IL EST TEMPS DE RÉINVENTER LE VIAGER

Les transactions entre particuliers restent difficiles. Mais les assureurs proposent des solutions innovantes qui peuvent séduire des investisseurs et rassurer les héritiers.

Comment financer sa retraite tout en préservant l’héritage de ses descendants ? C’est l’une des questions auxquelles de nouveaux acteurs du viager, fonds d’investissement ou assureurs, tentent de répondre pour booster ce marché encore très étroit mais promis à croître dans le sillage du vieillissement de la population.

Le viager constitue une solution tentante pour les personnes âgées propriétaires de leur résidence principale, mais dont les revenus sont insuffisants pour financer leur train de vie, les frais occasionnés par une santé défaillante ou encore aider leurs enfants de leur vivant. Le principe est simple : un investisseur achète un bien immobilier en nue-propriété, et en laisse l’usufruit au vendeur, une personne âgée. L’acheteur verse au départ une somme inférieure à la valeur totale du bien (c’est ce que les spécialistes appellent le « bouquet ») et s’engage à verser une rente jusqu’au décès du vendeur. Sa durée de vie conditionne la rentabilité de l’investissement : s’il décède plus tôt que prévu, l’acheteur aura payé un prix bien inférieur à la valeur du bien, et aura fait une « bonne affaire ». A l’inverse, si le vendeur bat des records de longévité, l’acheteur sera contraint de verser la rente très longtemps, si bien qu’il paiera très cher. Un véritable jeu de hasard !

Cet « aléa » lié à l’espérance de vie du vendeur explique pour Aujourd’hui, un seul acheteur se présente pour dix vendeurs de biens immobiliers en viager.

partie le faible attrait du viager. Jeanne Calment, décédée après le notaire qui avait acheté son appartement en viager, a fait une bien mauvaise publicité à la formule ! Mais le principal frein est culturel : les investisseurs sont peu à l’aise avec l’idée de parier sur la mort d’autrui. « L’investissement en viager n’est pas abordé de façon rationnelle, déplore Marc Bertrand, directeur général de La Française REM, qui gère un fonds d’investissement dédié au viager en partenariat avec la Caisse des dépôts et consignations. On touche à l’espérance de vie, mais aussi au mécanisme successoral, puisque les héritiers sont privés du bien immobilier vendu par anticipation. » Ces défauts expliquent que les transactions en viager entre particuliers ne décollent pas. Les acteurs du marché esti-

Seules 5 000 ventes se font en viager chaque année sur 800 000 transactions immobilières

ment à environ 5 000 les ventes annuelles en viager. Un chiffre stable et une goutte d’eau face aux 800 000 ventes immobilières annuelles. Ce marché est surtout extrêmement déséquilibré. Selon une note récente du Conseil

d’analyse économique, un seul acheteur se présente pour dix vendeurs, et il faut en moyenne plus d’un an et demi pour vendre un bien. « Je ne vois toujours pas le marché décoller, déplore Hervé Lapous, spécialiste du viager. Notre principal concurrent est le crédit bancaire : avec des taux aussi bas, nombre de particuliers préfèrent acheter un bien de façon classique en pleine propriété. »

Ces dernières années,

plusieurs acteurs ont entrepris de remédier aux défauts du viager et de le redynamiser. La dernière-née de ces initiatives vient de Monetivia, une société spécialisée en immobilier associée à l’assureur Allianz. Leur offre sera disponible à partir de l’année prochaine – d’abord en Ile-de-France. Ce contrat innove en proposant de faire couvrir par