ACHETER UN IMMEUBLE, UN BON PLAN
Plutôt que de collectionner les appartements locatifs à l’unité, de plus en plus de particuliers sont séduits par l’achat d’un immeuble entier en région.
Mj’ai a martingale est gagnante. Ces dix dernières années,
acheté à Lille et Avignon trois immeubles de moins de dix lots. Je les choisis toujours à rénover, sans ascenseur et sans chauffage central, avec un commerce en rez-dechaussée. Ensuite, je fais des travaux (parties privatives et communes), puis je loue à des étudiants. Et quand ils partent, ils m’envoient d’autres jeunes pour les remplacer. » Voilà comment Bernard, un investisseur parisien de 55 ans, imposé à l’ISF, conçoit l’investissement locatif. A ce jour, il gère en solo sa vingtaine d’appartements et trois boutiques. « Je me déplace une fois par mois pour faire le tour de mes propriétés et contrôler que tout est ok », indique-t-il.
Acheter un immeuble entier serait-il plus rentable que de collectionner les biens disséminés à plusieurs adresses ? Les spécialistes de l’immobilier valident cette option pour plusieurs raisons. D’abord, financièrement, cela revient à un achat en gros. « Une acquisition “en bloc” d’appartements permet de payer moins cher le prix du mètre carré que le prix d’un seul lot au détail », indique Thierry Bathilde, conseiller en gestion de patrimoine chez Fiducée Gestion Privée. Ensuite, contrairement à une idée reçue, devenir propriétaire d’un immeuble ne nécessite pas d’être très fortuné. En région, on déniche des actifs à moins d’un million d’euros. C’est le cas à Nancy, Perpignan, Rodez, Le Havre et même Bordeaux. « Je vois passer des dossiers avec des valeurs unitaires comprises entre 400 000 et 500 000 € », confirme JeanMichel Boisset, notaire à Caen. Cela peut être même beaucoup moins. « J’ai acheté 200 000 € à Mulhouse mon premier immeuble composé de trois habitations et d’un commerce. Il me rapporte à ce jour 12 % brut par an », raconte Bruno, 29 ans, locataire de sa résidence principale. Aujourd’hui installé à Rennes, il est en quête d’un nouvel investissement de ce type. Toute la difficulté consiste à dénicher l’immeuble car l’offre de ces biens est limitée et plus confidentielle que celle des appartements. Souvent ces ensembles immobiliers sont dans un état moyen et souvent sous-occupés. C’est ce potentiel à la fois de plusvalue (après rénovation) et de rentabilité qui rend l’opéra- tion lucrative. Autre atout de ce placement : être le seul propriétaire d’un tel actif permet de s’affranchir du casse-tête de la copropriété. « Je décide quand je veux les travaux de mon choix. Grâce au mécanisme du déficit foncier, qui me permet de déduire ces dépenses, je réussis à gommer mon impôt sur le revenu depuis déjà plu-
Je choisis des immeubles à rénover, sans ascenseur ni chauffage central, avec un commerce en rez-de-chaussée
sieurs années. Toutefois, je réinvestis au moins 60 % de mes revenus locatifs en travaux », explique Michel B. à la tête de trois petits immeubles de 8, 10 et 16 lots à Nancy. Reste que ce genre d’opération n’est pas sans risque. Tout miser sur la même adresse va à l’encontre de la prudence qui consiste à ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier. Il convient de sélectionner un immeuble sans défaut rédhibitoire. En plus de visiter les appartements, il faut être attentif à l’état des parties communes, des caves, des fondations, de la toiture et de la façade. « Je préconise de se faire conseiller par un architecte et par un artisan pour auditer le bâtiment et chiffrer les éventuels travaux urgents ou nécessaires », soutient Bertrand de Raymond, président de Capcime. « Si l’on rate un tel achat, on a généralement du mal à s’en relever », avertit Maxime Duhamelle, président de Dividom. Une fois la période délicate du choix du bien et de l’achat passée, pas question de négliger la période de gestion locative qui va durer plusieurs années. Il est impératif de rester attentif et réactif surtout si le propriétaire gère lui-même. « Il faut se manifester dès le premier retard de loyer et régler rapidement tout problème ou réclamation émanant des locataires (fuites, équipements défaillants) », explique Michel B. « Veiller au bon entretien de son immeuble, c’est une façon de protéger et de valoriser son patrimoine », affirme-t-il. ■