BIEN INVESTIR EN RÉSIDENCES SENIORS
Avec l’allongement de la durée de vie, acheter dans une résidence seniors ou en Ehpad peut s’avérer intéressant. A condition de faire preuve de prudence.
Une chose est sûre : les résidences services pour seniors autonomes ou les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) ont le vent en poupe, et nombre de promoteurs se sont lancés sur ce créneau. Si vous cherchez à vous constituer un complément de revenu pour la retraite, ces logements ont un certain nombre d’atouts. Le premier tient à la demande locative. Les plus de 65 ans représentent désormais 19,2 % de la population française, une évolution qui crée de nouveaux besoins en matière d’habitat. Le deuxième atout est lié à la fiscalité. En investissant dans un logement neuf, vous bénéficiez du remboursement de la TVA au taux de 20 %. Vous avez le choix entre deux options fiscales : soit le Censi-Bouvard (11 % de réduction d’impôt), soit le statut LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel) qui vous autorisent à amortir votre bien pendant 20 ou 30 ans e t le mobilier pendant 5 à 10 ans. Autres avantages, des rendements de 3,8 à 4,2 % et une gestion sans souci. L’exploitant de la résidence trouve les locataires et vous reverse un loyer. Sur le papier, la formule est donc parée de nombreuses vertus.
« Les résidences seniors s’adressent aux personnes valides en quête de confort, de convivialité, de sécurité et fuyant la solitude », indique Frédéric Walther, directeur général de Domitys. Outre les appartements (du studio au trois-pièces souvent), elles sont assorties de nombreux services, certains gratuits (accueil, animation…), d’autres payants (restauration, ménage, coiffeur…). Comptez 120 000 à 250 000 €. « Nos résidences accueillent des locataires âgés de 75 ans et plus. Ce sont à 60 % des femmes seules, à un tiers des hommes seuls, le reste étant des couples », explique Alexis Moreau, directeur général de Cogedim Résidences Services. L’Ehpad, lui, se compose essentiellement de studios entre 130 000 et 150 000 €, accueillant des personnes âgées dépendantes, nécessitant des soins constants. « En résidence seniors, l’investisseur achète un vrai logement qu’il pourra reconvertir, ce qui n’est pas possible en Ehpad, s’agissant de chambres médicalisées », résume Renaud Capelle, à l’UFF. Un défaut compensé par une rentabilité plus élevée, autour de 4,5 %. Avant de plonger, soyez attentif à l’emplacement du programme. « En résidence seniors, les occupants aiment avoir les commodités à portée de main », indique Benjamin Nicaise, de Cerenicimo. C’est moins crucial en Ehpad. Assurez-vous aussi de la cohérence du prix de vente. D’autant qu’il est annoncé hors TVA. Il ne doit pas dépasser de 10 à 15 % le prix d’un logement classique. A défaut, passez votre chemin.Vérifiez aussi que les services parahôteliers sont réels. « La résidence doit comporter trois des quatre services parahôteliers fixés (restauration, ménage, fourniture de linge, réception) nécessaires au remboursement de la TVA ; à défaut, le fisc remettra en cause cet avantage », note Florent Belon, chez Fidroit. En résidence seniors, vérifiez la solidité de l’exploitant et sa capacité à fixer des loyers cohérents. « Toutes résidences confondues, notre loyer moyen s’établit à 16,50 €/m2, précise Frédéric Walther. A Lyon, il monte à 20,30 €/m2, mais redescend à 11 €/m2 àVierzon. » S’ils sont trop élevés, le taux d’occupation de la résidence en souffrira, l’idéal est qu’il atteigne 90 à 95 %. « En Ehpad, il y a parfois des listes d’attente », note Gilles Etienne, de Cyrus Conseil. A défaut, « le bail peut être renégocié et le revenu promis abaissé », note Paul Duvaux, avocat fiscaliste à Paris. Attention aussi aux clauses du bail commercial, vérifiez si l’exploitant prend en charge l’entretien courant et les petites réparations. Les gros travaux sont, en principe, à la charge de l’investisseur. En Ehpad, c’est souvent l’exploitant qui les assume.
A la revente, les prix sont fortement décotés (de 40 à 50 %) et fixés en fonction du rendement escompté. « Le marché fonctionne car beaucoup d’investisseurs cherchent des biens donnant un revenu immédiat » , note Marie-Laure Raymond, chez Cérès Conseil.
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Vérifiez la solidité de l’exploitant et sachez qu’à la revente les prix sont fortement décotés