LES VILLES OÙ LES PRIX FLAMBENT... ET LES AUTRES
Le marché est très actif à Bordeaux, à Lyon et à Nantes, mais les acheteurs restent sélectifs et l’écart se creuse entre les prix des différents quartiers. A Rennes, à Marseille et à Lille, le tempo est moindre. Nos conseils aux investisseurs, ville par v
Dans les grandes métropoles françaises, les taux d’intérêt très bas couplés aux prix relativement stables ont poussé les acheteurs à revenir en masse sur le marché immobilier dès fin 2016. La tendance a perduré en 2017 et le volume de ventes a progressé très fortement tout au long du premier semestre de cette année.
Il est cependant difficile de mettre en lumière une tendance globale, car le marché des grandes métropoles n’a pas évolué de la même façon. A Marseille et, dans une moindre mesure à Lille et à Rennes, le retour des acquéreurs a permis d’absorber les stocks de biens à vendre. Les prix sont restés globalement stables dans ces villes. En revanche, certaines agglomérations à la mode ont continué de voir affluer les acheteurs, et les tarifs y ont progressé très fortement, faute d’un nombre suffisant de biens à vendre. Depuis le printemps, les prix commencent à déraper à Nantes et ils flambent carrément dans le coeur de Lyon et à Bordeaux. Autre tendance nouvelle : depuis les élections, les acheteurs au budget imposant, de 700 000 à 1,5 million, sont revenus dans toutes les grandes villes. Et le marché des résidences secondaires à moins d’une heure de voiture des coeurs d’agglomération connaît aussi un regain de dynamisme. « La demande est importante, mais comme l’offre l’est également, seuls les biens proposés à leur juste prix et non surévalués trouvent preneur », précise Patrice Besse, directeur de l’agence du même nom spécialisée dans les biens de caractère.
D’ici la fin de l’année, le nombre de ventes devrait continuer de progresser et les prix, d’augmenter. Cela inquiète nombre de professionnels, qui craignent que la surchauffe des tarifs n’empêche les acheteurs locaux de devenir propriétaires, ce qui marquerait un coup d’arrêt à la reprise. Autre bémol : dans les villes de taille moyenne, les professionnels ont noté un retour des acquéreurs, mais aucune frénésie. Le marché immobilier français continue de se scinder en deux : d’un côté, des grandes métropoles où les acheteurs, toujours plus nombreux, soutiennent la demande de logements et poussent les prix vers le haut et, de l’autre, des villes plus petites et la campagne, où les transactions sont plus longues et se concluent à des niveaux de tarif moindres et très stables.
BORDEAUX Hausse des prix partout dans la ville
Après des hausses de prix record en 2016, Bordeaux a encore connu la plus forte progression de tarifs cette année. D’après les notaires, le prix médian d’un appartement ancien était de 3 400 €/m2 à fin mai 2017, soit… 10,5 % de plus que l’année précédente. Même flambée pour les maisons, dont le prix médian était de 370 000 €, soit 10,4 % d’augmentation en un an. Dans l’hypercentre et les secteurs PeyBerland, Saint-Pierre et JardinPublic, les prix atteignent des niveaux jamais vus. Un appartement de caractère avec ascenseur et terrasse s’arrache aujourd’hui autour de 7 000 €/m2. Le même sans extérieur et dans une copropriété ancienne se négocie entre 4 000 et 5 000 €/m2.
Ces tarifs sont identiques dans les quartiers proches de l’hypercentre comme Chartrons, Sacré-Coeur ou Victoire. Cet été, un appartement de 160 m2 sur le cours Pasteur a été cédé pour 700 000 €, soit 4 375 €/ m2. A Nansouty et aux abords de la gare Saint-Jean, les prix oscillent entre 3 800 et 4 200 €/m2. Ailleurs sur la rive gauche, les logements valent de 2 800 à 3 600 €/m2. Sur la rive droite, autrefois décotée et plus populaire, la flambée est identique. « Nous attirons beaucoup d’acheteurs de maisons, car elles sont nombreuses à Bacalan, seul quartier de Bordeaux situé sur l’autre rive de la Garonne, et Floirac, la commune limitrophe », précise Julien Bascou, directeur d’Orpi ECI Immobilier Floirac. Dans cette commune de la métropole, un 70 à 90 m2 se négocie entre 180 000 et 230 000 € avec des travaux et de 270 000 à 300 000 € si la maison est rénovée avec goût. A Bastide, il faut plutôt compter 4 000 à 5 000€/m2 dans l’ancien, quel que soit le type de bien. Dans le récent et le neuf, les tarifs flambent aussi : récemment, une acheteuse a déboursé 600 000 € pour un 100 m2 de moins de 10 ans avec terrasse et pleine vue sur le quai des Chartrons. Les nouvelles constructions se vendent autour de 4 000 €/m2 à Floirac et jusqu’à 25 % de plus à Bordeaux.Bémolàcettepousséede fièvre, « depuis début septembre, même si le marché reste dynamique, nous constatons que les acquéreurs n’achètent plus à n’importe quel prix, sauf si le bien propose des prestations exceptionnelles », remarque Jean-
François Hirigoyen, directeur de Guy Hoquet Bordeaux Centre. C’est le cas dans le haut de gamme, où de très beaux hôtels particuliers et propriétés avec parc arboré se sont vendus cet été entre 1,5 et 2,5 millions d’euros. « Beaucoup d’acheteurs étaient en attente et sont passés à l’acte après les élections, entre mai et juillet », constate Henri Courau, directeur d’Emile Garcin Bordeaux et b as sind’ Arc a ch on.
INVESTIR À BORDEAUX
La demande locative reste soutenue et le marché est également en pénurie dans les beaux quartiers. Mieux vaut choisir un petit 2-pièces ou un 3-pièces confortable, ces biens sont davantage demandés que les studios. Il faut aussi privilégier l’ancien : vendu à des tarifs plus bas que le neuf, il présente un potentiel de plusvalue plus fort.
LILLE Forte reprise du volume de ventes et hausses de valeur
Le marché lillois a retrouvé un très fort dynamisme début 2017. Dans la ville, d’après les notaires, le prix médian d’un appartement ancien était de 2 960 €/m2 à fin mai 2017, soit une hausse de 4,4 % sur 12 mois glissants. Les acheteurs à la recherche de beaux piedà-terre ou de biens de charme affluent. « Au premier semestre, nous avons doublé nos volumes de ventes par rapport à 2016 », confie Lucien Masse, président Nord de France Sothebys International Realty. Aujourd’hui, le seuil psychologique des 4 000 €/m2 est quasiment toujours dépassé dans le Vieux-Lille. Les biens rares y frôlent les 5 000 €/m2 et se vendent environ 10 % de moins à République. Cet été, rue du Gard, un bien du XVIIe siècle de 100 m2 rénové de façon contemporaine avec cour intérieure couverte par une verrière a été cédé 500 000 €. « Dans le haut de gamme, le gros de la demande se concentre dans les budgets allant de 450 000 à 700 000 € », précise Lucien Masse. Ailleurs dans la ville, il faut compter entre 2 700 et 3 400 €/m2 pour appartement bien placé, et plutôt entre 1 700 et 2 400 €/ m2 dans un quartier excentré. La tendance n’est pas tout à fait la même pour les maisons, très nombreuses dans la métropole. Leur prix médian a baissé à 170 000 €, soit 4,3 % de moins que l’année précédente. Logique car, pour ce type de bien, « le gros de la demande provient des primo-accédants et des investisseurs, qui cherchent dans des petits budgets », précise Philippe Descampiaux, directeur des agences Descampiaux-Dudicourt à Lille. Dans les quartiers plus populaires, comme les Bois-Blancs, Fives, Lomme ou Hellemmes, il est possible d’en trouver une en briquette dans des budgets de 100 000 à 200 000 €. Dans les secteurs plus bourgeois comme La Madeleine, Wasquehal ou Marcq-en-Baroeul, elles se vendent entre 350 000 et 550 000€ selon la surface et l’état.
INVESTIR À LILLE
Beaucoup d’étudiants et de jeunes actifs cherchent à louer. Dans l’ancien, les valeurs sûres sont le Vieux-Lille, le centre et Vauban, bien desservis, animés et très recherchés. Dans le neuf, Eura Technologie, →
Les délais de transaction restent longs dans les villes de taille moyenne
→ en bordure de Deûle, offre des perspectives intéressantes. Partout dans la ville, il faut éviter les micro-surfaces de moins de 20 m2, car elles sont fortement touchées par l’encadrement des loyers.
LYON Pénurie de logements et flambée des tarifs
Le marché lyonnais est en surchauffe, car les acquéreurs sont toujours plus nombreux, notamment dans le coeur de la ville. Cette tendance ne se reflète pas encore dans les statistiques des notaires, qui ont calculé un prix médian de 3 430 €/m2 à la fin mai 2017 pour un appartement ancien, soit 3,7 % de plus en un an. « La hausse des prix dépasse les 10 % sur certains secteurs comme les abords du parc de la Tête d’Or », constate Gilles Vaudois, directeur d’agences Laforêt. Depuis septembre, la tendance s’accélère. « Nous faisons face à une totale pénurie de biens à vendre depuis l’été », soupire Stéphanie Spay, directrice d’Orpi Immobilière du Parc.
Le secteur le plus couru reste le VIe arrondissement, les quartiers Tête d’Or, Masséna et Foch en tête. « Tout se vend très vite et cher, notamment les studios et les 2-pièces, souvent acheté sans recours au crédit après une visite », ajoute Stéphanie Spay. Pour ce type de bien, le tarif moyen est de 6 000 €/m2. Ce plafond, déjà très élevé pour la ville, est souvent dépassé. Pour preuve, ce 2-pièces en parfait état de 28 m2 sous les toits sans ascenseur vendu 7 500 €/m2. La tendance est identique pour les grands appartements. « Les familles cherchent des surfaces de 200 m2, avec une prédilection pour le parc de la Tête d’Or et la Presqu’île, où les logements haut de gamme se négocient entre 6 500 et 7 000 €/m2 », confie Rodolphe Brault, directeur de l’agence Emile Garcin Lyon. Dans le Vieux-Lyon, sur le plateau de la Croix-Rousse, certains quartiers des Pentes ou les secteurs historiques et vivants de la Presqu’île, les prix moyens se fixent entre 4 500 et 6 000 €/m2. La hausse de tarifs se répercute sur les quartiers plus excentrés et populaires de la métropole. Même si l’offre y est plus large et la pénurie pas au goût du jour, tous les professionnels constatent de légères augmentations de prix et des baisses de stocks. « A Villeurbanne, il y avait 650 appartements de 3 pièces à vendre en juin ; début septembre, il en restait 210 », explique Gilles Vaudois. Aujourd’hui, dans le IXe et le sud du VIIe arrondissement, les tarifs vont de 2 400 à 3 000 €/m2. Pour payer moins cher, il faut viser les grandes résidences démodées des années 1970, nombreuses sur les grands axes. Elles se vendent entre 2 600 et 3 200 €/m2. Enfin, les quartiers populaires, comme La Duchère ou Villeurbanne, offrent encore du choix avec des prix stables entre 1 800 et 2 000 €/m2. Le marché locatif de Lyon est en flux tendu. Les valeurs sûres se situent à proximité du Rhône et de la Saône. Pour doper la rentabilité, il faut miser sur des secteurs plus excentrés comme Villeurbanne, Vaise ou le sud du VIIe arrondissement. A condition de rester à proximité d’une ligne de métro ou de tramway, l’appartement se loue sans problème.
MARSEILLE Un marché qui se réveille grâce à des prix très stables
Marseille reste la métropole la moins chère de France et celle où les hausses de prix sont les plusfaibles.D’aprèslesnotaires, le prix médian d’un appartement ancien était de 2 270 €/ m2 fin mai 2017, soit 0,6 % de hausse sur 12 mois glissants et le prix médian des maisons, plus rares, de 310 300 €, soit 2,3 % de progression sur la même période.
Dans la ville, les acquéreurs restent raisonnables. Ils prennent le temps de visiter, l’offre étant suffisante, et de négocier les tarifs. Même si les délais de vente ont raccourci, aucune frénésie n’est constatée. « Depuis le printemps, le marché est plus dynamique, mais nous avons toujours du stock, ce qui explique les prix très stables », explique François Louvel, directeur de Century 21 Longchamp. Dans les quartiers →
Les acquéreurs se bousculent dans la capitale des Gaules, en pleine effervescence
→ populaires, comme celui de la Belle de Mai ou les secteurs résidentiels des quartiers nord, les tarifs moyens vont de 1 200 à 1700€/m2. A proximité de la Canebière, à Chave, Camas et aux abords du cours Julien et de la Timone, il faut plutôt compter entre 2 000 et 2 500 €/m2 pour une petite surface. « Nous avons aussi de la demande pour des appartements familiaux, mais ils sont plus difficiles à trouver », explique François Louvel. Un 5-pièces de 116 m2 à rafraîchir, proche du parc Longchamp, a été vendu cet été 250 000 €, soit 2 155 €/ m2. Dans ces secteurs, les familles locales achètent aussi des maisons entre 500 000 et 560 000 €.
Les arrondissements les plus recherchés de Marseille restent le VIIe, le long de la corniche et le VIIIe, autour du Prado. Là, les prix dépassent les 3 500 €/m2. Avec une terrasse et une vue dégagée, les tarifs grimpent et, face à la mer, ils atteignent facilement les 6 000 €/m2. Au printemps, une nouvelle clientèle disposant de budgets très importants est apparue. « Nous avons davantage de demandes pour les résidences secondaires proches de la mer, dans des budgets de 1 à 2 millions d’euros », confie Emilie Banchetri, responsable de l’agence Sotheby’s International Realty
A Marseille, compter entre 2 000 et 2 500 €/m2 pour une petite surface à proximité de la Canebière
de Marseille. Aujourd’hui, une belle villa de 200 m2 au Roucas-Blanc ou à côté de Borely se négocie entre 1 et 1,5 million d’euros. Avec la vue sur mer, les tarifs grimpent de 500 000 €. Autre piste, plutôt destinée aux Marseillais, les villas dans le XIe arrondissement, près du golf La Salette, se négocient entre 900 000 et 1,1 million d’euros pour une surface de 200 à 250 m2 sur un grand terrain avec piscine.
INVESTIR À MARSEILLE
Le marché locatif marseillais est particulier car, d’une rue à l’autre, les prix sont variables et les loyers également. Pour obtenir une rentabilité correcte sans prendre trop de risques, il faut acheter à proximité du cours Julien, de Castellane et de l’hôpital de la Timone. Les étudiants et jeunes actifs dans le milieu hospitalier sont nombreux à vouloir y habiter. Attention au neuf, vendu à des tarifs élevés pour une qualité de construction très hétérogène.
NANTES Les acquéreurs continuent d’affluer et les prix grimpent
Après avoir été très stables durant près de deux ans, les prix nantais connaissent une poussée de fièvre. D’après les notaires, le prix médian d’un appartement ancien était de 2 630 €/m2 fin mai 2017, soit une hausse de 5,2 % sur 12 mois glissants. A la même époque, le tarif médian d’une maison se fixait à 325 000 €, soit 8,5 % de plus que l’année précédente.
« Nous avons signé beaucoup de ventes au premier semestre et le marché s’est asséché, il est devenu compliqué de trouver de nouveaux biens à proposer à nos acheteurs », explique Mickaël Marchand, directeur de Guy Hoquet. La pénurie est particulièrement marquée en hypercentre. Aujourd’hui, entre les places Royale et Graslin, le prix des appartements de standing dépasse 4 000 €/ m2. En étage élevé, ils frôlent même les 5 000 €/m2, comme ce 160 m2 dans une copropriété avec ascenseur et parking à côté de la place Graslin, vendu en une journée 770 000 €, soit 4 813 €/m2. « Dans le haut de gamme, les tarifs augmentent sans flamber, mais nous avons de plus en plus de mal à trouver des biens de qualité à vendre », se désole Etienne de Gibon, directeur associé chez Barnes Nantes-La Baule.
Moins chers, les immeubles récents en bord d’Erdre et les copropriétés plus anciennes à Saint-Félix se négocient entre 3 000 et 3 800 €/m2. Enfin, dans le quartier des facultés, les résidences des années 1960 et 1970 valent entre 2 000 et 2 500 €/m2. La demande de maisons est aussi importante dans l’agglomération, notamment en périphérie de l’hypercentre. « Elles sont très rares et leurs tarifs grimpent assez fortement depuis deux ans. Aujourd’hui, elles se vendent quasiment sans négociation », confie Caroline Louboutin, dirigeante de Nantes Sotheby’s International Realty. Pour une maison familiale, les tarifs oscillent entre 600 000 et 800 000€, comme cette maison des années 1930 à rénover près du parc de Procé, vendue 630 000 € pour 150 m2. →
→ A Canclaux, les belles bourgeoises de 250 m2 avec du terrain se négocient au-delà du million d’euros. Pour trouver moins cher, les familles partent au nord de la ville, près des ronds-points, où des maisons plus récentes de 120 à 150 m2 se vendent entre 450 000 et 600 000 €. Ou bien, elles s’installent en proche couronne, où les pavillons classiques valent de 280 000 à 400 000€.
INVESTIR À NANTES
Le marché locatif nantais compte un grand nombre d’étudiants et de jeunes actifs. Il faut privilégier les 2 et 3-pièces à proximité du centre-ville, qui sont rares à la location et recherchés en colocation et par les couples ; ou viser les abords de la faculté, le long de la ligne de tramway (Bourgeonnière, Petit-Port…) pour doper la rentabilité.
RENNES Acheteurs décidés et prix frémissants
Malgré l’arrivée de la LGV (ligne à grande vitesse) en juillet, qui permet de rallier la capitale en moins d’1 h 30, aucune surchauffe n’est constatée sur le marché rennais. D’après les notaires, le prix médian d’un appartement ancien était de 2 380 €/m2 fin mai 2017, soit une hausse de 2,6 % sur 12 mois glissants. Depuis le printemps, les professionnels voient leurs stocks diminuer. « La tendance est particulièrement marquée dans le haut de gamme, et en train de voir le jour dans le moyen de gamme », indique Gwenaël Faruel, directeur de Serviteur Immo. En hypercentre ou dans les quartiers limitrophes, comme République ou le Mail, un bel appartement se vend entre 3 500 et 4 700 €/m2. Certains biens frôlent même les 5 000 €/m2, un tarif jamais atteint jusqu’ici. En première ceinture de l’hypercentre,àSévigné,Alphonse Guérin et Cité judiciaire, les prix oscillent entre 2 500 et 3 500 €/m2. Pour trouver moins cher, il faut s’excentrer à Patton ou aux Longs Champs, au nord-est, à Cleunay, à l’ouest ou à La Poterie, au sud. Dans ces secteurs, les prix moyens vont de2 000à2 800€/m2. Enfin, la ville construit des dizaines de milliers de logements depuis plus de quinze ans et le neuf se vend entre 3 500 et 4 000 €/ m2, sauf dans les constructions de grande qualité en centre-ville, où il frôle les 7 000 €/m2 en étage élevé avec terrasse et parking. Dans la ville, la demande de maisons reste forte, et leur prix grimpe plus vite que celui des appartements. D’après les notaires, le prix médian pour ces biens est de 320 500 €, soit une progression de 3,4 % par rapport à l’année précédente. Dans le quartier huppé proche du parc du Thabor, les acheteurs sont actifs, mais très exigeants. Au-delà de 900 000 €, les ventes sont plus longues. En revanche, en dessous de cette barre psychologique, les ventes se concluent rapidement. « Nous avons beaucoup plus de demandes dans des budgets de 650 000 à 850 000€ », précise Claudine Mercier, directrice de LFI Sévigné. Début septembre, une belle maison de 250 m2 datant des années 1930 avec une extension contemporaine et un grand jardin de 500 m2 a été cédée 850 000 €. Ailleurs dans la ville, à Sainte-Thérèse, au Sacré-Coeur ou à Jeanned’Arc, les maisons des années 1930 et les pavillons des années 1960 se vendent plutôt de 350 000 à 500 000€. Pour trouver moins cher, il faut prospecter à Patton, à La Bellangerais, aux Gayeulles ou en limite de ZUP sud, où les constructions des années 1970 et 1980 valent plutôt entre 240 000 et 390 000 €. « Ces quartiers vont profiter de l’arrivée de la deuxième ligne de métro en 2019 » , affirme Laurent Giboire, président de Giboire Immobilier.
INVESTIR À RENNES
A Rennes, il faut privilégier les copropriétés avec de faibles charges dans le centre-ville, au sud de la Vilaine. Les plus audacieux peuvent acheter sur l’axe de la deuxième ligne de métro, à Cleunay, dans le nord de Jeanne-d’Arc ou à Beaulieu pour viser les plus-values à terme. Enfin, les adeptes de défiscalisation trouveront de nombreux programmes à La Courrouze ou à Beauregard.
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A Rennes, les stocks des professionnels diminuent depuis le printemps