COMMENT BIEN CHOISIR UNE SCPI
Il ne faut pas se focaliser seulement sur le taux de rendement, mais prendre en compte aussi le taux d’occupation, les provisions pour travaux et la qualité du gestionnaire.
Investir dans l’immobilier locatif sans débourser beaucoup : c’est la promesse des SCPI, dont le rendement moyen a atteint 4,43 % en 2017 selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Le succès de la pierre-papier tire les rendements vers le bas, car les actifs immobiliers dans lesquels investissent les sociétés de gestion sont devenus plus chers. Mais les rendements 2018 devraient rester confortables. Le courtier MeilleureSCPI anticipe une performance de 4,3 à 4,4 % cette année et l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) table sur un rendement en légère progression grâce à la reprise de la croissance économique qui fait monter les loyers. Parmi la multitude de SCPI, comment choisir ? Celles qui affichent les meilleures performances ne sont pas forcément les plus indiquées.
« Mieux vaut parfois investir dans une
SCPI qui rapporte 4,8 % plutôt que dans une autre qui rapporte plus mais n’a pas constitué de provisions pour faire des travaux. A long terme, la première sera un meilleur investissement », indique José Zaraya, directeur général de Cyrus Conseil. Une société de gestion qui met de côté de 5 à 10 % des loyers ne devrait pas réserver de mauvaise surprise.
Autre critère à surveiller : le taux d’occupation. « Il doit être supérieur à 90 %. Un taux élevé mais en baisse continue comme c’est le cas pour les commerces n’est pas bon signe. Il indique que la société a plus de mal à louer », précise Jonathan Dhiver, de MeilleureSCPI. Le courtier recommande de privilégier les SCPI de bureaux, qui profitent de la reprise économique, ainsi que la logistique, dopée par l’e-commerce. « Paris et la première couronne profitent généralement de la reprise avant le reste de la France », complète Cyril de Francqueville, chez BNP Paribas Reim. La composition de votre portefeuille dépend aussi de votre aversion au risque. Une SCPI dont la capitalisation dépasse 2 milliards d’euros ne présente pas le même risque qu’une SCPI plus jeune qui investit hors Ile-de-France. Il est de toute façon toujours pertinent de diversifier vos investissements. Détenir ainsi trois ou quatre SCPI, présentes dans des secteurs et des aires géographiques différents, permet de mutualiser les risques.