CONSEILS D’AVOCAT POUR GÉRER AU MIEUX LES RELATIONS AVEC SON LOCATAIRE

Impayés de loyer ou fin de bail difficile peuvent coûter très cher. Pour éviter d’en arriver là, Me Gabriel Neu-Janicki, avocat parisien spécialisé, livre quelques pistes.

Vous envisagez de devenir propriétaire bailleur ? Rien de tel que de rencontrer un spécialiste du droit immobilier pour vous en dissuader ! L’avocat parisien Gabriel NeuJanicki est de ceux-là et son expérience des conflits entre propriétaires et locataires a de quoi faire peur. Il défend bon nombre de petits propriétaires bailleurs, confrontés en général à des impayés de loyer ou à des conflits sur la fin du bail. « La réglementation française est beaucoup plus favorable au locataire, qui est surprotégé par rapport au bailleur, résume-t-il. Une situation qui nuit à la fluidité du marché immobilier. »

Un poison qui pousse le moindre conflit à durer au minimum dix-huit mois. Et, histoire de donner quelques frissons supplémentaires, l’avocat estime qu’un locataire de très mauvaise volonté « bien » conseillé juridiquement pourrait étirer la procédure jusqu’à huit ans. Comment en arrivet-on là ? Tout simplement en cumulant délai de procédure sur délai de procédure. Entre demande d’aide juridictionnelle, jugement, délai de signification, trêve hivernale, le tout saupoudré d’une procédure de surendettement, sans parler de rendre l’expulsion effective… A en croire l’avocat, bon nombre de délais légaux pourraient être divisés par deux sans dommage pour les locataires honnêtes. Sans compter la trêve hivernale – « à ma connaissance, les saisons durent trois mois, pas cinq », souligne Me Neu-Janicki. Pour éviter d’en arriver là, le principal conseil de l’homme de loi est évidemment de choisir le mieux possible son futur locataire. Un choix qui passe par de solides garanties financières, sans oublier un peu de psychologie.

VÉRIFIER L’AUTHENTICITÉ DES AVIS D’IMPOSITION

Concernant les pièces à demander, fiches de paie et avis d’imposition accompagnés d’une pièce d’identité sont incontournables, selon lui : « J’exhorte les propriétaires à vérifier en ligne l’authenticité des avis d’imposition avec le service proposé sur le site Impots.gouv.fr. Il suffit d’y renseigner le numéro fiscal et la référence de l’avis pour s’assurer que le document est authentique et non falsifié. » L’avocat conseille de réclamer au garant sa taxe foncière : « Pour s’assurer de l’efficacité d’un acte de caution, il est conseillé de vérifier que la personne qui se porte caution dispose d’un bien immobilier en plus de ses revenus. » Une fois le locataire choisi, le maître mot est, et doit rester, « dialogue ». Même si le logement est confié à un administrateur de biens, l’avocat conseille de faire figurer sur le bail le nom du propriétaire et de toujours conserver un lien : « Tant que l’on se parle, il y a un espoir. On peut toujours entrer en contact même quand les ennuis démarrent. Il vaut mieux annoncer une mauvaise nouvelle plutôt qu’attendre qu’elle soit découverte. »

Et si, malgré ces précautions, les impayés débutent, essayez de maintenir le contact et de proposer un échéancier sans hésiter à l’assortir d’une petite réduction. L’avocat rappelle que les frais pour une expulsion se chiffrent entre 4 000 et 7 000 € pour le propriétaire, en plus des pertes de loyer. L’action juridique à proprement parler (et le commandement de payer par huissier) ne devrait quant à elle être lancée qu’après la deuxième échéance non réglée. La dette est déjà significative et le locataire disposera encore d’un délai de deux mois pour régler l’intégralité de son dû avant que le bail ne soit automatiquement résilié.

LA PLAIE DU SQUAT

La même prudence s’applique en fin de bail. « Le congé est un autre exemple du déséquilibre fondamental entre locataire et propriétaire, souligne Me Gabriel Neu-Janicki. Là où le locataire peut partir en quatre lignes, le propriétaire ne dispose que de trois motifs (reprise pour occuper le logement ou y installer un proche, pour vente ou pour un motif légitime et sérieux, ndlr) et doit respecter un formalisme rigoureux, s’appuyer sur de très précises explications pour se justifier. » Et l’avocat d’en appeler au rééquilibrage des relations entre propriétaires et occupants. « Le mécanisme le plus scandaleux concerne les occupations illégales de logement. A votre retour de vacances, l’abonnement électrique a été changé et vous n’êtes plus chez vous. La victime du squat, qui peut être propriétaire ou locataire, au nom de la solidarité nationale, ne peut rentrer chez lui et doit se reloger ailleurs à ses frais. »

Et, pour s’éviter ce chemin de croix ? En l’état actuel du droit, il n’y a pas grand-chose à faire si ce n’est éviter de sortir de chez soi, y installer un tiers de confiance dès que l’on s’absente plus de deux jours, voire recourir à la vigilance de ses voisins…■