Quatre moyens pour profiter des rendements de l’immobilier d’entreprise,

Grâce à leurs rendements canon, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) continuent de séduire. Mais gare à ne pas investir n’importe comment !

Dur, dur d’épargner en 2020. Pourtant, certains placements tirent leur épingle du jeu. C’est le cas des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces fonds qui investissent dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique…) ont encore rapporté plus de 4 % en moyenne en 2019. Imbattables dans la famille des placements grand public. Les Français ne s’y sont pas trompés puisqu’ils ont investi massivement sur cette classe d’actifs (8,1 Mds € selon France SCPI, un record). Reste à identifier le mode de souscription qui vous correspond.

1 AU COMPTANT : POUR PROFITER DE REVENUS IMMÉDIATS

Aujourd’hui, la plupart des investisseurs achètent leurs parts au comptant, en une fois ou pour certaines SCPI grâce à des versements programmés. L’avantage du paiement en cash ? « Les investisseurs bénéficient d’un revenu entier, et régulier », indique Jonathan Dhiver, fondateur du site MeilleureSCPI. com. Toutefois, ce mode d’achat peut s’avérer pénalisant pour les foyers les plus aisés. Comme pour un appartement, les recettes perçues sont soumises à la fiscalité des revenus fonciers, c’est-à-dire au barème de l’impôt majoré des 17,2 % de cotisations sociales. Les contribuables taxés aux tranches les plus élevées (de 30 à 45 %) peuvent voir leurs gains rabotés à près de la moitié, voire au-delà. Pour eux, mieux vaut opter pour le crédit.

2 À CRÉDIT : POUR PROFITER DES TAUX BAS ET BAISSER L’IMPÔT

La souscription de parts à crédit concerne aujourd’hui 30 à 40 % des achats de SCPI. Avantage ? Le souscripteur peut déduire les intérêts d’emprunt, et autres dépenses (frais de dossier, de cautionnement) de ses gains, comme c’est le cas pour un achat en direct. Conséquence : une fiscalité nulle sur ces revenus les toutes premières années et la constitution d’un patrimoine grâce au levier du crédit. Attention, les banquiers peuvent être réticents à prêter pour des placements qu’ils ne connaissent pas. « Votre conseiller pourra plus facilement financer des SCPI “maison” que des SCPI “indépendantes” avec lesquelles sa banque n’a pas de liens », souligne Sandrine Allonier, du courtier Vousfinancer. Pour ces dernières, il faudra chercher un crédit chez un concurrent, bien souvent par l’intermédiaire d’un courtier. Quant au coût du crédit, il est plus élevé que pour un achat immobilier classique (0,5 %, à 1 point de plus). Compter 1,5 à 2 % par an sur 20 ans.

3 VIA L’ASSURANCE-VIE : POUR LA FISCALITÉ

Pour faire baisser la pression fiscale, il est également possible d’acheter des parts de pierre papier via son assurance-vie. En effet, les détenteurs d’un contrat multisupport (fonds en euros et unités de compte) peuvent y loger ces fonds. Alors que l’offre en pierre papier a longtemps été cantonnée à une poignée de SCPI, ce n’est plus le cas aujourd’hui. « Certains assureurs proposent désormais 20 à 30 SCPI dans leurs contrats », confirme Jean-Paul Raymond, cofondateur de la société d’analyse financière Quantalys. Avantage ? C’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique à vos gains (abattement sur les gains de 4 600 € par an pour un contrat de plus de 8 ans, après prélèvements sociaux, pour une personne seule). Ce mode de souscription est aussi plus souple. L’épargnant peut verser des petits montants sur son contrat, par exemple 50 ou 100 €, et retirer à tout moment les sommes qu’il souhaite. L’assureur en garantit la liquidité. Un bémol toutefois : ces contrats supportent des frais de gestion doublés, ceux de la SCPI (autour de 10 % à la souscription) et de l’assurancevie (autour de 2 % des sommes versées et entre 0,40 et 0,80 % des encours).

4 EN DÉMEMBREMENT : POUR UNE PLUS-VALUE DÉFISCALISÉE

Pour éviter toute fiscalité, le mieux est encore… de se passer totalement de revenus. C’est possible pendant une durée de cinq à dix ans grâce au démembrement de propriété. La formule consiste à séparer la nue-propriété (la détention des parts) de l’usufruit (les revenus) pendant une durée déterminée à l’avance. Le nu-propriétaire renonce temporairement aux revenus issus des parts de SCPI en échange d’un prix de part décoté (par exemple 65 % du prix des parts pour un démembrement de dix ans). Au terme de la période fixée, celui-ci retrouve la pleine propriété des parts (100 %) Si le prix de la part ne baisse pas, cela revient à réaliser une plus-value de 35 % sans le moindre impôt. Bien sûr, ce mode d’acquisition est plutôt adapté aux investisseurs aisés – il faut pouvoir se passer de revenus pendant une longue période –, mais il fait mouche. « Cela correspond aujourd’hui à 10 à 15 % des demandes », confirme Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI. ■