OÙ EN EST LA REFONTE FISCALE DE MACRON ?
Alors que l’exonération de la taxe d’habitation continue à s’étendre, les interrogations se multiplient sur les nouveaux contours des taxes frappant l’immobilier.
Fin 2017, Emmanuel Macron, fraîchement élu président de la République, promet, lors du congrès des maires de France, une « refonte en profondeur de la fiscalité locale ». Cette réforme, qui devait initialement faire l’objet d’un projet de loi spécifique en 2019, a été intégrée à la loi de finances pour 2020. Panorama de la situation actuelle et des pistes envisagées.
TAXE D’HABITATION : 80 % DES FOYERS EXONÉRÉS
Entamée en 2018, la suppression de la taxe d’habitation va connaître sa dernière étape. Cette année, 80 % des foyers actuellement imposés seront totalement exemptés. Ce qui n’est pas encore le cas des 20 % restants. Pour débuter, ils auront une mauvaise surprise. Dans le projet de loi de finances, les députés ont finalement obtenu une hausse des bases locatives cadastrales de 0,9 % en 2020 pour la taxe d’habitation sur la résidence principale. « Ce qui est contraire aux engagements du président de la République », dénonce Christophe Demerson, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). En revanche, aucune autre revalorisation n’est prévue pour les années suivantes. Au contraire. Pour savoir si vous allez payer ou non la taxe d’habitation en 2020, un simulateur en ligne a été mis en place sur le site Impots.gouv.fr.
Ensuite, les ménages les plus aisés encore assujettis à la taxe d’habitation auront droit eux aussi à une exonération progressive. Elle sera étalée sur trois ans, de 2021 à 2023. Ainsi, plus aucun Français imposable ne paiera de taxe d’habitation après 2023. Au total, la suppression de la taxe d’habitation représentera près de 18 milliards d’euros d’économies pour plus de 24 millions de foyers, selon le ministère de l’Économie et des Finances. Soit une économie moyenne de 723 € par an et par foyer. « Pour la première fois, un impôt sera supprimé sans
être remplacé par d’autres impôts », affirme-t-on au sein du gouvernement.
LA TAXE FONCIÈRE VA-T-ELLE FLAMBER ?
C’est la grande question que les contribuables se posent. La taxe d’habitation étant vouée à disparaître, la taxe foncière restera alors l’un des seuls leviers fiscaux aux mains des maires, avec la contribution aux entreprises. « On ne peut plus être la variable d’ajustement pour tout financer au niveau local », martèle Christophe Demerson. La taxe foncière s’est envolée dans les grandes villes entre 2008 et 2018, selon l’UNPI qui publie chaque année une étude sur la question. Ainsi, elle a flambé de près de 81 % à Paris, de 55 % à Nantes, de 52 % à Nice ou encore de 43 % à Lille. Les hausses sont plus modérées sur la période 2018-2019 : entre 1 et 3 %.
À l’approche des municipales, les maires ont plutôt tendance à ne pas augmenter voire baisser les impôts avant de les accroître une fois élus. Surtout, le gouvernement a prévu de
réévaluer les valeurs locatives qui servent de base au calcul de la défunte taxe d’habitation ainsi qu’à celui de la taxe foncière. Cette réforme va bouleverser la valeur fiscale de 48 millions de locaux d’habitation. Certaines vont bondir – les maisons de 65 à 74 m² et les appartements de moins de 15 m² –, d’autres fondre – les maisons de plus de 250 m² et les appartements de 80 à 99 m². Mais elle n’aura pas lieu avant… 2026.
LES PLUS-VALUES DES RÉSIDENCES PRINCIPALES SERONT-ELLES TAXÉES ?
C’est une petite « bombe » qu’avait lâchée Emmanuel Macron en février 2019 lors d’un échange avec des Français. Interrogé par un intervenant qui suggérait de « réguler » certaines plusvalues immobilières, le chef de l’État avait répondu que son idée était « très bonne ». Une idée que ne soutenait pas, à l’époque, son propre ministre chargé du Logement, Julien Denormandie. Son alter ego à Bercy, Bruno Le Maire, confirmait la piste mais estimait qu’elle ne devait cibler que les « très gros biens immobiliers ». Avant finalement d’enterrer la mesure six mois plus tard. « L’installation d’un nouvel équipement public peut générer une hausse locale des prix de l’immobilier qui bénéficie aux propriétaires existants, sans qu’ils en aient nécessairement supporté le coût. Néanmoins, la solution devrait relever de la fiscalité locale. En effet, il est du ressort des collectivités qui choisissent d’investir dans un nouvel équipement de faire contribuer, via la taxe foncière par exemple, les propriétaires qui en bénéficieront », répondait le ministère de l’Économie et des Finances à une question du sénateur LR Roger Karoutchi. Contacté par Le Figaro, Bercy assure que cette piste « a vaguement été évoquée lors du grand débat mais n’a finalement pas été retenue et n’est donc plus d’actualité ». « Nous sommes dans une logique de ne pas augmenter les impôts. Nous avons décidé de supprimer la taxe d’habitation, ce n’est pas pour augmenter ou créer une autre taxe », affirme-t-on dans l’entourage de Bruno Le Maire.
Et pourtant, des notaires, avocats fiscalistes et autres banquiers recommandent déjà à leurs clients d’anticiper un changement de fiscalité. « Si vous possédez par exemple un hôtel particulier à Paris avec plusieurs pièces inutiles, mieux vaut vous en délester rapidement et profiter de l’envolée des prix de l’immobilier », affirme ainsi un banquier d’affaires qui gère de grandes fortunes. Avec la suppression à venir de la taxe d’habitation, le gouvernement a promis de compenser à l’euro près le manque à gagner pour les collectivités. En taxant l’immobilier des grandes fortunes, il s’assure des recettes importantes d’une part et envoie un bon signal aux « gilets jaunes » d’autre part. Celui qu’Emmanuel Macron n’est finalement pas le président des riches… Mais il n’est sans doute pas non plus celui des propriétaires immobiliers.
L’année immobilière 2020 sera-t-elle aussi porteuse à Paris qu’en 2019 ? En ce début d’année, la hausse de la pierre se poursuit en raison d’un manque de biens à vendre palpable dans tous les arrondissements.
Dans le même temps, la demande reste élevée notamment du fait des taux bas. Parmi les acheteurs, il y a ceux qui cherchent à se loger et ceux en quête d’un investissement patrimonial dans la pierre. Et il y a davantage d’étrangers friands de pied-à-terre, séduits par des prix plus accessibles que dans d’autres capitales mondiales.
1er-2e-3e-4e ARRONDISSEMENTS Plébiscités par les étrangers comme par les Français
Central et typiquement parisien, le 1er plaît depuis longtemps aux étrangers qui s’offrent un logement dans la capitale. Mais depuis peu, de jeunes actifs français aux revenus confortables redécouvrent les charmes de cet arrondissement qui comporte de nombreux appartements avec cachet. Ici le mètre carré s’est apprécié de 10 % en un an. « Rien ne part à moins de 13 000 €/m² et certaines transactions peuvent monter à plus de 25 000 € pour des biens d’exception à des adresses prestigieuses (Palais-Royal, place du marché Saint-Honoré…) », indique Lucile Savattier, de l’agence Athena Advisers Paris. Sur la place des Victoires, un duplex de 60 m², au 6e étage sans ascenseur, à rénover entièrement, s’est vendu 720 000 €. Le 2e a plus que jamais le vent en poupe. « Le marché reste actif et rapide pour des beaux biens sans défaut. Mais le niveau d’exigence augmente et les ventes sont plus longues pour les produits trop chers ou avec défaut (agencement, finances de la copropriété, procédures…) », analyse Nathalie Naccache, directrice des agences Keller Williams Fortis Immo. La métamorphose du Sentier, un ancien repère de grossistes textiles en « quartier jeune et tendance », est visible. L’installation continue de start-up dans le « silicon sentier », l’ouverture de bars, de boutiques de mode, de restaurants fooding, ont changé la physionomie de cette partie du 2e et dopent le prix de la pierre qui se vend entre 10 000 et 14 000 €/m². Rue d’Aboukir, un 2-pièces de 38 m² sur cour s’est vendu 560 000 €. Dans le 4e, le Marais reste un marché dynamique où les biens partent très vite. En un an, les valeurs se sont appréciées de 5 %. « Ce quartier historique, animé le week-end, plaît aux étrangers car on y trouve des musées, des enseignes de luxe et de plus en plus de galeries d’art », explique Caroline Baudry, directrice de Barnes Le Marais. « Du côté des rues de Turenne, de Bretagne, rien ne se négocie à moins de 15 000 €/m2 », poursuit cette dernière. Cachés derrière les grands porches et les murs de pierre, des hôtels particuliers du XVIIe et XVIIIe siècles concentrent quelques grands appartements de standing. Rue de Turenne, un 200 m² avec 5 mètres de hauteur sous plafond, avec une vue sur jardin, est parti à 20 000 € le m2. « Selon nos dernières ventes dans le Marais, le mètre carré s’est négocié entre 12 200 et 25 500 € », précise Numa Privat de l’agence Junot Marais. Faute de trouver dans le Marais « historique » dont l’offre est limitée, les acheteurs se reportent dans le 3e vers le « haut Marais » du côté des métros Arts et Métiers et Temple où le mètre carré avoisine 13 000 €. Célèbre micromarché du 4e, l’île SaintLouis a ses amoureux. « Nous avons de plus en plus d’acheteurs français. Ils sont désormais majoritaires alors qu’auparavant l’île était principalement prisée des étrangers », signale Gonzague de Franssu de l’agence District Immobilier Saint-Louis. Même si l’île se résume à une petite dizaine de rues, les prix affichent des écarts importants. Les adresses les plus chères se situent sur les quais. Dans la partie de l’île exposée au sud (quais de Béthune et d’Orléans), les appartements dotés de vues sur Notre-Dame et le Panthéon montent à 25 000 €/m². Ceux situés côté nord (quais d’Anjou et de Bourbon) se monnaient autour de 20 000 €. Quai de Bourbon, dans un immeuble du XVIIe siècle, un 60 m² en rez-de-chaussée, refait par un architecte, donnant sur une cour intérieure pavée s’est vendu 1 250 000 €.
5e-6e-7e Plus chics et chers que jamais
Arrondissements « selects » de la Rive Gauche, les 5e, 6e et 7e sont sans conteste et depuis longtemps les plus chers de la capitale. Avec des prix toujours en progression, ces secteurs résidentiels sont appréciés pour leurs adresses, la qualité des immeubles et leurs espaces verts généreux. Autre point commun : tous disposent de places, de monuments historiques emblématiques et d’écoles réputées. Le 5e est apprécié pour son côté chic et discret. Ici, rien ne se négocie à moins de 12 500 €/m². « Les surfaces les plus recherchées sont les petites surfaces. Rares, ces biens s’arrachent à prix d’or », souligne
Alexandra Roussel, de l’agence Guy Hoquet Paris 5 Maubert. Témoin, ce grand studio de 21,50 m² situé rue du Cardinal-Lemoine qui s’est adjugé à 307 000 €. Prisé des familles, cet arrondissement offre aussi de grands appartements. Rue Latran, un 3-pièces de 73 m² en bon état est parti à 1 140 000 €. Arrondissement le plus cher de Paris, le 6e continue de plaire aux étrangers (Italiens, Américains, Brésiliens) mais aussi aux Français. « Les biens à vendre proposés dans les fourchettes hautes de nos estimations partent en 48 heures », reconnaît Delphine Avitan, directrice de l’agence Propriétés Parisiennes Sotheby’s International Realty. Du côté de l’Odéon, de Saint-Germain et de Saint-Sulpice, la pierre avoisine 16 000 à 18 000 €/m² pour des appartements classiques sans défaut. En revanche, dès qu’un bien se situe à un étage élevé, dispose d’un espace extérieur (terrasse, jardin) ou d’une vue dégagée, le mètre carré flambe. Ces biens partent à 20 000 €/ m² et au-delà. «Nous sommes dans un marché à deux vitesses : jusqu’à 2 millions d’euros, les biens s’échangent rapidement et à des prix élevés, au-delà de ce palier, les acquéreurs sont beaucoup plus sélectifs », commente Alexis Caquet, directeur des agences Vaneau. Dans le 7e, le marché reste animé avec des prix qui semblent se stabiliser en ce début d’année. « Certains propriétaires tentent de vendre leur bien à des prix au-dessus du marché mais cela ne passe pas pour des biens non exceptionnels. Les acheteurs sont devenus plus raisonnables », relève Philippe Chryssostalis, de Barnes Rive Gauche. En revanche, pour un appartement d’exception (vue sur un monument à un étage élevé), le mètre carré monte à 25 000 €. Quai de Solferino, un 222 m² au 5 e étage, donnant sur la Seine et le musée d’Orsay, a trouvé preneur à 2 684 000 €. Pour mémoire, c’est
dans cet arrondissement qu’en janvier dernier, un hôtel particulier à l’abandon de la rue Oudinot a été adjugé aux enchères 35,1 millions d’euros. Vers le Bon Marché, rues du Bac et de Varenne, il faut compter 18 000 à 20 000 € le m². Dans le quartier des Invalides et de Saint-Thomas-d’Aquin, le mètre carré vaut entre 16 000 et 20 000 €. Rue de Verneuil, un 150 m², doté de 8 fenêtres en façade avec une vue intérieure donnant sur un jardin, est parti à 2 700 000 €. « Et pour un bien sur le Champde-Mars, il faut compter plus de 20 000 € le m² », affirme Charles Daireaux, de l’agence Mercure.
13e-14e-15e Un marché en ébullition
Arrondissements du « croissant sud » de la rive gauche, les 13e, 14e et 15e continuent d’afficher des prix en hausse. « Le moindre appartement que nous avons en mandat part dans la semaine », avoue Andy Hoxha, d’Era Agence Vendo. « Nous sommes en flux tendu », confirme Chloé Guillaume de Century 21 Lutèce Immobilier. « Toutefois, si un bien est affiché 5 à 10 % au-dessus du prix de marché, il ne génère aucune visite », fait valoir cette dernière. Malgré ses petits immeubles simples, la Butte-aux-Cailles avoisine désormais 11 000 €/m². Un 2pièces de 31 m², au 3e étage sans ascenseur, a changé de main pour 332 000 €. Un peu plus loin, dans le quartier des Gobelins aux immeubles de facture plus bourgeoise, le mètre carré prend du galon. Sur l’avenue des Gobelins, un 6-pièces de 160 m² avec travaux a trouvé preneur à 1 580 000 €. Vers la bibliothèque François-Mitterrand, la cote des appartements évolue entre 10 000 et 11 000 €. Avenue de France, le programme neuf New G, des promoteurs Cogedim et Ogic, se commercialise sur la base de 12 800 €. Au 10e étage, un 3 pièces de 87 m² avec un balcon de 5 m² est proposé à 1 257 000 €. Dans le 14e, « le marché est en ébullition. La quête d’un logement est difficile pour les nombreux acheteurs en raison d’un stock limité », commente Julien Guillaume, à la tête de quatre agences Orpi dans l’arrondissement. « Ici, pour acheter un studio de 18 à 22 m², il faut disposer d’un budget de 250 000 € », soutient ce dernier. Le nord de l’arrondissement (Gaîté, Raspail, Mouton-Duvernet) affiche les valeurs les plus hautes. Rue Froidevaux, un 95 m² à rénover s’est vendu à 1 300 000 € en 24 heures après cinq visites et quatre offres au prix. Les valeurs sont plus douces, entre 10 000 et 11 000 €, vers Pernety, Plaisance et Alésia. Rue des Plantes, un couple de quinquas a déboursé 840 000 € pour un 86 m² à refaire. Arrondissement le plus peu peuplé de Paris, le 15e reste une valeur sûre. « La hausse des prix ne faiblit pas. Pour une offre, on compte 25 demandes », se désole Anne Avisse de l’agence L’Adresse Cambronne. Vers la Motte-Piquet, Duplex, Sèvres-Lecourbe et Pasteur, le mètre carré avoisine 11 000 € pour un bien classique. Les petites surfaces s’arrachent à prix d’or. Rue de Vaugirard, une chambre de service de 12 m², au 6e étage sans ascenseur, s’est négociée à 156 000 €. « Jusqu’alors peu recherchés, les secteurs situés au sud de la rue de Convention (Lourmel, Balard, Porte de Versailles) attirent davantage d’acheteurs avec des prix en hausse », note Alexis Caquet.
8e-16e-17e La pénurie dope les prix
Dans cette partie chic et chère de la rive droite parisienne, le marché reste sous tension. « En ce début d’année, il y a plus de candidats à l’achat qui entrent dans notre agence », remarque Richard Mellul, directeur de Century 21 Auteuil Immobilier. Mais faute d’offres, notamment pour les 5-pièces très demandés, la pénurie s’installe. Pour remporter une affaire, les acheteurs n’hésitent plus à faire des offres supérieures au prix demandé. « Actuellement, le moindre appartement standard à rénover et situé à un étage moyen part entre 12 500 € le mètre carré dans le 16e sud et 13 500 € dans le 16e nord », signale Stéphanie de la Grandière de l’agence La Grandière Immobilier. Du côté du Trocadéro et Victor-Hugo, le mètre carré évolue entre 14 000 et plus de 20 000 €. Cette fourchette concerne les biens au dernier étage, avec des terrasses et des vues dégagées. Face au peu de choix dans les quartiers prisés et chers, certains acheteurs prospectent dans des secteurs de report, notamment dans les rues perpendiculaires à l’avenue de Versailles. « Dans cette partie du 16e, le mètre carré se vend autour de 11 500 € contre 10 500 € il y a encore un an », indique Richard Mellul. De la place Pereire à l’avenue de Villiers, en passant par les Batignolles et Les Épinettes, le 17e offre de nombreux visages. « Quartier le moins cher du 17e, les Épinettes a le vent en poupe. Beaucoup surnomment désormais ce secteur les « Batinettes », car il bénéficie d’une porosité avec le quartier des Batignolles tout proche, devenu pour certains hors de prix », souligne Elizabeth Thomas, de l’agence Nestenn du 17e. Vers les rues des Moines, Lacroix et du Docteur-Heulin, les appartements se vendent régulièrement autour de 10 000 € le m². Au coeur du village des Batignolles, le mètre carré avoisine
11 000 €. Rue des Batignolles, dans un immeuble des années 1950, un 65 m² au dernier étage, doté d’une terrasse de 15 m² avec vue sur la tour Eiffel, s’est vendu 900 000 €. Vers Villiers et Courcelles où les immeubles sont plus cossus, le mètre carré prend du galon. Boulevard de Courcelles, un 297 m² dans un immeuble haussmannien avec vue sur le parc Monceau, s’est vendu 3 610 000 €. Dans la partie du 17e proche du 8e, « des familles sont en quête de 4 à 6 pièces au calme, afin de bénéficier d’une bonne sectorisation scolaire », commente Élodie Laccarrière de l’agence Junot Monceau. Les biens partent rapidement autour de 15 000 € le m². Dans le sud du 8e, du côté « triangle d’or », soit les avenues Montaigne, George-V et Champs-Élysées, les prix oscillent entre 15 000 et 30 000 €. À l’opposé, le nord du 8e, du côté du métro Europe, affiche de valeurs plus douces autour de 11 000 €/m². « Ce secteur constitue un marché de report pour les personnes qui ne parviennent pas à trouver vers Monceau. Près de la gare Saint-Lazare, le quartier Europe est doté d’un bâti de qualité et offre un beau potentiel de valorisation », commente Hugues de La Morandière, directeur associé des agences Varenne.
9e-10e-11e-12e À flux tendu
Ces quatre arrondissements sont prisés des jeunes actifs et des familles aisées travaillant dans le secteur de la finance, des médias et de la technologie. Secteur le plus établi et réputé pour la qualité de ses immeubles, le 9e affiche une progression annuelle de 9,4 % avec une fourchette de prix comprise entre 11 000 et 13 000 €. « Ici, on fonctionne en flux tendu. Les biens proposés au prix du marché ne restent en vente que 24 à 48 heures. En revanche, ceux proposés trop chers restent en stock », indique Christophe Thibaudeau de Daniel Féau 9e. Acheter en dessous de 12 000 €/ m² dans le 9e devient compliqué. Aux adresses cotées (Saint-Georges, Martyrs), le moindre appartement en étage élevé, doté d’un balcon, atteint les 15 000 €/m². Rue d’Aumale, un 100 m² au dernier étage avec balcon s’est adjugé 1 600 000 €. Pour des biens de qualité, l’écart de prix qui autrefois existait entre ces valeurs sûres et d’autres parties moins recherchées du 9e (Drouot, Richer et Rochechouart) a tendance à s’estomper. Les 10e et 11e continuent de séduire. Ces arrondissements fourmillent de bars, de néobistrots et de boutiques de mode dans l’air du temps. Actuellement, c’est la partie sud du 10e (Saint-Martin, Paradis, Hauteville) qui a le vent en poupe avec un mètre carré souvent compris entre 14 000 et 15 000 €. La cote élevée du canal Saint-Martin ne faiblit pas non plus. « Après 10 % de hausse en 2019, la progression des valeurs semble ralentir. Il n’en reste pas moins que les prix actuels demeurent élevés pour des biens classiques dans des immeubles sans caractère », reconnaît Muriel Goldberg de l’agence L’Adresse du Canal. Dans les rues proches du canal (des Vinaigriers, de Lancry, Alibert), la pierre se négocie au minimum 11 500 €/m². Rue des Vinaigriers, un 38 m², au 2e étage, exposé sud, est parti à 467 000 €. La cote des appartements familiaux reste aussi élevée. Dans le 11e, vers Sainte-Marguerite, un jeune couple avec un enfant a jeté son dévolu sur un 4-pièces de 77 m² avec travaux. Situé au 4e étage sans ascenseur, ce bien est parti à 825 000 €. Résidentiel et familial, le 12e offre « un mètre carré compris entre 9 000 € porte de Charenton et 12 500 € du côté de Nation et gare de Lyon », indique Axel Crevon de Laforêt Daumesnil. Avenue Daumesnil, un 90 m² à refaire, doté d’une double exposition a changé de propriétaire pour 1 190 000 €.
18e-19e-20e
Les acheteurs se bousculent
Même si l’ascension des prix est spectaculaire, ces arrondissements continuent d’être les moins coûteux de Paris. À Montmartre, dans le 18e, la demande forte se heurte à une offre limitée. « Nous avons entre 15 et 20 acheteurs pour un bien à la vente. Du coup, pour des appartements sans défaut, les candidats à l’acquisition ne discutent plus les prix », déclare Frédéric Teboul de l’agence Guy Hoquet Montmartre. Rue des Abbesses, un 52 m² entièrement à refaire, au 5e étage sans ascenseur, offrant une vue sur les toits, est parti à 12 800 €/m². Même dans un secteur moins réputé de la rue des Poissonniers, les acheteurs se bousculent. Dans un petit immeuble niché au fond d’une cour, un duplex de 87 m² (72 m² en loi Carrez) avec une terrasse de 11 m² est parti à 690 000 €. « La demande a été forte. On aurait pu le vendre plusieurs fois dans la semaine », commente JeanChristophe Colombani, directeur des agences parisiennes d’Espaces Atypiques. Dans les 19e et 20e, des biens dotés de grands volumes (lofts, duplex) partent entre 1,2 et 1,3 million d’euros. « Selon les coins du 19e, le mètre carré affiche des écarts compris entre 6 000 vers la place des Fêtes et plus de 10 000 €/m² vers les Buttes-Chaumont », précise Benoît Martin de l’agence Laforêt. Pour Benjamin Cohen, de l’agence Century 21 Alexandre Dumas, « même si le marché est porteur, les acheteurs sont devenus plus rationnels dans leurs offres ».