Les terrains s’arrachent
Le rythme de création de lotissements est suffisant actuellement à l’intérieur des terres. Sur la côte, le marché des terrains à bâtir est plus tendu.
« Tous les feux au vert »
907.000 transactions : des volumes records. « En mai 2017, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois a atteint un niveau historique, dépassant ainsi nettement le volume cumulé un an plus tôt (824.000 en mai 2016) », observent les notaires de France, dans leur note de conjoncture immobilière parue en juillet.
« Le marché a été très dur consécutivement à l’application de la norme RT 2012 », rappelle Julien Menuet, directeur de l’agence L’Adresse de Challans. Sur-isoler, traiter les ponts thermiques… pour réduire la facture énergétique, engendre un surcoût lors de la construction d’un bâtiment.
Puis, « le marché a dû s’adapter. Ces deux-trois dernières années, les ventes de terrains à bâtir ont été multipliées par cinq », car « tous les feux étaient au vert. Le contexte est national. »
Tout d’abord, le prêt à taux zéro a été maintenu pour les primo-accédants aux revenus moyens et modestes, pour les aider à financer aussi bien leur maison que le terrain sur lequel elle va être construite. Ensuite, la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel, dispositif du gouvernement en vue de stimuler la construction de logements neufs dans des zones où la demande locative est supérieure à l’offre. Enfin, le taux d’intérêt des crédits immobiliers, historiquement bas.
Pas de pénurie de terrains à Challans…
À Challans, cette hausse spectaculaire des demandes de terrains à bâtir, qui s’est accompagnée d’une hausse limitée des prix de 1 à 2 %, a été « plutôt bien absorbée car beaucoup de zones, ouvertes ces dernières années, n’avaient pas été consommées », principalement à proximité des routes de Saint-Jean de Monts, Soullans et Les Sables d’Olonne, qui sont recherchés parce que situés en direction du littoral.
Dans le lotissement du Clos de la Raffinière, les acquisitions varient de 63.000 € (603 m2, actes en mains) à 73.150 € (769 m2), soit autour de 87 €/ m2. Au lotissement du Plateau, des ventes ont été signées entre 62.400 € (525 m2) et 75.800 € (726 m2), soit de 93 € à 99 €/m2.
Dans les communes autour, la situation est complexe, sauf à Soullans qui bénéficie de la proximité de Challans. « C’est compliqué pour les lotisseurs privés car les coûts ont augmenté consécutivement aux nouvelles normes. Économiquement, ce n’est pas viable. »
… contrairement au littoral
La dynamique du marché s’est prolongée sur le littoral en 2016-2017, mais « on n’avait pas toujours l’offre appropriée. Sur le pays de SaintGilles, c’est tendu », observe Tony Louineau, directeur de Square habitat Vendée.
À Challans, un lotissement d’une dizaine de lots est commercialisé en cinq mois. « À Saint-Hilaire de Riez, il a suffi d’une semaine pour trois parcelles proches de la mer. »
Sur le littoral, « 70 % des nouvelles constructions concernent des résidences principales. »
Sans suprise, la rareté influe sur la hausse des prix. Les tarifs les plus élevés sont localisés sur une bande de 3 km en retrait du littoral. À Saint-Hilaire de Riez, dans le quartier de La Fradinière, on peut trouver des terrains plus abordables que sur la côte. À Saint-Jean de Monts, sur Orouët, il reste des parcelles car la demande reste limitée.
Dans cette commune, « la demande est plus forte entre le littoral et le centre-ville, alors que l’offre est disponible principalement en périphérie et dans le marais. »
Qualité de l’estimation : la clé
Dans ce contexte, quelle est la marge de manoeuvre pour l’acquéreur ? « Elle est très faible, d’autant qu’avec tous les moyens de communication actuels, il est très facile de comparer. » Tout dépend de la qualité de l’estimation qui a été faite. Chaque vente est une histoire.
« La première transaction que fait une agence sur un bien, ce n’est pas auprès de l’acquéreur, mais auprès du vendeur. Accepter un prix de vente, c’est se donner la possibilité de signer dans les meilleurs délais, mais il faut pouvoir l’entendre », analyse Julien Menuet. « Plus on s’éloigne du marché, plus il y aura de négociation en conséquence. Un bien qui s’use longtemps va se déprécier. »
Visibilité réduite
Quelle est la tendance pour la suite ? La visibilité est réduite actuellement, dans l’attente des décisions du gouvernement sur la politique du logement. « Notre chance, c’est d’être situé sur un territoire très dynamique, qui, grâce à son cadre de vie, bénéficie d’un afflux régulier de population, provenant de la région parisienne, de Normandie et de Bretagne, notamment. Ce phénomène n’est pas conjoncturel, mais structurel. ».