UNE SCPI PEUT EN CACHER UNE AUTRE

Jamais les SCPI n’ont autant séduit les épargnants. Monument historique, immobilier allemand, résidences seniors… Les gestionnaires se diversifient. Pour le meilleur ou pour le pire ?

Enfin un placement qui rapporte ! Quand, sur les marchés financiers, les taux tombent en dessous de zéro et que certains spécialistes estiment que le rendement de l’assurance vie, en moyenne, tombera à moins de 2 % cette année, un produit immobilier dont la rentabilité dépasse encore 4 % (avant impôt), c’est évidemment tentant. Voilà pourquoi les SCPI, ces sociétés qui gèrent des patrimoines immobiliers pour le compte des épargnants, ont réalisé une collecte record (2,5 milliards d’euros) sur les six premiers mois de l’année en France.

Mais les arbres ne grimpent pas au ciel.

Les SCPI classiques, investies en bureaux, subissent les contraintes du marché de l’immobilier d’entreprise, de plus en plus convoité par les investisseurs de tous bords. Les prix d’achat montent, ce qui pèse sur la rentabilité. Celle-ci baisse d’autant plus vite que, dans un climat économique morose, les loyers ont fléchi ces dernières années. D’où, pour beaucoup de gestionnaires, la nécessité de chercher de nouveaux terrains de jeu, hors des bureaux des grandes villes de France, qui n’offrent plus toujours suffisamment d’opportunités pour satisfaire toute la demande.

Depuis quelques années, plusieurs d’entre eux (Paref, la Française, Ciloger…) ont créé des SCPI investies sur les bureaux et les commerces en Allemagne, « un marché porteur, quand on dispose d’une équipe locale qui sait « bien » acheter » estime Christophe Descohand, directeur du développement Gestion Privée de la Française. De plus, par le biais des conventions fiscales entre la France et sa voisine, les revenus fonciers versés par ces SCPI profitent d’un crédit d’impôt qui allège la fiscalité. Attractif ? « Oui, mais la SCPI doit se garder la liberté d’aller vers d’autres marchés que l’Allemagne si cela devenait un jour opportun » ajoute le spécialiste de la Française. Certains le font déjà. Quelques SCPI, autrefois centrées sur la France, s’ouvrent, elles, à l’international, comme Rivoli Avenir Patrimoine chez Amundi. « Les gestionnaires de SCPI avaient consacré 6,5 % de leurs investissements à l’immobilier hors de France en 2014, et plus du double (14,5 %) l’an dernier » observe Jonathan Dhiver, le fondateur de MeilleuresSCPI.com.

Ils imaginent aussi de nouvelles SCPI, qui investissent sur des thèmes inédits dans le Les patrimoines immobiliers s’internationalisent. Ci-dessus, un immeuble acheté à Berlin par la SCPI Europimmo de La Française.

La fiscalité des SCPI investies sur les bureaux et commerces en Allemagne est attractive

secteur, comme la santé (cliniques…), avec Euryale AM qui a lancé Pierval Santé. Primonial a remporté lui un franc succès de collecte, avec Primovie, SCPI spécialiste des crèches, établissements de santé et autres maisons de retraite, médicalisées ou non, en France ou à l’étranger. « La rentabilité est attractive, les baux très longs, la SCPI a servi 5 % de rendement l’an dernier » résume Laurent Fléchet, président du directoire de Primonial REIM. Aujourd’hui, ce sont les petits frères des SCPI, les Organismes de placement collectif immobilier (OPCI), qui se penchent aussi sur cette thématique, pour cette fois offrir des économies d’impôt aux souscripteurs.