LA CONFIANCE EST DE RETOUR
Les acquéreurs sont plus que jamais présents sur le marché francilien, ce qui réduit l’offre et pousse les prix à la hausse.
Esur n cette rentrée 2017, une chose est sûre : le marché immobilier francilien surfe
une vague d’optimisme que rien ne semble ébranler : ni le changement de gouvernement ni la remontée des prix. « La confiance est de retour et le marché en tire profit », indique Frank Sylvaire, de Sotheby’s International Realty Paris Ouest. Un constat que dressent également les notaires de Paris-Ile-de-France qui estiment que la remontée des taux et des prix incite de nombreux acquéreurs à passer à l’acte. Résultat, sur la région, les transactions ont progressé de 20 % au 2e trimestre 2017. Cette frénésie d’achat a été encore plus marquée dans la petite couronne (+ 23 % pour les appartements et + 17 % pour les maisons), où les Hauts-deSeine se sont distingués avec des ventes d’appartements en progression de 31 %. La grande couronne suit le mouvement (+ 25 % sur un an pour les appartements). Dans un tel contexte, sauf rares exceptions, les prix sont orientés à la hausse : + 4,1 % sur un an pour les appartements de la petite couronne et + 2 % pour la grande couronne au 1er semestre, selon les notaires. Le marché du neuf est également au beau fixe. « L’activité est très dynamique et fait chuter l’offre, qui représente en moyenne 7 mois de ventes sur la région », analyse Gilles Hautrive, directeur général délégué Transactions Neuf chez BNP Paribas Immobilier. Les prix n’explosent cependant pas. « Ils restent même assez stables », note de son côté Philippe Denis, directeur commercial de Cogedim.
NEUILLY Des prix en forte hausse
« Avec l’arrivée au pouvoir d’Emmanuel Macron, le retour à la croissance économique, les taux raisonnables…, les acquéreurs se ruent sur l’immobilier, estime Frank Sylvaire. Le Brexit semble aussi faire revenir certains expatriés. » Sur ce dernier point, les avis sont plus mitigés.
« Certes, le retour de Français de l’étranger redonne de l’oxygène aux biens au-delà de 5 millions d’euros, mais il n’est pas sûr que ce mouvement soit lié au Brexit », estime Anne-Laure Antoine, de Féau Neuilly. Quoi qu’il en soit, les transactions explosent. « Au 1er semestre, nous avons réalisé un tiers de ventes en plus par rapport à l’an dernier », s’enthousiasme Catherine Van Aal, de Barnes Neuilly. Les prix, quant à eux, s’envolent de 7,6 % sur un an, mettant le mètre carré à 9 280 € sur la ville. Une moyenne largement dépassée pour les biens familiaux du centre-ville. Les Sablons et des artères comme Perronet, Jean-Mermoz ou Inkermann se négocient bien au-delà de la moyenne : de 10 000 à 11 000 €/m2, voire plus. « On manque d’offre et le marché est redevenu favorable aux vendeurs », reconnaît Jacques Chataignier, de l’agence Emile Garcin. Proche de la
Dans les banlieues chics, les acheteurs sont déterminés
mairie, un 250 m2 à rénover vient de s’échanger à 2,65 millions d’euros. A l’angle des rues Perronet et de Chézy, un immeuble vendu lot par lot par BNP Paribas Immobilier s’affiche entre 9 000 et 11 000 €/m2. Les axes passants tels que l’avenue Charles-deGaulle ou le boulevard Bineau subissent une décote de 7 500 à 8 500 €/m2. « On y vend un immeuble ancien, lot par lot, entre 8 000 et 8 300 €/m2 à des cadres qui travaillent à La Défense », explique Jean-François Morineau, directeur général délégué Transaction Ancien chez BNP Paribas Immobilier. Vers le pont de Neuilly, compter 8 000 à 10 000 €/m2. Sur l’île de la Jatte, les tarifs s’envolent. Surtout dans le neuf, où une opération signée Seger est commercialisée entre 12 000 et 18 750 €/m2. A Saint-James et aux abords du bois, les biens s’échangent entre 10 000 et 15 000 €/m2. « A Saint-James, compter 3 à 5 millions d’euros pour 150 à 250, voire 300 m2 », note Frank Sylvaire. Un petit hôtel particulier de 280 m2 avec jardin de 400 m2 vient de s’y échanger à 3,15 millions d’euros. Mais, sur le bois, les hôtels particuliers entre 500 et 1 000 m2 partent plutôt entre 10 et 20 millions d’euros.
LEVALLOISPERRET Des ventes en quelques jours
« Ici, les inconditionnels de la ville ne chipotent plus et les ventes se font très vite, parfois au sortir de la première visite », lance Alexia Delage, directrice de l’agence Adresse en Ville. Et, bien sûr, le mètre carré s’envole à 8 260 €, en hausse de 7,3 % sur un an au 2e trimestre 2017. En cause, les Parisiens peu regardants sur les tarifs, selon certaines sources. Les abords des stations LouiseMichel et Anatole-France restent des valeurs sûres mais il faut désormais accepter de débourser 8 000 à 10 000 €/m2 . Même les quartiers moins pri- sés subissent une poussée de fièvre. Exemple, rue JulesGuesde, tout près de So Ouest, un 83 m2 des années 90, avec parking et balcon, vient de s’échanger à 788 000 €, soit près de 9 500 €/m2. Un prix très élevé pour ce quartier proche du périphérique, éloigné du métro et, de surcroît, doté d’une forte concentration de barres d’immeubles. Auparavant, un tel bien ne valait pas plus de 8 000 à 8 500 €/m2.
A Boulogne, les appartements familiaux sont rares sur le marché
BOULOGNE Hausse record mais sagesse des prix à Sèvres, Saint-Cloud…
Après un certain calme, le marché explose à nouveau. « Même en août, l’activité a été très intense », note Michaël Kapin, de Féau Boulogne. L’ennui, c’est que les acquéreurs concentrent leurs recherches sur les appartements familiaux. Or, « nous manquons d’offre », déplore Valérie Le Roy Maguin, de Barnes Boulogne. Résultat ? Avec un prix de 7 550 €/m2, la hausse atteint 8,8 %. Boulogne nord reste une valeur sûre et les biens partent très vite dans une fourchette de prix jamais observée, de l’ordre de 9 000 à 11 500 €/m2, voire 12 000 €. Autour du marché Escudier, un 140 m2 en dernier étage s’est vendu1,6milliond’euros.Dans le même secteur, les maisons sont également très convoitées. Le centre-ville est lui aussi prisé. Boulevard Jean-Jaurès, un 140 m2 avec terrasse s’est vendu 1,59 million d’euros. « Les acquéreurs veulent tous des appartements récents avec terrasse et parking », constate Florence Lelong, de l’agence Marc Foujols. Non loin, rue Diaz, une maison de 250 m2, entièrement refaite, s’est échangée à 2,3 1,6 millions d’euros. Boulogne sud a du mal à voir ses prix décoller au-delà de 6 000 €/m2. Mais, quartier des Rives-de-Seine, un 150 m2 avec terrasse au dernier étage s’affiche à 1,9 million d’euros. Du côté du Point-du-Jour, du neuf est commercialisé entre 9 000 et 9 500 €/m2, notamment chez Cogedim. En traversant la Seine, des villes comme Sèvres, Saint-Cloud, Garches ou Meudon offrent des tarifs plus doux : de 5 500 à 7 000 €/m2. « Les Parisiens y visent les maisons avec jardin proches des transports », résume Eric Levesque, de Barnes.
VANVES, ISSYLES-MOULINEAUX, CLAMART Frénésie d’achat
Ici, les acquéreurs s’affolent.
« Ils voient les taux et les prix remonter et veulent acheter →
vite », estime Gilles Parent, gérant de l’agence Immobilière Parent. De fait, les prix s’emballent. Le mètre carré se négocie désormais 6 760 €, en hausse de 7,4 % sur un an. Mais, aux abords des stations de métro Corentin-Celton et Mairie-d’Issy, la fourchette varie de 7 000 à 9 000 €/m2. « Les appartements familiaux sont les plus demandés », précise Frank Beasse, directeur d’une agence Century 21. Près du métro Mairie-d’Issy, rue d’Estienne-d’Orves, un 75 m2 vient de s’échanger à 600 000 €. Non loin, un 110 m2 avec parking et balcons est parti à 900 000 €. « Les biens se vendent en 15 jours ou un mois, quasiment sans négociation », reconnaît Gilles Parent. Le quartier des bords de Seine n’est guère plus abordable. Quai de Stalingrad, un 43 m2 avec parking s’est vendu près de 8 000 €/m2. Même tarif pour les immeubles récents du quartier de La Ferme. Sur le Fort-d’Issy, les prix s’envolent. « Sous l’effet du Grand Paris, les appartements neufs qui valaient 6 500 €/m2 en 2013 se revendent aujourd’hui 7 500 €/ m2 », poursuit Frank Beasse. Un 75 m2 vient d’y trouver preneur à 575 000 €. Bientôt des- servie par la future ligne 15, Vanves n’échappe pas cette frénésie. Côté neuf, les promoteurs sont à l’affût des opportunités : plusieurs projets devraient sortir des cartons d’ici peu. Côté ancien, à 5 680 €, le mètre carré fait une envolée spectaculaire (+ 12 %). Non loin, Clamart s’éveille aussi grâce au Grand Paris. De nombreux programmes neufs y sont commercialisés.
VINCENNES La demande dépasse l’offre
Vincennes séduit les Parisiens pour sa qualité de vie, ses commerces, sa desserte en métro... « Le seul hic, c’est que l’offre fait défaut », s’exclame Olivier Fourny, gérant d’une agence Orpi. Les biens s’y vendent comme des petits pains, surtout les appartements familiaux. « Nous avons tellement de contacts que nous n’avons même plus besoin de passer d’annonces », poursuit ce professionnel. Les délais de vente se sont fortement réduits, autour de 15 jours, et les marges de négociation sont faibles. Quant aux prix, 7 520 €/m2 en moyenne, ils ont grimpé de 6,9 %. Mais ce tarif peut largement être dépassé. Notamment dans le centre-ville, près de la mairie, aux abords du bois et du château. Les prix chutent autour de 5 500 à 6 000 €/m2 dans Vincennes est. Néanmoins, la ville séduit davantage que SaintMandé, jugée moins dynamique. D’où un tarif à 7 360 €/m2 pour celle-ci. « Saint-Mandé offre un bâti de qualité mais elle manque d’animations et de commerces de bouche, ce qui la pénalise », résume Olivier Fourny.
VERSAILLES Les prix restent raisonnables
Malgré un beau dynamisme, les prix restent sages ici. « Les agences sérieuses ont beaucoup travaillé avec les propriétaires pour revenir à des prix cohérents », explique Olivier Lejeune, responsable d’une agence Guy Hoquet. De fait, le mètre carré n’a progressé que de 0,7 % sur un an, soit 5 460 € en moyenne. Très convoité, le quartier Saint-Louis plaît aux cadres car il permet d’accéder facilement à la gare de Versailles-Chantiers. NotreDame reste le fief de la bourgeoisie versaillaise. « L’écart de prix qui existait entre ces deux quartiers s’est estompé et aujourd’hui les tarifs tournent autour de 7 000 €/m2 pour des biens de qualité », précise Karine Desachy, de l’agence Emile Garcin de Versailles. Une maison de 210 m2 vient de partir du côté du parc du château. « Mise à prix à 1,24 million d’euros, elle est partie en trois semaines à 1,2 million », précise Olivier Lejeune. Vers la rue du Parcde-Clagny, les biens s’échangent entre 5 000 et 5 500 €/m2. Comme ce 105 m2 parti à 562 000 €. Les maisons nécessitent des budgets souvent beaucoup plus élevés. L’une d’elles, de 480 m2, vient de trouver preneur pour 2,2 millions d’euros.
SAINT-GERMAINEN-LAYE Un large éventail d’offres
Recherchée pour sa qualité de vie et son lycée international, Saint-Germain-en-Laye fait face à une forte demande, notamment d’expatriés. Et, avec une offre faible, ses prix sont tirés vers le haut, malgré la baisse (- 2,2 %) constatée par les notaires au 2e trimestre 2017. Mais force est de constater que ce tarif ne veut pas dire grandchose. Dans l’hypercentre, un appartement se négocie fréquemment de 9 000 à 10 000 €/m2. Les maisons, très prisées, ne sont pas meilleur marché. « Quartier AlsaceLorraine, une maison en parfait état peut se négocier 9 000 à 10 000 €/m2 », estime Bénédicte Petitcol, de Barnes. L’une d’elles, de 180 m2 avec un jardin de 500 m2, s’est ainsi vendue 1,95 million d’euros.
A Vincennes, les marges de négociation des acheteurs sont faibles