LES ACHETEURS SE DÉCIDENT VITE
Si le rebond de l’activité immobilière est spectaculaire en région parisienne, il vide les stocks de logements à vendre et commence à entraîner une tension sur les prix.
En cette rentrée 2016, une chose est sûre : le rebond du marché s’amplifie. « Nous vendons des biens en deux jours », lance Laurent Vimont, le président de Century 21 France. Et les prix se stabilisent, voire commencent à remonter sur certaines villes de périphérie. C’est d’ailleurs le bilan que dressent les Notaires d’Ile-deFrance. En petite couronne, la cote des appartements anciens a légèrement progressé au deuxième trimestre 2016, portant la variation annuelle à + 1 % sur un an. Celle des maisons augmente un peu plus vite (+ 2,2 %). Même tendance pour les maisons en grande couronne (+ 0,8 %). A contrario, les appartements sont toujours en légère baisse (- 0,3 % sur un an). Bref, dans la plupart des communes de la région parisienne, c’est plutôt la hausse qui l’emporte. « Les prix devraient continuer à évoluer à la hausse au cours des prochains mois » , précise Me Thierry Delesalle, notaire à Paris. Sans pour autant s’envoler. « Le rapport de force n’est pas encore en faveur des propriétaires » , observe Thomas Lefebvre, chez Meilleurs Agents.com.
Les appartements familiaux très convoités à Neuilly-sur-Seine
A Neuilly, « il y avait longtemps que nous n’avions pas vu une telle effervescence » , lance Paulo Fernandes, responsable de Paris Ouest Sotheby’s International Realty. L’exil fiscal s’est calmé et quelques expatriés reviennent en France. De fait, « le marché est encore plus dynamique qu’à Paris » , affirme Catherine Van Aal, directrice de Barnes Neuilly. D’où un prix médian qui remonte à 8 660 €/m2 (+ 2,3 %) sur un an au deuxième trimestre 2016, selon les notaires. Les Sablons restent le secteur le plus recherché. « 80 % des candidats convoitent le centre et notamment les abords du lycée Pasteur et de l’“Ecole bleue” » remarque Stéphanie Sellier, directrice de Century 21 Sellier. Résultat, « le tarif oscille entre 9 000 et 11 000 €, voire 12 000 € boulevard d’Inkermann ou place Winston-Churchill », ajoute Jacques Chataignier, responsable de l’agence Emile Garcin de Neuilly. Les biens irréprochables peuvent même s’envoler à 13 000-14 000 €. « Des prix que l’on ne voyait quasiment plus ces dernières années », précise Anne-Laure Antoine, directrice de l’agence Daniel Féau Neuilly. Rue Madeleine-Michel i s , un 125 m2 s’est échangé, en quelques heures, à 1,4 million d’euros. « Rue Parmentier, on vend aussi des appartements réhabilités, lot par lot, dans un bel immeuble années 30 de Groupama, à 11 000-12 000 €/m2 » , poursuit Anne-Laure Antoine. Non loin, Saint-James est aussi recherché pour ses appartements avec terrasse ou jardin. Un 180 m2 avec 60 m2 de terrasse y est parti en un mois à 2,4 millions d’euros. Plus excentré et moins cher, le secteur du pont de Neuilly et de l’Hôpital américain s’affiche à 8 500-9 000 €/m2. Sur l’île de la Jatte, le marché est confidentiel, mais une opération neuve y est en vente. « Le tarif démarre à 11 500 €/m2 mais grimpe dans les étages élevés », indique Edouard Rouy, codirigeant de Seger. Longchamp, Bagatelle… souffrent de leur éloignement du métro. Boulevard Maurice-Barrès, un dernier étage de 270 m2 avec petite terrasse s’est tout de même négocié 4,4 millions d’euros. Au-delà de 4 millions d’euros, la clientèle étrangère, échaudée par les attentats, se fait discrète.
Le rapport de force n’est pas encore en faveur des propriétaires
Des prix en hausse de près de 5 % à Levallois-Perret
Ici aussi, le marché est très animé. « Nous drainons une clientèle qui ne trouve son bonheur ni à Neuilly ni à Paris », note Catherine Van Aal. Et les transactions vont bon train. « Nous avons réalisé de très bons scores de ventes cet été », se réjouit Laetitia de Francqueville, gérante d’une agence Laforêt. Résultat, les prix s’envolent à + 4,8 % sur un an (7 760 € le mètre carré médian). « Les vendeurs profitent du rebond du marché pour augmenter leurs prix, mais les acquéreurs restent prudents » , note Alexia Delage, gérante d’Adresse en Ville. Aux abords du métro, le tarif dépasse souvent 8 000 €/m2. A Louise-Michel, un 90 m2 sans parking s’est vendu en vingtquatre heures à 750 000 €. La cote grimpe pour de belles adresses vers le parc de la Planchette. Là, un 67 m2 s’est négocié 582 000 €. Quand l’appartement possède une terrasse, il peut même partir à 10 000 €/m2. Exemple, ce 150 m2 avec terrasse cédé à 1,5 million d’euros. Côté Front-de-Seine, compter de 8 000 à 10 000 €/m2. Secteur Pompidou, un 108 m2 à rafraîchir, avec balcon-terrasse, a trouvé un acquéreur pour 910 000 €. Près du parc Collange, à signaler, un programme neuf (BNP Paribas Immobilier) à 8 900 €/m2 en moyenne. « Nous avons même des investisseurs se plaçant sous le dispositif Pinel ou en location libre », note Gilles Hautrive, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel Neuf. Des opportunités existent aussi rue Jules-Verne (près de la gare de Clichy-Levallois) dont une résidence pour étudiants (Open Partner s ) à 7 75 4 €/ m2 e n moyenne (3,7 % de rentabilité annoncée).
Des prix encore en retrait à Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux
Dans les villes résidentielles, Boulogne-Billancourt fait exception avec ses prix toujours en baisse (- 1,1 % sur un an). Si son prix médian ressort à 6 880 €/m2, Boulogne-Nord reste le chouchou des vieilles familles boulonnaises. Les tarifs s’en ressentent. « Bien placés, les appartements se négocient de 10 000 à 11 000 €/m2», note Jacques Chataignier. Mais, pour Valérie Le Roy Maguin, directrice de Barnes Boulogne, « on assiste tout de même à des prix coup de coeur ». Illustration, ce 220 m2 avec terrasse parti à 3 millions d’euros, ou ce 150 m2 cédé, avenue Robert-Schuman, à 2,25 millions d’euros. « Avec sa véranda, l’appartement offrait en réalité 190 m2 habitables » , note Michaël Kapin, responsable de Daniel Féau Boulogne. Non loin du métro Jean-Jaurès, rue Fessart, un petit programme neuf ( Cogedim/ Groupe Dimension) propose ses 4-pièces de 85 m2 à partir de 930 000 €. Autour de MarcelSembat et de la mairie, « les constructions réalisées il y a quelques années ont beaucoup changé le quartier », observe François Lamballais, gérant de Century 21 Prestimmo Conseil. Le récent s’y vend à 8 000-8 500 €/m2 et l’ancien de 6 500 à 7 500 €/m2. Côté Boulogne-Sud, les rives de Seine commencent à prendre vie avec leurs commerces et restaurants. Les biens récents avec vue sur le parc de Billancourt s’y négocient à plus de 8 500 €/m2. « Un 66 m2 s’y est revendu 585 000 € alors qu’il avait été acquis 400 000 € en 2009 » , note François Lamballais. Quelques programmes neufs y sont aussi commercialisés entre 8 000 et 10 500 €/ m2 ( BPD Marignan, Crédit Agricole Immobilier…). Issyles Moulineaux, dont le projet de fusion avec BoulogneBillancourt a été adopté en juillet, offre aussi des opportunités. Sur le Val-de-Seine, « les immeubles récents se revendent à plus de 8 000 €/m2 », note Alain Krumholz, gérant d’Arthurimmo. Plus excentré et un peu moins cher, le Fort-d’Issy accueillera dans quelques années une gare du Grand Paris, ce qui fera sans doute monter sa cote. Un 108 m2 en duplex y est parti à 840 000 €. « Dans l’ancien, compter 6 500 à 7 000 €/ m2 aux abords du métro Corentin- Celton ou Mairie- d’Issy, note Gilles Parent, expert immobilier du cabinet du même nom.
Saint-Mandé et Vincennes toujours aussi prisées
A Saint-Mandé, les prix grimpent de 5,7 % sur un an, soit 7 170 €/m2. « Il n’y a quasiment plus de négociation sur les biens recherchés », constate Sylvie Sztrajt, gérante d’ERA Agence du Lac. Près du bois, adresse très convoitée, un 70 m2 vient de se négocier 565 000 € (8 000 €/m2). Très recherché aussi, le centre attire les investisseurs misant sur l’arrivée prochaine de la Sorbonne III dans le XIIe arrondissement de Paris. Un 23 m2 s’y est vendu 210 000 €. « Il pourra se louer 750 € par mois, soit plus qu’à Paris, et rapporter 4,2 % brut » , calcule Sylvie Sztrajt. A Vincennes, le mètre carré médian s’établit à 7 060 € (+ 0,8 %). « Le centre, dont la rénovation se termine, reste le secteur le plus convoité », note André Tébéka, gérant d’une agence Century 21. Mais les grandes surfaces manquent à l’appel. « De Bérault à Château-de-Vincennes, les tarifs oscillent entre 7 500 et 8 500 €/m2 » , estime David Sadoun, gérant de l’étude R.D.S. Rue Franklin-Roosevelt, un 34 m2 vient de partir à 290 000 €. Un peu plus excentré, avenue Antoine-Quinson, un 78 m2 récent a trouvé preneur à 590 000 €. Dans les quartiers est, proches de Montreuil, les prix tombent à 6 000-6 500 €/m2.
Versailles : des prix à géométrie variable
« Si la demande est très forte, l’offre ne suit pas », note Olivier Lejeune, de l’agence Guy Hoquet. Résultat, la cote monte de 3,4 % sur un an au deuxième trimestre 2016, soit 5 440 €/m2. Mais ce prix médian passe allègrement la barre des 7 000 €/m2 à Notre-Dame et Saint-Louis. Rue NeuveNotre-Dame, un acquéreur n’a pas hésité à débourser 408 000 €, soit près de 7 300 €/m2, pour un 2-pièces de 56 m2. « Les petites surfaces bien placées intéressent notamment les investisseurs lors- qu’elles se situent près de l’école d’horticulture ou de l’école d’architecture », note Eric Sanvelian, gérant d’une agence ERA. Elles s’échangent parfois en quarante-huit ou soixantedouze heures. » En témoigne ce 19 m2 avenue de Sceaux, parti à 148 000 €. Côté appartements familiaux, l’offre peine à suivre. A Notre-Dame, un 106 m2 vient de se négocier 720 000 € (6 800 €/m2) alors qu’à SaintLouis, un autre de 92 m2, pourtant en rez-de-chaussée mais situé dans un immeuble historique, a trouvé preneur à 714 000 €, soi t plus de 7 700 €/m2. Le ticket d’entrée est plus abordable du côté de Montreuil, Clagny-Glatigny ou encore Porchefontaine. Compter entre 5 000 et 6 000 €/m2. Exemple, ce 67 m2 parti, rue Jean-de-la-Bruyère, à 319 000 €.