L’EMBELLIE SE CONFIRME DANS LA CAPITALE
Les acheteurs reviennent en force dans tous les arrondissements de la capitale. Sélectifs, ils se décident vite, quand le bien est sans défaut.
L’immobilier parisien se porte bien. La hausse des volumes de transactions constatée depuis le début de cette année se poursuit en septembre. Face à une demande toujours plus importante, l’offre commence à être limitée. Selon les professionnels, ce déséquilibre participe à la remontée des prix. D’après les notaires, la cote de l’ancien s’est appréciée de 2,6 % en un an ( entre les deuxième trimestres 2015 et 2016) pour atteindre 8 100 €/m2. « Pour la première fois depuis 2011, Paris voit ses prix augmenter sans pour autant exploser » , commente Sébastien de Lafond, président de Mei l leurs Agents.com. Et « cette inversion de tendance va se confirmer dans les prochains mois avec une nouvelle hausse attendue en octobre à 8 260 €/m2 » complète Me Thierry Delesalle, notaire à Paris. Signe de la vitalité persistante du marché de la pierre : le redémarrage confirmé du haut de gamme. « Le nombre de ventes à plus de 2 millions d’euros a doublé en deux ans » , souligne Thierry Delesalle. Deux transactions record à plus de 30 000 €/m2 ont été récemment relevées près de l’Odéon ( VIe) et d’Ecole militaire (VIIe). La psychologie des gens a changé. Les acheteurs sont décidés à concrétiser leurs projets dans cette période de taux bas. Ils réagissent vite, d’ailleurs les délais de vente raccourcissent sensiblement. « Il y a en même temps une vraie volonté de privilégier des biens de qualité » , relève Alexis Caquet, directeur de l’agence Vaneau. Le marché reste sélectif. « Tout ne se vend pas vite et cher. Cela ne concerne que les biens avec peu ou pas de défauts », résume Bernard Cadeau, président d’Orpi.
Ier, IIe, IIIe et IVe
Trop peu de biens à vendre
Dans le centre de Paris, l’offre reste toujours limitée, « même si nous réalisons plus d’ estimations que l’ an passé » , affirme Robin Calligaris, directeur de Connexion Immobilier. Si le mètre carré moyen oscille entre 9 200 € pour le IIe et 11 910 € pour le IVe, on relève des disparités selon la qualité des biens. « Les appartements bien placés, en étage élevé et lumineux, se vendent vite et presque au même prix dans les quatre arrondissements. Un 2-pièces, une surface prisée, bénéficiant de ces conditions et proposé entre 11000 et 12 000 €/m2 pourrait se vendre plusieurs fois dans la journée », affirme Nathalie Naccache, directrice des agences Century 21 Fortis Immo. Dans le IVe arrondissement, rue du Bourg- Tibourg, un studio de 21 m2 en bon état est parti à 260 000 €. Rares dans ces « vieux » quartiers, les grandes surfaces trouvent vite preneur. Tel est le cas d’un 134 m2 situé rue de Sévigné ( IVe). Au 4e étage sans ascenseur, ensoleillé avec poutres et tommettes, il s’est vendu en deux jours à 12 800 €/m2. « Pour des biens d’exception, en étage élevé et avec vue, le mètre carré peut avoisiner 15 000 €. C’est le prix atteint par un 2-pièces rue du Trésor ( IVe) » , ajoute Robin Calligaris. Bien que dynamique, ce secteur n’affiche pas d’envolée des prix. « Les acquéreurs sont exigeants et raisonnables. Un bien proposé 10 % au-dessus du marché ne part pas », affirme Mehdi Bourgeois, directeur associé de La Boutique de l’Immobi l ier . Dans les immeubles des XVIIe et
siècles, certaines habitations offrent des plans peu rationnels, sont parfois sombres et bas de plafond. Tel est le cas d’un 5-pièces rénové situé au 1er étage rue de la Verrerie (IVe), avec un vis-à-vis proche sur le mur de la cour. « Les propriétaires en veulent 11 000 €/m2. Ils ont même refusé une offre à 10 000 €. Pourtant, c’est son prix », affirme un agent immobilier. Fait nouveau : depuis quelques mois, les agences voient arriver sur le marché des petites surfaces jusqu’alors louées sur internet à des touristes. « Leurs propriétaires ont décidé de les revendre face aux contrôles de la Ville de Paris et aux amendes possibles », indique Mehdi Bourgeois.
Ve, VIe et VIIe
Les Français remplacent les acheteurs étrangers
Ces arrondissements sélects de la rive gauche affichent, depuis des années, les prix les plus chers de la capitale. Selon les notaires, le mètre carré se négocie en moyenne 10 460 € dans le Ve (+ 3,9 %), 11 910 € dans le VIe (+ 2,1 %) et 11 650 € dans le VIIe (+ 2,5 %). « Même si les étrangers sont moins présents qu’avant, la demande est compensée par des Français résidents et des expatriés », précise Inès Fonteneau, de l’agence Daniel Féau VIe. « Le marché est actif. Il y a beaucoup de demandes, notamment pour de belles adresses. Du coup, les prix se tiennent », reconnaît Virginie de Peretti, sa consoeur du même réseau, spécialiste du VIIe. « Les valeurs sont globalement stables voire en légère hausse pour des biens recherchés », complète Hugues de La Morandière, directeur associé des agences Varenne. Dès que le bien se situe dans un immeuble de belle facture, en étage élevé, au calme et avec une vue dégagée, les valeurs montent d’un cran. « Vers le Panthéon ( Ve), le mètre carré peut atteindre 15000€ pour des biens d’ exception », reconnaît San dr ineWeil,d’ ERAIm mobilière Agency. Rue du Cardinal-Lemoine (Ve), un programme neuf de Cogedim se vend sur la base d’un prix moyen de 16 000 € le mètre carré. Près de la place Saint- Sulpice ( VIe ), un 145 m2 dans l’ancien, au 5e étage, en parfait état, a changé de mains pour 21 000 €/ m2. Mais tous les biens n‘ atteignent pas ces sommets. Un150m2à rénover, au 1er étage dans l’avenue de La Bourdonnais (VIIe), a été acheté récemment en dessous de 10 000 €/m2. Des appartements familiaux classiques, vers Vavin et
Selon les notaires, la cote de l’immobilier parisien s’est appréciée de 2,6 % en un an
Les expatriés de Londres font grimper la cote des quartiers chics
No t re-Dame- desChamps (VIe) se négocient entre 12 000 et 14 000 €/m2. L’agence ERA Saint-Sulpice signale la vente d’un 119 m2 à rénover avec terrasse, rue de Fleurus (VIe), à 13 000 €/m2, soit 1,57 million d’euros.
VIIIe, XVIe et XVIIe Les grandes surfaces trouvent preneur
Dans le XVIe, « on retrouve des délais de vente rapides, équivalents à ceux constatés juste avant la baisse de 2011. Il y a un net retour des acheteurs, c’est notamment flagrant pour les grandes surfaces de 200 m2 et plus. Pour mémoire, il y a encore deux ans, ces biens étaient nombreux sur le marché et ne trouvaient pas preneur. Aujourd’hui c’est fini, ils se vendent », constate Stéphanie de La Grandière, directrice de l’agence du même nom. Selon leur situation dans l’immeuble et leur état, ces appartements XXL se négocient entre moins de 8 000 et plus de 13 000 €/m2. Ainsi, un 8-pièces de 281 m2 proche de la place VictorHugo ( XVIe) s’est adjugé 8 843 €/ m2. « Face à l’accélération des ventes, les stocks se réduisent et peinent à se reconstituer au même rythme », relève Frédérique Verrier-Pytel, directrice de l’agence Barnes XVIe. « Depuis quelques mois, et même avant le Brexit, nous vendons davantage à des expatriés français de Londres qui ne peuvent ou ne veulent plus acheter outre- Manche » , explique Marie-Anne Colarossi, chez Breteuil Immobilier. L’écart de prix pour un bien équivalent entre le sud et le nord (Trocadéro, Iéna, Etoile) de l’arrondissement subsiste. « Il avoisine 2 000 €/m2 au profit du nord » , indique Frédérique Verrier-Pytel. Ce dernier secteur est surtout apprécié des Moyen-Orientaux et des Asiatiques friands de pied- à- terre. Avenue d’Iéna, un 140 m2 avec une terrasse de 40 m2 a trouvé preneur à 1,6 million d’euros. Le VIIIe reste aussi un spot apprécié des non-résidents, surtout dans le triangle d’or constitué par les avenues des Champs-Elysées, George-V et Montaigne. Là, certains biens de standing peuvent se négocier à 25 000 €/ m2. « Dans ce même secteur, on peut aussi trouver des biens standards à rénover entre
000 et 13 000 €/ m2 » soutient Iris Tang, de l’agence Emile Garcin Rive Droite. Avenue George- V (VIIIe), un 100 m2 au 6e étage à refaire a changé de mains à 13 000 €/m2.
Les prix sont quasi équivalents dans la partie du XVIIe (Courcelles, Wagram, Ternes) voisine du VIIIe. « Dans ce secteur, les valeurs bougent peu sans dépasser 12 000 €/m2 », affirme Arnault Le Roux, de l’agence Daniel Féau de la Plaine-Monceau. Rue Gounod ( XVIIe), un appartement ha uss man niende157m2a trouvé preneur à 11 400 €/m2. « Les biens de qualité restent peu de temps sur le marché. Près de la rue de Lévis (XVIIe), un 49 m2 au premier étage, ensoleillé, en bon état, est parti en une semaine à 458 000 € », signale Marc Habrioux, de l’agence ERA Villiers. Du côté des Batignolles, les prix sont plus doux. Rue Lemercier (XVIIe), un 101 m2 au 1er étage d’un immeuble en pierre de taille s’est négocié 808 000 €, après une baisse de 30 000 € sur le prix affiché.
XIIIe, XIVe et XVe
Des acheteurs très sélectifs
Situés en lisière sud de la capitale, ces trois arrondissements gardent la cote. Sur un an, leurs prix ont progressé de 2,3% dans le XIII (7 500 €/m2), de 7,5 % dans le XIVe ( 8 760 €/ m2) et de 2,4 % dans le XVe (8 410 €/ m2). « Le flux des demandes est plus important qu’il y a six mois et le marché est sain et dynamique », relève Julien Guillaume, de l’agence Orpi Alésia Maine. « Dans les starting-blocks, les acheteurs sont actifs. Ils n’hésitent pas à
vite faire des offres dès que le bien leur plaît et s’affiche au prix du marché », commente Anthony Delci, de Foncia. Ainsi, rue Olivier- Noyer (XIVe), un studio de 32 m2 doté d’un balcon, proposé à 290 000 €, est parti en une matinée, après cinq visites et deux offres fermes au prix, le tout sans condition suspensive de crédit. Vers les boulevards du Montparnasse, de Port- Royal et de la place Denfert-Rochereau, la pierre se négocie entre 9 500 et 10 000 €/m2. Plus abordables, Plaisance et le boulevard Brune évoluent entre 7 200 et 7 800 €/m2. Là encore, les appartements avec des défauts rédhibitoires ne partent pas ou alors avec une décote. Rue de Châtillon (XIVe), un 41 m2 en rez-dechaussée donnant sur une cour sombre est à vendre depuis quatre mois à 290 000 € sans aucune offre. Dans le XVe, le marché immobilier reste aussi animé que dans le XIVe. « Les beaux produits au prix partent sans délai et un tiers de nos acheteurs paie comptant » , signale Gilles Houdayer, de l’agence ERA Emile-Zola. Place du Commerce ( XVe), dans un immeuble Art déco, un 47 m2 au 5e étage avec ascenseur a trouvé preneur en trois jours à 466 000 €. Au métro Dupleix, un 100 m2 avec ascenseur, cave et parking, a changé de propriétaire pour 1 million d’euros.
Le XIIIe a ses adeptes, avec une demande régulière. On y trouve des appartements entre 6 000 € ( côté Porte de Choisy) et 9 000 € (proche du Ve). On peut même y Dans le XIe (en haut, l’avenue Parmentier), les prix ont progressé de 3,7% en un an. Le XIIe (en bas, la place d’Aligre) fait partie des quatre arrondissmements les moins chers de Paris. dénicher des maisons. Rue Bourgon, l’une d’elles, de 188 m2 avec une terrasse, s’est négociée à 1,2 million d’euros.
IXe, Xe, XIe et XIIe
A chacun son rythme
Dans le IXe, les valeurs restent étales. « La demande de 2 e t 3- piè ce s es t for te . D’ailleurs, ces biens partent vite dès lors qu’ils sont au prix du marché », reconnaît Romain Franchitto, de l’agence Century 21 Cadet- Rochechouart. Fait nouveau : « Désormais, quelques transactions se réalisent au-dessus de 10 000 €/m2, ce qui n’était pas le cas il y a un an. Ce constat concerne surtout les petites surfaces en bon état, dans les étages supérieurs », Louis Gresset, de l’agence Laforêt Mogador. C’est aussi le cas pour de beaux appartements vers la rue des Martyrs ( IXe) et la place Saint-Georges (IXe). En revanche, la cote tombe pour des biens au rez- dechaussée ou au 1er étage. « Si, en plus, l’exposition n’est pas bonne et la luminosité pas importante, le mètre carré passe en dessous de 10 000 € » , ajoute Marie- Christine Montmayeur, de l’agence Century 21 Saint-Georges. Vers la place Pigalle, le boulevard de Clichy et la rue de Rochechouart, de beaux haussmanniens changent de ma in s ent r e 9 00 0 e t 9 500 €/m2. Pour des budgets compris entre 3 et 5 millions d’euros, on peut trouver des maisons dans les secteurs de Saint-Georges et de La Rochefoucauld. L’une d’elles, dotée de 180 m2 avec un patio, avec 200 000 € de travaux à prévoir, a été vendue 10 100 €/m2.
Dans le Xe, les prix sont en faible repli (- 2,8 %). « Les délais de vente raccourcissent sensiblement » , note Mylène Guetta, de l’agence Century 21 Parmentier-SaintMaur. « Une adresse donnant sur le canal Saint-Martin se paie autour de 10 000 €/m2. Le reste est moins cher et oscille entre 7 500 et 9 000 €/m2 selon l’état et les secteurs », explique Muriel Goldberg, de l’agence L’Adresse du Canal. Rue de la Grange-aux-Belles (Xe), un 90 m2 à refaire, situé au 4e étage d’un immeuble des années 1970, a trouvé preneur en une semaine à 700 000 €.
Dans le XIe, l’écart des
Dans le XVe, les beaux produits partent sans délai quand ils sont au bon prix
La Mouzaïa, un micromarché très prisé au coeur du XIXe
prix est important. « Cela va de 7 000 € côté boulevard de Belleville jusqu’à 10 000 € près du Marais », indique Philippe Thomas, de l’agence Guy Hoquet du XIe. « La denrée rare dans nos secteurs, c’est le 3- pièces » , reconnaît Delphine Cohen d’Aynac, de Foncia Netter. Dans le XIIe, sur le cours de Vincennes, le mètre carré évolue entre 7 000 e t 8 000 €. Vers Bel-Air, Picpus et Daumesnil, il avoisine 8 500 € et, à proximité de Bastille, il approche 9 000 €. Rue Montéra (XIIe), un 3-pièces de 65 m2 en bon état s’est vendu 550 000 €.
XVIIIe, XIXe et XXe Toujours les plus abordables
Même s’ils ont beaucoup augmenté ces dernières années, ces arrondissements restent les plus accessibles de Paris avec un prix moyen de 7 330 € (+ 2 %) dans le XVIIIe, 6 560 € (+ 0,8 %) dans le XIXe et 6 830 € (+ 1,8 %) dans le XXe . Toutefois, ces prix moyens sont en trompe-l’oeil car les micromarchés sont nombreux. Dans le XVIIIe côté Montmartre, Abbesses, Junot, la demande est soutenue et les prix élevés. « Les valeurs peuvent monter jusqu’à 11 000 €/m2 pour des biens en bon état avec des belles vues, sans vis-à-vis », reconnaît Brice Moyse, directeur d’Immopolis. C’est le cas d’un 2-pièces de 26 m2 rue Garreau (XVIIIe), qui est parti en un mois à 280 000 €. « Avenue Junot, des appartements d’exception peuvent atteindre 1 5 000 €/ m2 » , ajoute M art ineKuper fis, de l’agence Junot Montmartre. Sinon, la cote baisse. Un atelier de 85 m2 avec deux chambres, au 1er étage avec vue sur jardin, a changé de mains à 12 800 €/m2. Pour des biens plus classiques, il faut compter autour de 8 000 €/m2 vers la rue Caulaincourt (XVIIIe). Dans le XIXe, le secteur le plus cher reste celui des Buttes-Chaumont. « Les valeurs avoisinent 9 000 €/m2 pour un bien ensoleillé avec vue sur le parc », souligne Rudy Harosch, d’Orpi Optimum. Adresses recherchées dans le XIXe : les immeubles sur les quais du bassin de la Villette. Ils s’y échangent autour de 8 000 €/m2. « Dans la Mouzaïa (XIXe), les maisons de 70 à 80 m2 se vendent à partir de 800 000 € », indique Benoît Martin, de l’agence Laforêt Jourdain. Dernier exemple, dans le XXe, rue OlivierMétra, un studio de 19 m2 en dernier étage avec ascenseur est parti à 155 000 €.