Par Carole Papazian LA MONTAGNE MONTE EN GAMME
Les Alpes françaises séduisent des acheteurs de tous horizons avec des appartements plus grands et mieux équipés. Tour de pistes de programmes et de destinations à découvrir
Séjourner dans une station des Alpes, c’est souvent côtoyer sur un télésiège des Britanniques, des Russes ou même des Brésiliens ! A force de parcourir le monde pour vanter les atouts de leurs stations, les équipes des offices de tourisme ont fait découvrir à de nouveaux touristes le charme des Alpes françaises.
Le Club Med, détenu par le chinois Fosun, contribue aussi à internationaliser nos sommets. Des stations comme Peisey-Vallandry ou Samoëns, où le Club s’est implanté, ont ainsi vu arriver des touristes turcs et brésiliens qui ne se seraient probablement pas arrêtés là. Une bonne nouvelle pour les propriétaires, les promoteurs et l’industrie touristique qui ont accès à un nouveau flux d’occupants et de clients. Le Club Med accélère son implantation dans les Alpes : une ouverture par an est prévue jusqu’en 2021, les plus petits clubs (Avoriaz, Les Deux-Alpes, Chamonix, Méribel) étant fermés au profit de nouvelles unités plus grandes et plus rentables. Dernière ouverture en date en décembre 2018 : Les Arcs, un an après Samoëns. Des sites qui s’accompagnent souvent de développements immobiliers. « Nous commercialisons actuellement trois programmes : des appartements-chalets à Valmorel et à Samoëns, des suites à La Rosière. Certaines ventes sont faites en copropriété classique, d’autres en gestion locative avec des semaines d’occupation », détaille Maria-Pia Patureau, directrice de Club Med Property. Un 84 m2 à Samoëns est par exemple en vente à partir de 940 000 € hors taxes en gestion locative, soit 11 190 €/m2. A La Rosière, les suites de 55 m2 sont vendues hors taxes, mobilier inclus, 600 000 € (10 900 €/m²).
On le voit, la montagne monte en gamme ! Evidemment tous les budgets ne peuvent pas suivre. « Environ 8 % des Français séjournent dans les stations françaises », rappelle France Montagnes. Les sports d’hiver nécessitent pour les familles un budget confortable entre hébergement, forfaits de remontées mécaniques, cours de ski et voyage. Globalement, les utilisateurs des 250 stations de ski viennent pour 74 % de l’Hexagone et pour 26 % d’autres pays (les Britanniques
arrivant en tête). Avec davantage d’étrangers dans les stations les plus connues.
Cette aura de la montagne française a poussé les promoteurs à concevoir des résidences immobilières plus confortables avec saunas, hammams et piscines, certaines très luxueuses. Elles se vendent bien en dépit de prix parfois astronomiques à l’achat comme à la location. Certains biens haut de gamme peuvent se louer 200 000 € la semaine en haute saison ! Pas partout, bien sûr, mais dans ce que Cimalpes appelle « le triangle d’or de la montagne française », Courchevel, Méribel ou encore SaintMartin-de-Belleville reliées au domaine des 3 Vallées ainsi que les incontournables Val-d’Isère et Megève. Les stations phares ne changent pas, elles ont pour elles de bonnes infrastructures, des domaines skiables vastes et bien entretenus, une offre d’hôtellerie, de restauration et de magasins à même de séduire propriétaires et locataires d’immobilier haut de gamme. « Depuis deux ans, un nouveau profil d’acheteurs, des quadras et quinquas français, scandinaves, russes, anglais et américains arrive ; ils veulent associer placement et investissement plaisir », explique Grégory Flon, cofondateur de Cimalpes, membre du réseau Knight Frank, qui commercialise plusieurs programmes neufs, notamment à Megève.
Les domaines s’équipent pour fidéliser la clientèle. « Avec plus de 100 nouvelles remontées mécaniques ouvertes en 2018-2019, les Alpes continuent à élargir leur vaste offre », relève le réseau Savills dans son étude annuelle sur les stations de ski. Les particuliers ne sont pas les seuls à investir aux sommets pour y passer des vacances familiales au grand air. Les institutionnels s’intéressent aussi à ce marché, notamment les sociétés de remontées mécaniques qui achètent de l’immobilier de montagne pour donner un coup de pouce au développement des stations.
MOINS DE BRITANNIQUES
Les particuliers achètent moins de résidences de tourisme qu’avant (avec des formules d’occupation quelques semaines par an et de location le reste du temps via des baux d’une dizaine d’années). « Les acheteurs britanniques, par exemple, sont toujours présents sur les gros investissements de 2 à 3 millions d’euros, mais ils se font plus rares sur notre créneau, autour de 350 000 à 400 000 €. Nous nous sommes adaptés, nous ne misons plus uniquement sur les investisseurs individuels », résume David Giraud, le président de MGM qui a ouvert trois résidences cet hiver à Samoëns, Valmorel et aux Houches. Pour écouler plus vite leurs programmes, les opérateurs s’adressent désormais aussi à des institutionnels et à des family offices qui placent leur argent dans des projets alpins. Ils demandent alors des rentabilités de 4,5 à 5 % pour l’achat en bloc de résidences de tourisme. A Vars, c’est ainsi un pool d’investisseurs qui s’est porté acquéreur pour 70 millions d’euros des murs d’un nouveau complexe géré par CGH (une résidence de tourisme 4 étoiles comprenant des chalets et des appartements, un hôtel 4 étoiles, un centre de bien-être et une piscine), dont une première tranche sera livrée en décembre 2019. Même chose à la Plagne Montalbert et à La Toussuire, explique Yannick Davière, le PDG de CGH qui exploite 32 résidences de tourisme à la montagne.
L’offre de loisirs et d’hébergements est plus diverse qu’il y a dix ou vingt ans. Les plus fortunés trouvent des programmes à la hauteur de leurs exigences, avec des prestations luxueuses. A Méribel, Athena Advisers commercialise par exemple un programme immobilier, skis aux pieds, à l’emplacement du Club Med Antarès qui vit sa dernière saison. Le prix moyen des appartements avoisine 24 000 €/m2, et les surfaces proposées sont vastes, de 100 à 382 m², soit des budgets de 1,9 à 11,2 millions d’euros. Un peu plus bas, au Rond-Point des Pistes, une autre promotion neuve est à peine moins chère, autour de 20 000 €/m2 (Athena advisers et Barnes la commercialisent). Il est toutefois possible de dénicher des prix serrés. Les petites surfaces qui ne répondent plus à la demande sont bradées. Dans de nombreuses stations, il est possible d’acheter pour 80 000 € environ un studio (parfois même 55 000 € pour des surfaces inférieures à 20 m²). Entre ces deux extrêmes se trouve une vaste offre immobilière. Un peu partout, de nouvelles constructions neuves voient le jour. La plupart du temps, les nou-
Certains bien haut de gamme peuvent se louer 200 000 € la semaine en haute saison !
veaux propriétaires louent leur bien lorsqu’ils ne l’occupent pas. Les professionnels se sont d’ailleurs adaptés à cette demande et proposent des services de conciergerie à leurs clients (location, accueil, entretien, approvisionnement…). C’est le cas de Cimalpes, d’Athena Advisers ou désormais de CGH qui gère des chalets de propriétaires individuels à Megève, Tignes, Les Houches, Montgenèvre ou au Grand-Bornand et leur donne accès aux piscines et aux spas de ses résidences proches.
Ce qui fait la richesse des Alpes, c’est la diversité de paysages, d’ambiances, mais aussi d’immobilier. Le massif recèle de nombreuses stations dans lesquelles le mètre carré est plus abordable tout en étant reliées aux grands domaines skiables.
Les amoureux de la montagne ont donc l’embarras du choix. A La Plagne soleil, CGH propose par exemple des appartements neufs à 5 300 €/ m2 hors taxes (prix moyen) dans sa résidence de tourisme dont la moitié des lots est vendue (livraison décembre 2020). Et l’opérateur a dans ses cartons un projet à la sortie de Megève autour de 6 500 €/m2 hors taxes. « Aux Gets, village de charme relié aux domaine des Portes du Soleil, nous proposons plusieurs programmes dans le centre à partir de 9 000 €/m2 », explique de son côté Camille Letuve, cofondateur d’Athena Advisers. Il est ainsi possible de s’offrir un deux-pièces neuf à partir de 309 000 €. A chacun de bien comparer prestations, contraintes et plaisir des lieux.
LA ROSIÈRE, SAMOËNS :
DES LIEUX À PART
Certaines petites pépites alpines sont d’ailleurs en train d’être découvertes. C’est le cas de Samoëns, parfaite pour les amoureux d’authenticité acceptant, s’ils achètent dans le village, de faire une croix sur un logement skis aux pieds. Posé à 700 mètres d’altitude, relié au plaisant domaine du Grand massif, Samoëns vit été comme hiver avec ses vieilles bâtisses au coeur du village et son tilleul plusieurs fois centenaire sur la place de l’église. A quelques centaines de mètres des remontées mécaniques, MGM vient d’ouvrir une résidence de tourisme 5 étoiles et un hôtel 4 étoiles avec de vastes espaces intérieurs, spa, et piscine en inox. Une dizaine d’appartements reste à vendre au prix moyen de 5 500 €/m2 hors taxes.
Autre pépite aux panoramas imprenables, perchée à 1 850 mètres, La Rosière est un de ces spots qu’on aimerait garder secrets. Beaucoup d’opérateurs semblent l’avoir découvert. Le domaine skiable s’est enrichi cette année de cinq nouvelles pistes jusqu’à 2 800 mètres, et en le parcourant on se sent parfois seul en pleine nature entre France et Italie par le col du Petit-Saint-Bernard. L’endroit a une âme. Souhaitons qu’il la conserve en dépit du fort développement en cours ! Le Club Med va s’installer, un hôtel Hyatt Centric, le premier de la marque dans les Alpes vit sa deuxième saison, l’Alparena, autre 4 étoiles qui comprend aussi des appartements vient d’ouvrir, plusieurs résidences de tourisme sont présentes (MGM, GCH, Terrésens). Et d’autres projets sont à venir comme par exemple celui de MGM avec des deux-pièces de 45 m² à partir de 250 000 € hors taxes. « C’est une station accessible, qui a de bonnes infrastructures et qui est reliée à un grand domaine, elle réunit beaucoup de qualités. Nous avons un projet à La Rosière alliant résidence de tourisme et hôtel 4 étoiles, spa et piscine couverte », indique Antoine Kieffer, directeur général adjoint du groupe Odalys (Groupe Duval) qui exploite 70 résidences dans 44 stations, aujourd’hui essentiellement commercialisées en blocs mais dont quelques lots sont encore en vente à la découpe dans la dernière tranche du complexe Edenarc 1800 aux Arcs.
Avant d’investir à la montagne dans une résidence de tourisme, le plus sage est de louer dans une résidence du même exploitant pour tester services et infrastructures (piscine, spa). Car comme dans toutes les résidences gérées, la qualité de l’exploitant est essentielle. Le marché s’est assaini et les appartements doivent être considérés comme des placements patrimoniaux et non financiers. Certains programmes de résidences de tourisme proposent désormais des lots en copropriété classique qui partent souvent les premiers. Ouvrez l’oeil pendant vos vacances au ski ! ■