DES VENTES RAPIDES
Le marché est au beau fixe dans la capitale avec une demande qui ne faiblit pas et des biens qui, parfois, se vendent dans la journée. Dans le haut de gamme, la clientèle internationale fait flamber les prix.
Jusqu’où s’arrêtera la flambée des prix parisiens ? Une chose est sûre, cette hausse devrait encore continuer dans les prochains mois. Sur la base des promesses de vente signées cet été, les notaires prévoient une tension sur les prix qui « devrait se poursuivre jusqu’à fin octobre, avec une hausse plus modérée. La progression sur un an devrait s’établir à 6,6 % avec un prix médian de 8 870 €/m2 ». De son côté, le site MeilleursAgents.com chiffre cette hausse à 7,7 % relevant « un dépassement de 2 % par rapport au plus haut historique de 2011 ».« La capitale continue d’être un cas à part. Malgré les prix les plus élevés de France, cette ville a été la dernière des métropoles à baisser en 2014 et la première à redémarrer en 2016 », analyse Didier Camandona, président de la Fnaim du Grand Paris. Aujourd’hui, « le marché est dynamique avec des délais rapides de vente et des stocks limités qui peinent à se reconstituer », résume Olivier Le Rousic, directeur général de Foncia Transactions à Paris. Les huit premiers arrondissements de la capitale dépassent les 10 000 €/m2 (et plus de 12 000 €/m2 pour les VIe et VIIe). Les IIe et Xe affichent même des augmentations à deux chiffres (de 13,3 % et de 11 %), ce qui n’était pas arrivé depuis longtemps. Cet appétit des acquéreurs concerne tous les types de biens, des plus standards aux plus exceptionnels. La clientèle internationale qui a retrouvé la confiance, revient dans le haut de gamme – étrangers en quête d’un pied-à-terre ou expatriés faisant un placement. Ces derniers mois, les notaires ont relevé des opérations « hors normes » atteignant 30 000 €/m2 pour trois biens à Montparnasse, au Palais-Royal ou près des Champs-Elysées.
Ier, IIe, IIIe et IVe arrondissements : l’effet Airbnb
Selon les derniers chiffres des notaires de Paris, ces quatre arrondissements affichent des progressions annuelles (à fin juin 2017) de 2,9 % dans le IVe, 5,3 % dans le IIIe, 5,6 % dans le Ier et 13,3 % dans le IIe. En cette rentrée, les agents immobiliers confirment le regain de tension sur les prix. « Il n’y a pas eu d’accalmie pendant l’été. La demande émanant des étrangers, des expatriés, des Parisiens et de provinciaux reste intacte. Le plafond de verre de 10 000/m2, inatteignable il y a un an et demi, a été pulvérisé », commente Nathalie Naccache, à la tête de cinq agences Century 21 Fortis Immo. Ici, les surfaces de prédilection vont du studio au 3-pièces, mais l’offre n’est pas pléthorique face à un flot incessant de demandes souvent insatisfaites. D’une part parce que les biens loués avec le système Airbnb « ne tournent pas » et ne viennent pas alimenter le marché. Ensuite, parce que les logements vacants sont assez nombreux.
« On estime à 20 % les biens vacants dans ces quatre arrondissements contre 15 % en moyenne à Paris », souligne Marc Friedrich, notaire membre de la commission immobilière à la chambre des notaires de Paris-Ile-de-France. Ici, les délais de vente se comptent en jours pour des biens sans défauts majeurs. Malgré cette effervescence, les appartements sombres ou en rez-dechaussée sont encore difficiles à vendre avec, selon leur état, des valeurs minorées entre 9 000 et 11 000/m2. « Plus que la situation géographique dans ces arrondissements, c’est la qualité du bien qui fait son prix », affirme Nathalie Naccache. Dans le Ier, dans le secteur du jardin des Tuileries et du Palais-Royal, le mètre carré se monnaie entre 10 000 et 14 000 €, davantage pour des biens exceptionnels avec vue.
« Un 70 m2 avec une vue plongeante sur les jardins du PalaisRoyal s’est récemment adjugé 30 000 €/m2 », confirme Christophe Chevallier de Barnes Saint-Honoré. Rue Coquillière, un 70 m2 est parti à 1,150 million d’euros. A Montorgueil, le mètre carré évolue entre 10 000 et 12 000 €. Compter entre 9 000 et 10 000 €/m2 du côté du Sentier et des Arts et Métiers. Témoin, ce 2-pièces de 60 m2 situé rue Montmartre qui est parti à 690 000 €. Vers Beaubourg et Enfants Rouges, il faut tabler entre 10 000 et 13 000/m2. Rue Quincampoix, un 3-pièces de 107 m2 a trouvé preneur à 1,1 million d’euros. « Dans le Marais, on commence à atteindre des niveaux de prix affichés avant la crise de 2008 », constate Robin Calligaris de l’agence
Connexion Immobilier SaintPaul. Quelques rares petites surfaces peuvent se vendre autour de 14 000 €/m2 et plus, mais la majorité des transactions tournent entre 11 000 et 13 000 €, voire davantage, pour des biens de caractère et rénovés. Témoin, ce 79 m2 en duplex, situé à deux pas du musée Picasso, vendu 1,35 million d’euros.
Ve VIe et VIIe arrondissements : les prix flambent
Ça continue de monter dans ce trio d’arrondissements sélects de la rive gauche. Sur un an, les hausses respectives s’établissent à 7 % dans le Ve, à 6,5 % dans le VIe et à 4,2 % dans le VIIe. Ces secteurs sont les plus chers de la capitale. Selon les notaires, le mètre carré médian s’établit désormais à 11 000 € pour le Ve et à 12 000 € pour les VIe et VIIe. Le parc immobilier y est de belle facture, les familles trouvent de grands appartements avec cachet et les étrangers de jolis pied-à-terre dans le Paris mythique. « A Saint-Germaindes-Prés, nous voyons à nouveau une clientèle internationale plus étoffée. Les nationalités sont diverses : il y a des Brésiliens, des Américains, des Italiens, des Anglais et, depuis peu, des Russes », souligne Inès Fonteneau, de l’agence Féau Saint-Germain-des-Prés. L’offre étant toujours inférieure à la demande, même à ces niveaux de prix, certains appartements, pour peu qu’ils soient rares et sans défauts, partent en 24 heures. Dans le carré d’or du VIe, les biens de qualité se vendent entre 17 000 et 22 000 €/m2. Rue de Seine, dans un immeuble du XVIIIe siècle, un duplex de 147 m2 avec travaux en dernier étage a changé de main pour 2,5 millions d’euros. En revanche, pour des appar- tements exceptionnels situés à une adresse réputée (place Saint-Sulpice, rue de Furstemberg), avec une vue dégagée et une terrasse, on atteint facilement 25 000 €/m2. Cela a été le cas d’un appartement à rénover de 250 m2 situé rue du Bac, en rez-de-jardin d’un hôtel particulier du XVIIIe siècle avec 300 m2 de jardin, qui s’est adjugé 24 600 €/m2. Même niveau de prix dans les secteurs les plus nobles du VIIe (Champ-de-Mars, Varenne, Grenelle). « A deux pas du Champ-de-Mars, un client asiatique s’est offert un duplex à refaire, en rez-de-jardin, au prix de 25 000 €/m2 », ajoute Pascale Constans, directrice générale associée de Propriétés parisiennes Sotheby’s. Les programmes neufs sont rares et prisés dans ce secteur. Sotheby’s International Reality commercialise, à côté du musée Maillol, le programme Bac Raspail Grenelle du promoteur Emerige dont le mètre carré vaut entre 14 000 et 25 000 € selon l’étage et l’orientation. Avec des prix moindres qu’en lisière du jardin du Luxembourg, la partie du Ve côté Valde-Grâce ne cesse de s’apprécier. « Le mètre carré tourne autour de 12 000 € et monte jusqu’à 14 000 € pour de belles vues dégagées sur l’hôpital. Dans ce secteur du Ve, l’écart de prix avoisine 2 000 €/m2 avec des secteurs plus chers comme ceux du Panthéon et de la Sorbonne », précise Sandrine Weil, de l’agence ERA Immobilière Agency, « étonnée par les niveaux de prix actuels ». Récemment, rue Henri-Barbusse, un 2-pièces de 47 m2 en duplex avec de belles hauteurs sous plafond est parti à
587 500 €, soit 12 500 €/ m2. Autre référence : rue du Cardinal-Lemoine, un studio de 23 m2 à rénover a changé de main pour 285 000 €.
IXe, Xe, XIe et XIIe arrondissements : toujours à la mode
Populaires il y a trente ans, ces secteurs ne cessent de s’embourgeoiserpouratteindresouvent la barre des 10 000 €/m2. Ils font désormais quasiment jeu égal avec les XIVe, XVe et XVIe arrondissements. Dans le IXe, l’activité a ralenti à la rentrée, mais les prix ne faiblissent pas. « Difficile de trouver à moins de 10 000 €/m2, sauf avec de gros travaux à la clé. Depuis janvier, les valeurs se sont appréciées de 7,5 % », souligne Marie-Christine Montmayeur, responsable de l’agence Etude Saint-Georges Century 21. « Ces derniers mois, il m’est même arrivé de vendre quelques petites surfaces à 13 000 €/m2. Un niveau de prix impensable il y a deux ans », ajoute cette dernière. Du côté des rues des Martyrs, Chaptal, d’Aumale et de la Rochefoucauld, les grands appartements sans défaut majeur et en étage élevé se vendent autour de 12 000/m2. Le reste avoisine 11 000 €/m2. «DessecteurscommelaNouvelle Athènes et South Pigalle sont très prisés », précise Barthélémy Parsy, directeur de l’agence Junot du IXe. La majorité de la demande portant sur les 70 à 100 m2, ces biens, rares sur le marché, s’arrachent dès leur mise en vente. Témoin ce 4-pièces de 84 m2, situé rue Jean-Baptiste-Say, qui s’est vendu en une journée 1,05milliond’eurosavecquatre offresauprix.Nonloindelà,rue Saint-Georges, un 95 m2 a
Rive droite, les arrondissements centraux ne cessent de s’embourgeoiser
trouvé preneur à 11 600 €/m2. Dans le Xe, même climat et même fièvre acheteuse. La hausse a été significative ces derniers mois, les notaires faisant état, dans cet arrondissement,d’uneprogressionàdeux chiffres, soit 11 % sur un an. Rue de Mazagran, un 3-pièces de 52 m2 en bon état, au premier étage, a changé de main en 15 jours à 514 100 €. Aux abords du canal Saint-Martin et des rues Bichat, Goncourt et Parmentier, la pierre reste au beau fixe avec des valeurs, selon l’état et le type de surface, entre 9 500 et 11 000 €/m2. « Mais tout ne se vend pas au prix fort, le marché est sélectif. Les appartements surcotés, trop sombres ou en mauvais état sont plus longs à partir ou font l’objet de négociations », affirme Sylvain Salazar, responsable de l’agence L’Adresse Paris-Oberkampf. Du côté de Bastille et d’Oberkampf, la demande reste forte. Un bien de qualité proposé au prix du marché peut trouver preneur en 48 heures.
« Le marché est très dynamique, mais on ne dispose que de peu de biens en stock », reconnaît Sylvain Salazar. Rue Bréguet, un 2-pièces en bon état de 31 m2 au 2e étage, plein sud et sans ascenseur est parti en une journée au prix de présentation, 290 000 €. En lisière du XXe, les prix baissent d’un cran et évoluent entre 7 500 et 8 500 €/ m2. En revanche, dans le XIe, près du Marais, la pierre avoisine 10 000 €/m2. Avenue de la République, un 148 m2 à refaire dans un immeuble des années 1970, au 4e étage avec ascenseur s’est adjugé 1,2 million d’euros. Selon les notaires, le XIIe arrondissement affiche des valeurs en progression de 9,4 % sur un an avec un mètre carré à 8 190 € en moyenne. Les secteurs de Picpus, Bel-Air, Nation et Daumesnil sont toujours aussi prisés. Près de la place Daumesnil, un 2-pièces
de 42 m2 au 9e étage d’une tour des années 1970 s’est récemment vendu 340 000 €.
XIIIe, XIVe et XVe arrondissements : une large fourchette de prix
Les progressions constatées sur 12 mois glissants varient de 7 % dans le XIIIe à 3,2 % dans le XIVe et 5,1 % dans le XVe. Selon les quartiers du XIIIe, les prix évoluent entre 7 500 € dans les tours du quartier Chinois et 10 000 € dans les immeubles haussmanniens du quartier des Gobelins, proche du Ve. Avenue de France, en face de la Bibliothèque nationale, dans le programme neuf Kaleï, un 70 m2 est à vendre 771 000 € (hors parking). Arrondissement vaste avec des quartiers aux ambiances très différentes, le XIVe conserve la cote. « Le marché reste très déséquilibré, avec peu de biens à vendre. Les studios et 2-pièces partent plus vite car ils intéressent à la fois les primo-accédants, les investisseurs et les personnes en quête d’un pied-à-terre », commente Julien Guillaume, à la tête de quatre agences Orpi dans le XIVe. « Nous sommes en flux tendu. Lorsque tous les bons critères sont là, il trouve vite preneur et souvent au prix annoncé », commente Grégory Pilicer, de l’agence L’Adresse Didot Immobilier. « Mais, si un propriétaire est trop gourmand et décide d’une mise à prix 10 à 15 % au-dessus des valeurs du marché, il n’y aura pas d’appels ni de visites », insiste Julien Guillaume. Dans le XIVe, la fourchette des valeurs est large, allant de 8 000 à 12 000 €/m2 selon la localisation, l’état et l’étage. Le niveau bas de cette fourchette se pratique surtout aux abords des boulevards des Maréchaux (Porte de Vanves). Rue Friant, dans une copropriété des années 1960, un 45 m2, au 3e étage sans ascenseur, vient de trouver un acquéreur à 430 000 €. A l’opposé, les transactions les plus
Dans le XIVe, les biens à vendre sont rares. Ils partent souvent très vite, au prix demandé
élevées se situent vers Alésia, Denfert-Rochereau, la mairie du XIVe, Mouton-Duvernet et Montparnasse. Dans le neuf, le programme Campagne Première d’Altarea Cogedim propose un 2-pièces et un 5-pièces à respectivement 700 000 € et 2,6 millions d’euros. Dans le XVe nord, aux abords de la mairie, et des VIe et VIIe arrondissements (SèvresLecourbe, Breteuil, La MottePicquet), le mètre carré se monnaie entre 10 000 et 13 000 €/m2. « Ces secteurs sont appréciés car les immeubles, similaires à ceux du VIIe, sont souvent en pierre de taille. La proximité de l’école bilingue et du Champ-de-Mars influent sur la demande et sur les prix », détaille Alexis Caquet, directeur général de Vaneau Immobilier. A deux pas du métro La MottePiquet, un penthouse de 150 m2 avec 104 m2 de terrasse s’est adjugé 2,2 millions d’euros.
VIIIe, XVIe et XVIIe arrondissements : regain d’intérêt
Les arrondissements traditionnellement bourgeois, où se concentrent bon nombre d’immeubles de standing, ne voient pas leur étoile pâlir. Dans le triangle d’or du VIIIe, formé par les avenues Montaigne, George-V et ChampsElysées, le mètre carré évolue entre 14 000 et 25 000 €. Cette partie du VIIIe continue d’être prisée par une clientèle internationale en quête d’une adresse de prestige. « Ces riches étrangers, souvent asiatiques ou moyen-orientaux, clients réguliers des palaces et des magasins de luxe du VIIIe, recherchent dans ce secteur des grands appartements », relève Jean-Philippe Roux, de l’agence John
Vers Ternes et Courcelles, les beaux appartements se négocient entre 11 000 et 12 000 € le mètre carré
Taylor Paris, basée dans le VIIIe. Avenue Montaigne, dans un immeuble moderne, un 123 m2 à refaire a changé de main pour 2,5 millions d’euros. Quelques rénovations de prestige sont réalisées par des professionnels dans des immeubles aux parties communes nobles. Ces biens « clés en main » refaits à neuf se monnaient autour de 30 000 €/m2. Quant à la clientèle familiale, elle privilégie les quartiers Europe, Miromesnil et du parc Monceau. « En bordure de ce parc emblématique, les prix continuent d’augmenter. Le mètre carré se situe entre 17 000 et 20 000 € », affirme Arnaud Le Roux, de Féau Plaine Monceau.
Dans le XVIe, les prix continuent de prendre du galon. « C’est le grand retour des Français dans le haut de gamme et notamment les expatriés qui investissent dans la capitale. Ils anticipent une baisse des marchés boursiers et placent dans la pierre, une valeur sûre dans le XVIe », avance Stéphanie de la Grandière, de l’agence La Grandière Immobilier. « Dans le XVIe, les familles ont beaucoup de mal à trouver des appartements familiaux de 120 à 200 m2. Dès qu’un tel appartement apparaît sur le marché, il n’est pas rare qu’il parte à des prix largement au-dessus de la moyenne du marché. Les acheteurs sont prêts à tout car ils ne trouvent rien », poursuit Christophe Ouvrieu, directeur de l’agence Junot XVIe. Traditionnellement plus coté que le sud, qui navigue entre 11 000 et 12 000 €/m2, le XVIe nord (Trocadéro, Etoile, Passy) affiche un mètre carré proche de 12 000 ou 13 000 €. Vers l’avenue d’Iéna, à côté du musée Guimet, un 6-pièces de 173 m2 à refaire s’est vendu en 15 jours 1,85 million d’euros. Dans ce secteur, les transactions atteignent parfois 20 000 €/m2, voire davantage, pour des biens d’exception, en dernier étage et dotés de ter- rasses et de vues sur la tour Eiffel et/ou la Seine. Rue Weber, du côté de la Porte Maillot, un 130 m2 à refaire a été acheté 1,5 million d’euros. Dans le XVIIe, « pas d’atterrissage des prix en vue dans tout l’arrondissement, la tendance du marché reste toujours aussi dynamique », résume Thomas Bertin de l’agence Lévis Laforêt Immobilier Paris XVIIe. « L’offre est limitée face à une demande importante. Beaucoup n’arrivent pas à trouver ce qu’ils veulent », ajoute ce dernier. Résultat, beaucoup de biens arrivant à peine sur le marché sont vendus au prix. « Une annonce reste en ligne seulement une journée. Ce laps de temps réduit suffit à attirer les acheteurs et souvent à boucler la transaction », affirme Thomas Bertin. Vers Ternes et Courcelles, les beaux appartements bourgeois classiques se monnaient sans problème entre 11 000 et 12 000 €/m2. Avenue de Wagram, un 2-pièces de 56 m2 a été acheté pour 600 000 €. On peut trouver des biens avec travaux autour de 9 000 €/m2 portes d’Asnières et de Champerret. Aux Batignolles, dans la villa Jacquemont, un studio en rezde-chaussée a changé de main à 175 000 €.
XVIIIe, XIXe et XXe arrondissements, une offre diversifiée
« Depuis le début de l’année, les prix ont grimpé de 5 % dans tous les secteurs du XVIIIe. Sur la butte Montmartre, un bien avec une vue plus un bacon ou une terrasse dope le prix pour atteindre 15 000 € et plus », résume Brice Moyse, qui dirige quatre agences Immopolis. Les notaires chiffrent la hausse à 8 % sur un an (de juin 2016 à juin 2017). A Junot et à Abbesses, les prix vont « de 11 000 à 12 500 €/m2 pour des biens classiques, de 13 000 à 15 000 €/m2 pour des appartements plus rares disposant d’une belle vue sur Paris »,
souligne Laurent Barrou, directeur de l’agence Junot Abbesses. Rue Durantin, un duplex de 46 m2 avec 2 chambres s’est vendu 12 800 €/m2. « Vers le quartier LamarckCaulaincourt, le mètre carré évolue entre 10 000 et 11 000 €. Compter 8 000 à 9 000 €/m2 vers Guy-Môquet et de 7 000 à 8 000 € du côté de la Goutte-d’Or », ajoute Brice Moyse. Dans ce dernier quartier très populaire, certains biens sortent du lot. C’est le cas, rue Myrha, d’un duplex de 100 m2 (80 m2 en loi Carrez) doté de belles hauteurs sous plafond qui est parti à 850 000 €. Dans le neuf, un programme de 15 logements de Vinci Immobilier, rue Philippe-de-Girard, se vend à un prix moyen de 8 200 €/m2 avec des espaces verts et des surfaces partagées. Arrondissements les plus abordables de Paris, les XIXe et XXe affichent aussi des valeurs en progression. Le prix médian du mètre carré y est de 7 050 et 7 800 €, avec des hausses de près de 6 %. « Il est possible de trouver des surfaces originales, souvent des anciens locaux professionnels », note Jean-Christophe Colombani, directeur de l’agence Espaces Atypiques Rive Droite. Cité Pottier, dans un ancien magasin, un 94 m2, dont 24 m2 en sous-sol, a été vendu 640 000 €. Vers Laumière, Jean-Jaurès et Gambetta, on peut dénicher des lofts et d’anciens ateliers entre 8 500 et 9 500 €/m2.