­meubles vides, mais qui ne veulent pas vendre. »« Il n’y a pas la mo­ti­va­tion pour rendre li­quide le pa­tri­moine, dé­plore Thi­bault Sudre. Nos seuls dos­siers sont les di­vorces ou les dé­cès. Quand il y a une vente, c’est ra­re­ment pour un ra­chat. » La dé­grin­go­lade des ventes et du nombre de mandats conta­mine le sec­teur. Et quand une vente sur­vient, elle dure entre quinze jours et un mois. « Un bien au prix sort di­rect », avance Ca­the­rine Cou­tel­lier. En moins d’une se­maine, Tho­mas La­bau a no­tam­ment ven­du un stu­dio ré­no­vé à Saint-Paul à 147 000 € et un 36 m2 à PeyBer­land, proche de la mai­rie, à 240 000 €. Des biens au prix du mar­ché. « Les ven­deurs ont face à eux des ac­qué­reurs qui ont un pou­voir d’achat plus im­por­tant, et ils le savent », ex­plique l’agent im­mo­bi­lier. « C’est la clien­tèle avec du bud­get qui fait aug­men­ter les prix », confirme le pré­sident de l’Unis.

LES BOR­DE­LAIS BOUTÉS HORS DE LA VILLE

« Bor­deaux n’est plus aux Bor­de­lais », n’hé­site pas à as­sé­ner le no­taire. Cette si­tua­tion qui a fait de Bor­deaux une ville in­ac­ces­sible se­rait-elle liée à l’ar­ri­vée par LGV en­tière de Pa­ri­siens qui n’ont au­cu­ne­ment l’in­ten­tion de prendre un billet re­tour ? Si les non Gi­ron­dins ont croi­sé la route d’agents im­mo­bi­liers bor­de­lais plus ré­gu­liè­re­ment, tous s’ac­cordent à dire qu’il n’y a pas d’af­flux mas­sif, mais plu­tôt des ar­ri­vées pro­gres­sives. Pour l’Unis, le phé­no­mène s’est ac­cen­tué de­puis un an. Et le pro­blème n’est pas tant le nombre d’ac­qué­reurs, mais bien les moyens avec les­quels ils ar­rivent. « On ne joue pas dans la même cour », re­con­naît Ca­the­rine Cou­tel­lier. « Même s’ils ne font pas des chèques d’1 mil­lion d’eu­ros tous les jours », nuance Jean-Ma­rie Duf­foire. Dans tous les cas, ceux que ne voient plus les agents im­mo­bi­liers, ce sont les pri­moac­cé­dants : « Deux trois ventes maxi­mum cette an­née, contre 15 % en 2010 », concède Tho­mas La­bau. Les « pe­tits » bud­gets choi­sissent de s’éloi­gner. Ils pour­raient trou­ver des prix plus bas à la bar­rière de Pes­sac, Nan­sou­ty, bar­rière d’Or­na­no, mais la pé­nu­rie a aus­si ga­gné ces sec­teurs. Cau­dé­ran et les com­munes proches Bègles et Ta­lence laissent quelques pers­pec­tives, comme ce T3 avec par­king et ter­rasse à 185 000 €, in­trou­vable à Bor­deaux. Pour Ca­the­rine Cou­tel­lier, c’est sur Floi­rac, sur la rive droite de la Ga­ronne, qu’il faut mi­ser au­jourd’hui : « Après la mise en ser­vice du fu­tur pont [pré­vu pour re­lier les deux rives en 2020, ndlr], ce se­ra trop tard. » D’ailleurs, elle es­time que si la rive droite pos­sède en­core un mar­ché in­té­res­sant, c’est uni­que­ment en rai­son des dif­fi­cul­tés d’ac­cès. Une fois la ro­cade en­jam­bée, il y a plus de pos­si­bi­li­tés. Les prix au mètre car­ré sont plus bas et les offres plus nom­breuses. À La Brède, à 30 km de Bor­deaux, la Bourse de l’im­mo­bi­lier enre- gistre une hausse de ses ventes de 20 % par an, ces trois der­nières an­nées. Et no­tam­ment avec l’ar­ri­vée de « mu­tés » aux bud­gets plus consé­quents. « Avant, j’avais peu d’ac­qué­reurs pour des biens à plus de 300 000 €, au­jourd’hui, on va jus­qu’à 500 000 € plus ré­gu­liè­re­ment », constate le di­rec­teur de l’agence. C’est le bud­get à pré­voir pour une mai­son contem­po­raine de 1 6 0 m2 av e c 1 000-1 500 m2 de jar­din. Là aus­si, les lo­caux aux bud­gets ser­rés doivent s’éloi­gner vers Lan­di­ras ou Vi­re­lade. Le di­rec­teur de la Bourse de l’im­mo­bi­lier en est le pre­mier éton­né : « J’ai ven­du une mai­son qui était af­fi­chée à 475 000 € – prix que je trou­vais éle­vé – et elle est par­tie à 470 000 € en une seule vi­site. » Et si l’éloi­gne­ment ne convainc pas, l’ac­qué­reur n’hé­site pas à re­voir ses cri­tères. « Le par­king : on ou­blie ; la lu­mière : c’est pas grave ; le quar­tier : on peut bou­ger », énu­mère Tho­mas La­bau. Tant que l’on pose ses va­lises à Bor­deaux… JeanMa­rie Duf­foire a ac­com­pa­gné un couple dans ses re­cherches. Ils ont re­ven­du au Bous­cat pour se rap­pro­cher de Bor­deaux centre et ont ache­té en avril une mai­son des an­nées 1960 de 120 m2 à Cau­dé­ran avec 500 m2 de ter­rain dans le sec­teur Sté­hé­lin à 363 000 €, avec en­vi­ron 30 000 € de tra­vaux. « Ils ont re­non­cé au charme et au ca­chet de la pierre, sans quoi il au­rait fal­lu pré­voir 600000 € de bud­get », pré­cise le vice-pré­sident de la Fnaim.

LE NEUF IN­TÉ­RESSE LES AC­QUÉ­REURS

Bien que le neuf avoi­sine les 4 000 €/m2, il semble ten­ter les ac­qué­reurs avec sa liste d’avan­tages – TVA (zones An­ru) et frais de no­taire ré­duits, prêt à taux zé­ro, ab­sence de tra­vaux, agen­ce­ment mo­derne et op­ti­mi­sé –, constate la Fé­dé­ra­tion de la pro­mo­tion im­mo­bi­lière (FPI) qui qua­li­fie 2017 d’an­née « in­té­res­sante ». De­puis 2012, les ventes sont en constante aug­men­ta­tion. Et les pro­prié­taires oc­cu­pants plus nom­breux : fin 2016, ils étaient 30 % (+ 4 points), contre 70 % d’in­ves­tis­seurs (- 4 points). Avec 1 690 lo­ge­ments ré­ser­vés au deuxième tri­mestre, les ten­dances res­tent les mêmes qu’en 2016, mais les mises sur le mar­ché plus nom­breuses laissent pré­sa­ger des tran­sac­tions à ve­nir. Et les prix im­po­sés aux pro­mo­teurs sur une par­tie des opé­ra­tions ont de quoi sé­duire : 2 100 € le mètre car­ré sur les vo­lumes ca­pables du fu­tur quar­tier Braz­za ou 3000 € à Eu­rat­lan­tique, le nou­veau quar­tier en dé­ve­lop­pe­ment au­tour de la gare Saint-Jean. Thi­bault Sudre, no­taire, constate tout de même que ce sont les pe­tites opé­ra­tions qui sé­duisent. « Le pro­blème avec la loi Pi­nel sur les grands en­sembles, c’est qu’au bout de neuf ans, au mo­ment de la vente, il y a une ar­ri­vée mas­sive de biens, ce qui dé­pré­cie les autres lo­ge­ments. » Per­sonne n’ose faire de pro­nos­tics sur les mois à ve­nir, mais l’at­trac­ti­vi­té de Bor­deaux ne laisse pas pré­sa­ger de baisse.

La pierre reste une va­leur sûre. De vieilles fa­milles bor­de­laises pos­sèdent des im­meubles vides mais ne veulent pas vendre.

Newspapers in French

Newspapers from France

© PressReader. All rights reserved.