QUAND LES ENFANTS ACHÈTENT AVEC LES PARENTS
De plus en plus de particuliers achètent un appartement en démembrement de propriété, en séparant usufruit et nue-propriété. Cette technique offre plusieurs avantages. Explications.
i l’allongement de la durée de vie est plutôt
bonne nouvelle, il y a un revers à la médaille : nos enfants héritent à un âge où ils n’en n’ont plus forcément besoin. L’idéal est donc d’essayer d’anticiper la transmission de votre patrimoine par une donation fiscalement intéressante. Il est possible de profiter d’un abattement de 100 000 €, par parent et par enfant tous les 15 ans. Un abattement supplémentaire de 100 000 € s’applique si vous achetez un bien immobilier neuf dont le permis a été délivré avant fin 2016. Reste que si vous ne voulez pas trop vous démunir, tout en allégeant les droits à payer au fisc, une autre solution existe : le démembrement de propriété.
Vous pouvez utiliser cette technique
pour un bien que vous détenez déjà (logement locatif, résidence secondaire…) ou si vous envisagez de faire l’acquisition d’un bien, par exemple pour le louer et en tirer des revenus. Moins de 21 ans révolus Moins de 31 ans révolus Moins de 41 ans révolus Moins de 51 ans révolus Moins de 61 ans révolus Moins de 71 ans révolus Moins de 81 ans révolus Moins de 91 ans révolus Plus de 91 ans révolus 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 %
n’a pas les moyens, la solution consiste à lui faire un don d’argent préalablement à l’achat qui servira à payer la nue-propriété, explique Nathalie CouzigouSuhas, notaire à Paris (Ve), l’acte doit préciser que les fonds qui ont servi à financer la nuepropriété proviennent d’un don de l’usufruitier. » A défaut, le fisc pourrait y trouver à redire, se fondant sur l’article 751 du code général des impôts. « Au décès de l’usufruitier, le bien pourrait en effet être réintégré dans la succession pour sa valeur en pleine propriété », prévient Sylvain Guillaud-Bataille, notaire à Paris (IXe). L’opération serait donc beaucoup moins rentable.
Avec le démembrement de propriété,
vous faites d’une pierre deux coups. En tant qu’usufruitier, vous conservez la jouissance du bien. Vous pouvez l’occuper ou le louer et percevoir les loyers. En échange, vous devrez payer les charges et l’entretien du logement. Votre enfant, lui, en tant que nu-propriétaire paiera, en principe, les gros travaux. Mais, il bénéficiera d’avantages substantiels. Tout d’abord, la donation avec réserve d’usufruit permet de minorer les droits à payer : ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et non sur celle de la pleine propriété selon un barème qui dépend de votre âge au moment de la donation (lire tableau). Ensuite, votre enfant bénéficie, comme pour une donation en pleine propriété, des abattements légaux. Enfin, à votre décès, le démembrement s’éteindra et votre enfant deviendra pleinement propriétaire du logement, sans rien à verser en plus. Exemple : vous avez 65 ans et achetez avec votre enfant un bien de 210 000 €. La valeur de l’usufruit s’établit à 40 % du prix du bien, soit 84 000 €. Votre fils doit donc apporter la différence, soit 126 000 €. S’il n’a pas les fonds, vous pouvez lui faire un don d’argent de ce montant. Il bénéficiera de l’abattement légal de 100 000 € qu’il pourra cumuler avec les 31 865 € de la loi Tepa, et ne payera aucun droit de donation sur les sommes transmises. A votre décès, il récupérera le bien en pleine propriété sans frais.