LE MARCHÉ REPREND DES COULEURS
Après cinq années difficiles, les professionnels enregistrent une forte hausse de la demande dans certaines villes. Malgré tout, les prix restent sages.
Amorcé au printemps dernier, le retour des acquéreurs se confirme et permet au marché immobilier de province de sortir de sa convalescence. Sur les douze dernier s moi s , prè s de 830 000 transactions ont été enregistrées en France, soit près de 100 000 de plus que l’an dernier à la même époque. « En termes de volume de ventes et de progression, nous avons connu un été plus soutenu que les années précédentes » , confie Thierry Delesalle, notaire à Paris. En parallèle, les prix restent relativement sages car, grâce à cette conjoncture plus clémente, beaucoup de propriétaires mettent leurs biens en vente et contribuent à éviter la pénurie.
Léger bémol cependant, l’évolution est très contrastée selon les agglomérations. Si les coeurs des grandes villes connaissent une légère frénésie, avec un afflux d’acquéreurs et un frémissement à la hausse des tarifs, ce n’est pas le cas des quartiers périphériques où le stock de biens à vendre reste important. Autre point notable : si cette météo favorable touche les grandes agglomérations, les acheteurs ne se précipitent pas dans les petites villes de province. Même constat dans les zones rurales, où les prix sont toujours légèrement orientés à la baisse.
Bordeaux : demande soutenue et prix en hausse
Les acheteurs sont toujours plus nombreux à vouloir investir à Bordeaux, du coup les tarifs grimpent. D’après la chambre des notaires, le prix médian d’un appartement ancien était de 3 080 €/m² au 31 mai dernier, soit 0,65 % de plus qu’en janvier. Dans les quartiers prisés, à proximité de la place des Quinconces, les tarifs du bel ancien frôlent ceux du neuf, entre 5 000 et 6 000 €/m². Les logements, même en mauvais état, s’y négocient rarement en dessous de 4 500 €/m². Constat identique pour les petites surfaces comme ce studio de 20 m2 situé place des Victoires, récemment arraché à 80 000 € par un investisseur. Dans les quartiers moins huppés, les prix sont aussi orientés à la hausse : entre 3 200 et 3 700 €/m² à Saint-Paul (10 à 15 % de moins à Saint-Michel) et de 2 500 à 2 800 € à Saint-Jean. Dans la ville, la demande de maisons est très forte, et les tarifs ont progressé de 3,1 % sur un an glissant, d’après les notaires. « Nous commençons à atteindre les limites de pouvoir d’achat des Bordelais et, si la hausse perdure, le nombre d’acquéreurs va diminuer », prédit Jean-Charles Boyer, directeur de Guy Hoquet-Nansouty. Dans ce quartier, une petite échoppe de 70 m2 en mauvais état se vend 200 000 € en moyenne. Ailleurs, la même de 100 m2 se négocie rarement en dessous de 300 000 €. Sauf sur la rive droite, à La Bastide, où une maison traditionnelle à rafraîchir a trouvé preneur pour 265 000 €. Enfin, les acheteurs de bâtisses bourgeoises avec de belles prestations à Bordeaux centre, dans le Triangle d’Or ou aux Chartrons, sont nombreux et l’offre ténue. « Il faut aujourd’hui compter entre 1 et 1,5 million d’euros pour une jolie maison intraboulevard. Avec quelques travaux, elle pourra atteindre 2 millions si elle a un très grand jardin » confie Henri Courau, directeur d’Emile Garcin Bordeaux-Bassin d’Arcachon.
Lille : dégrippage en cours
Le redémarrage du marché lillois se poursuit. Les demandes se concentrent dans la ville intra-muros et la première couronne. A tel point que, « depuis juillet, nous commençons à manquer de biens à vendre et craignons que cette mini-pénurie n’entraîne une hausse des prix, ce qui tuerait la reprise de l’activité », se désole Philippe Descampiaux, directeur des agences Descampiaux-Dudicourt. D’après les notaires, le prix médian des appartements à Lille était de 2 820 €/m² fin mai. Les disparités restent cependant fortes selon les quartiers. En centre-ville, le tarif moyen tourne autour de 3 500 €/m² et peut atteindre 4 000 €/m² pour une petite surface en bon état. Le très haut de gamme, rare dans la ville, se négocie plutôt 5 000 €/m² en moyenne. Cet été, à côté des Beaux-Arts, un 2-pièces de 55 m2 refait à neuf a été cédé 290 000 €, soit 5 270 €/m². A l’autre bout du
spectre, dans les quartiers populaires comme Lille Sud ou Fives, les appartements se vendent toujours de 1 300 à 1 800 €/m².
Sur les six derniers mois, les ventes de maisons ont aussi augmenté. L’an dernier, ce marché était animé par les seuls primo-accédants dotés de 150 000 à 180 000 € de budget. Aujourd’hui, elles intéressent des acquéreurs au pouvoir d’achat plus important. Les maisons familiales des années 1930 se trouvent entre 240 000 et 300 000 €. « Dans les secteurs huppés, des ventes de belles maisons bourgeoises de 300 m2 se réalisent entre 800 000 € et 900 000 € » , confie Lucien Masse, président de Nord de France Sotheby’s International Realty. Les villas des années 1970 entièrement relookées avec des grands terrains se vendent dans les mêmes budgets. Ce type de bien valait au moins un million d’euros en 2008.
Lyon : un marché à deux vitesses se met en place
Les acquéreurs continuent d’affluer dans la capitale des Gaules et achètent rapidement, notamment dans les quartiers centraux très prisés. Les tarifs s’en ressentent : d’après les notaires, Lyon est la ville de province où les prix ont le plus augmenté. Fin mai, un appartement ancien valait 3 320 €/ m² en moyenne, soit 1,5 % de plus qu’un an auparavant. Dans le haut de gamme, « la demande est soutenue pour les beaux appartements familiaux de 180 à 300 m2 au coeur de la Presqu’île ou dans le VIe et ses environs » , constate Rodolphe Brault, directeur d’Emile Garcin. Dans ces quartiers recherchés, les tarifs oscillent entre 3 500 et 5 000 €/m², et ils peuvent atteindre 6 000 €/m² pour une petite surface. Les acheteurs ne négocient pas si le logement ne compte aucun défaut, ce qui est rare. Dernièrement un 6 pièces de 180 m2 s’est vendu 750 000 €, soit près de 4 200 €/m², près de la place Bellecour. Sur le plateau ou les pentes de la CroixRousse et dans le Vieux Lyon, les tarifs vont de 3 200 à 4 200 €/m². « A Lyon centre, le panier moyen des acheteurs est de 330 000 € » , confirme Bruno Gattet, directeur des agences Century 21 Presqu’île. Un peu moins chers, les bords de Saône, côté Ve et IXe et Jean Macé à l’est du Rhône, où les prix vont de 2 800 à 3 600 €/ m². Enfin, dans le reste de la ville, on trouve des tarifs nettement plus bas, entre 2 000 et 2 800 €/m², à condition de viser une grande copropriété datant des années 1960 et 1970. « Les acheteurs sont rebutés par le haut niveau de charges et, même affichés à bas prix, elles mettent du temps à trouver
Lyon est la ville de province où les prix ont le plus augmenté en un an
preneur », confie Gaël Fluchaire, directeur de Guy Hoquet VIIe.
Marseille : la baisse des prix semble enrayée
Après cinq années de crise, l’immobilier marseillais se remet doucement. « Les prix sont très stables partout dans la ville, sauf ceux des petites surfaces bien placées, pour lesquelles nous constatons un frémissement », affirme Marc Rossello, directeur de Century 21-Can Transactions dans le VIIIe. Les acheteurs sont revenus, « notamment dans la tranche de prix de 400 000 à 600 000 €, pour laquelle la demande était au point mort depuis plusieurs années » , confie Benoît Bouzereau, gérant d’Era- Bouzereau. Ils comparent les prix avant de négocier, car beaucoup de propriétaires continuent à surestimer leurs biens, ce qui ne contribue pas à fluidifier le marché. « Plus le logement vaut cher, plus la surestimation est élevée » , soupire Marc Rossello. Aujourd’hui, un très bel appartement avec vue sur mer proche de la Corniche ou des plages plafonne à 5 000 €/m². Sans aperçu sur la Méditerranée, il se vend environ 20 % de moins, comme ce 3-pièces de 65 m2 dans une résidence de standing des années 1990 à Bonneveine cédé 270 000 € avec terrasse et garage, soit 4 154 €/m². Dans le secteur, les petites maisons de 80 à 90 m2 avec jardin se vendent de 300 000 à 320 000 € et celles de 200 m2 avec un grand terrain valent entre 700 000 et 800 000 €. Plus proche du coeur de ville, le prix des appartements va de 2 100 à 2 700 €/m². Ainsi, rue de Paradis, ce 6- pièces de 160 m2 vendu 405 000 €, soi t 2 530 €/m². Enfin, dans les quartiers nord, les petites copropriétés des années 1960 se négocient autour de 1 000 €/ m² et se louent sans difficulté. « Les investisseurs obtiennent facilement de 10 à 12 % de rentabilité, avec un risque relativement faible si la copropriété est en bon état » , estime Cyril Tisserand, directeur de Saint Joseph Immobilier.
Montpellier : beaucoup de biens à la vente et des prix en légère baisse
D’après les notaires, le tarif médian des appartements anciens a continué de diminuer à Montpel l ier . I l était de 2 500 €/m² fin mai, soit 1,5 % de moins que l’an dernier. Aujourd’hui, beaucoup de primo-accédants deviennent propriétaires avec une mensualité de crédit équivalente à
loyer. « Ils achètent surtout des 3-pièces dans des budgets de 140 000 à 180 000 € », note Jérôme Hugé, gérant de Solvimo HR Immo. Les secondoaccédants jettent leur dévolu sur des petites maisons, « dans les quartiers ouest, elles valent autour de 250 000 € et peuvent atteindre 450 000 € pour les plus grandes près du centre-ville », ajoute Jérôme Hugé. La ville compte aussi beaucoup d’investisseurs qui achètent dans l’ancien à rénover entre 1 800 et 2 800 €/m² ou dans le neuf entre 3 500 et 5 000 €/m². Pour les acheteurs qui disposent de beaux budgets, l’Ecusson, centre ancien de la ville, reste un must. Le prix moyen s’échelonne entre 3 200 et 4 500 €/m². Mais, si le bien est sans défaut, ce qui est rare, les tarifs atteignent plus de 5 000 €/m². Ainsi, ce rarissime 150 m2 avec une terrasse de 25 m2 dans un immeuble avec ascenseur, place de la Comédie, a trouvé preneur pour 890 000 €, soit plus de 5 900 €/m². Un tarif équivalent à celui des belles résidences de moins de cinq ans au bord du Lez.
Pour les maisons, les quartiers les plus cotés restent les Arceaux, Boutonnet et les Beaux-Arts, où les surfaces de 150 m2 valent autour de 600 000 €. « Pour certains produits rares, les acheteurs sont prêts à payer un peu plus cher, à condition que le bien ait conservé son charme et que la rénovation soit de qualité », analyse Bruno Zermati, responsable de Sotheby’s International Realty Immobilière Foch. A la rentrée, une maison ancienne de 175 m2, avec 300 m2 de jardin près de la rue Saint-Louis, a été cédée 700 000 €.
Nantes : ventes rapides et retour des acheteurs dans le haut de gamme
Les prix restent stables à Nantes puisque, d’après les notaire s , il faut compter 2 500 €/m² pour acheter
A Marseille, les acheteurs sont de retour mais ils comparent les prix et négocient
A Nantes, le marché haut de gamme a retrouvé son dynamisme
un appartement ancien. Seule différence par rapport à la même période l’an passé, « la demande est nettement plus forte. Heureusement, le marché s’équilibre grâce aux nouvelles mises en vente, également en nombre plus important » , confie Marine Lepers, négociatrice chez ERA-Saint Clair Immobilier. Dans l’hypercentre et les quartiers limitrophes, les appartements valent de 3 000 à 3 500 €/m² et 10 à 15 % de moins dans les quartiers proches. Seules les résidences datant des années 1960 ont du mal à trouver preneur sans une décote, elles se négocient autour de 2 600 €/m² en bon état. Dans les secteurs un peu moins cotés, comme dans l’est de l’île de Nantes, à Doulon ou à Bellevue, les prix oscillent plutôt autour de 1 800 €/m². Le marché du haut de gamme, très atone au début de l’année, a retrouvé du dynamisme au printemps. « Nous avons une nouvelle clientèle de jeunes retraités dynamiques qui cherchent un bel appartement bien placé et avec du charme » , remarque Caroline Louboutin, dirigeante de Nantes Sotheby’s International Realty. Récemment, un appartement de 150 m2 au dernier étage avec terrasse et vue dégagée face à l’opéra s’est vendu 675 000 € , soi t 4 500 €/m². Encore plus cher, un 137 m2 en bordure de l’Erdre dans une résidence construite en 1995 a trouvé preneur à 5 200 €/m² avec deux terrasses et un double garage.
Pour les maisons, le marché est plus compliqué dans Nantes intra-muros. Comme elles sont rares à la vente, elles peuvent se vendre en un jour si elles sont présentées entre 500 000 et 600 000 €. Audelà de ce budget, les acheteurs sont plus difficiles et les délais de vente traînent en longueur.
Nice : une reprise du marché qui se confirme
Le terrible attentat du 14 juillet n’a pas cassé la dynamique du marché immobilier niçois. Les acheteurs deviennent toujours propriétaires à un tarif médian de 3 530 €/m² selon les notaires, soit 0,8 % moins cher qu’un an auparavant. « Notre marché est globalement dynamique, surtout dans les quartiers ouest et nord, qui concentrent les demandes des actifs locaux », explique Franck Torres, directeur d’Era Côte d’Azur Immobilier. Entre 150 000 et 250 000€, les primo-accédants achètent des 3-pièces de 55 à 65 m2 plus ou moins proches de la mer. Ceux qui recherchent un pied-à-terre privilégient les résidences de standing des années 1980 et 1990 qui valent de 3 500 à
300 €/m². Dans le bas de l’avenue Sainte-Marguerite, un 3-pièces de 55 m2 à rafraîchir a été cédé début septembre, avec garage et terrasse, 200 000 €, soit 3 600 €/m². Plus chers, les appartements rénovés dans le Carré d’or peuvent dépasser les 5 000 €/ m². Comme ce 4-pièces de 90 m2 au dernier étage avec ascenseur boulevard VictorHugo, à deux pas de la place Massena, vendu 480 000 € avec une terrasse, soit 5 300 €/m².
Le marché des maisons est plus compliqué, surtout dans les secteurs huppés du Mont-Boron ou de Cimiez. « Comme elles sont rares dans la ville, leurs propriétaires surestiment largement leur valeur. Il faut donc attendre qu’ils baissent leurs prétentions pour les vendre », explique Benoît Bayard, négociateur à l’Agence Longchamp. Au coeur de l’été, à l’ouest de la ville, une villa de 200 m² avec 2 000 m2 de terrain a été vendue, entièrement refaite, 800 000 €.
Rennes : prix stables et volume des ventes en hausse
Les tarifs sont toujours stables à Rennes, à 2 320 €/m² en mai dernier selon les notaires, soit 0,1 % de moins qu’un an auparavant. Le seul quartier qui connaît une légère poussée de fièvre est celui de la gare, en pleine rénovation pour accueillir la future ligne à grande vitesse en 2017. « Nous avons nettement plus de demandes dans ce secteur où les prix dépassent les 3 000 €/m² pour les appartements de qualité. Seules les résidences des années 1960 se négocient encore entre 2 200 et 2 500 €/m² » , confie Gaëtan Renaudin, directeur de LFICentre. En juin, un studio de 23 m2 à rénover a été vendu 67 000 € en trois visites, soit 2 913 €/m². Un peu plus au nord, le centre-ville maintient ses prix, de 2 200 à 3 200 €/m² pour un appartement classique. Pour trouver moins
cher, il faut s’éloigner de l’hypercentre et prospecter à Patton, Gayeulles ou Cleunay, où les appartements des années 1960 à 1970 valent de 1 500 à 1 800 €/m². Dans la ville, la demande de maisons est aussi plus forte. A Sainte-Thérèse et Sacré-Coeur, au sud de la gare, « les acheteurs cherchent une maison des années 1930 avec du cache t entre 280 000 et 420 000 € » , confirme Laurent Giboire, président du groupe Giboire Immobilier. Enfin, le marché du haut de gamme rennais continue de retrouver des couleurs. « Nous avons une demande plus active pour les belles maisons bourgeoises entre 600 000 et 800 000 € autour du parc du Thabor et du boulevard de Sévigné » , confirme Claudine Mercier, directrice de LFI-Sévigné. Quelques rares acheteurs passent le seuil du million…
A Strasbourg, les acheteurs sont prudents et peinent à s’engager
Strasbourg : un marché qui redémarre doucement
Le marché, qui avait lentement repris des couleurs en février dernier a connu une forte accélération au printemps et un petit passage à vide cet été. « Notre marché évolue en dents de scie, avec des acheteurs prudents qui peinent à s’engager » confie Christian Weibel, directeur de Century 21 Weibel. En parallèle, l’offre de biens n’est pas pléthorique, car beaucoup de propriétaires préfèrent conserver leur bien plutôt que d’accepter des moins-values. Selon les notaires, le prix médian dans l’ancien est de 2 390 €/m² dans la ville, avec de fortes disparités. Dans l’hypercentre, ils évoluent entre 4 000 et 5 000 €/m², enregistrant de légères hausses. Ils sont en phase de stabilisation à l’Orangerie, au Neudorf et à la Robertsau, entre 2 600 et 3 600 €/m². Enfin, dans les secteurs plus populaires, ils ne dépassent pas les 1 400 €/m² et sont toujours en baisse. Aujourd’hui, les primo-accédants avec un budget de 120 000 € sont nombreux à prospecter. Ils achètent soit un 2-pièces récent en parfait état, soit un 3-pièces des années 1970 à rafraîchir. Au-delà de 280 000 €, les appartements sont difficiles à vendre, car les acheteurs préfèrent habiter une maison. Dans les quartiers ouest, un pavillon des années 1955 à 1965 vaut ent re 275 000 et 315 000 € et se vend relativement facilement. En revanche, à moins de 10 kilomètres, les bâtisses récentes de 400 m2 avec 1 000 m2 de terrain, qui se vendaient autour de 480 000 € il y a six ans, se négocient à peine plus de 400 000 € aujourd’hui.
Toulouse : une reprise en dents de scie
Aucune frénésie des acheteurs n’est constatée dans la Ville rose où, d’après les notaires, les prix ne flambent pas. Il faut tabler sur 2 500 €/m² pour un appartement et autour de 295 000 € pour une maison. « L’évolution de nos tarifs est très maîtrisée, quels que soient le quartier et le type de biens » , précise Gilles Perrottet, directeur de Guy Hoquet-Minimes. Dans l’agglomération, le stock de biens à vendre est large et les acheteurs comparent beaucoup avant de se décider. Seul l’hypercentre, notamment les quartiers du Capitole, du Jardin des plantes et des Carmes, connaît une demande supérieure à l’offre. « Nous avons peu d’appartements familiaux et le gros de nos acheteurs cherche ce type de biens », confie Laurent Chevalier, directeur d’Emile Garcin Toulouse. Dans ces secteurs, rien ne se vend en dessous de 4 000 €/m², les petites surfaces parfaitement rénovées frôlent même les 5 000 €/m². Dans les quartiers périphériques comme Les Minimes, Marengo, le Busca ou Saint-Michel, il faut compter 2 400 à 3 000 €/m² pour un appartement en bon état. Seule la rive gauche affiche des tarifs plus doux, de 1 800 à 2 300 €/m² pour une résidence des années 1960-1970. Dans la ville, les maisons se trouvent à tous les prix. Aux Minimes, une toulousaine à refaire s’est négociée 184 000 € pour 71 m2. Dans les quartiers plus éloignés, compter entre 220 000 et 400 000 € pour une surface de 130 à 200 m2. Au-delà de ce budget, les acheteurs sont moins nombreux. Enfin, en première couronne, de vastes maisons de maître sont à vendre entre 1 et 1,4 million d’euros. Elles ne trouvent pas preneur depuis juillet, sans doute en raison de leur prix trop élevé.