SPÉCIAL IMMOBILIER

Le déconfinement a montré que les Français n’avaient pas abandonné leurs projets immobiliers. Reste à savoir si cette reprise est durable et à identifier les activités ou les types de bien qui peinent à redémarrer.

Après deux mois de mise à l’arrêt total du marché immobilier, les observateurs les plus pessimistes ont pu craindre que les envies et projets immobiliers passent à la trappe. Il n’en a rien été, bien au contraire, mais c’est là l’une des rares certitudes actuelles. Si l’envie de pierre est toujours là, personne ne peut dire si elle continuera à s’exprimer comme avant. Les interrogations portent notamment sur l’aptitude des prix à se maintenir à un niveau élevé et sur le fait de savoir si les nombreuses visites et ventes de ces derniers jours sont un phénomène durable ou un chant du cygne. Reste enfin à savoir si les envies d’espaces extérieurs, de maison, de nature ou d’espaces privatifs, où pratiquer confortablement le télétravail, resteront des éléments importants quand le souvenir du confinement se sera dissipé.

1. UNE ENVIE ET UN BESOIN DE LOGEMENT PLUS FORTS QUE JAMAIS

« Cette crise sanitaire a été un choc violent, mais les Français n’ont pas été assommés au point de ne plus exprimer leur envie d’acheter un logement », souligne Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers. Si certains émettent encore des doutes sur l’ampleur de la reprise des transactions, tout le monde a noté que les agences immobilières tournent à nouveau à plein à travers le pays. « Il est incontestable que le besoin immobilier est toujours là, note Éric Allouche, directeur exécutif d’Era immobilier. Nous avons mesuré la curiosité de nos clients sur nos sites pendant le confineyeux ment et maintenant il y a cette reprise d’activité. Ce que nous ne savons pas, c’est la proportion de ceux qui ont changé d’avis ou fait évoluer leur projet. »

De nombreux spécialistes estiment même que le confinement a renforcé l’attachement à la pierre. « Cette période de crise sanitaire a fait apparaître aux de tous le caractère essentiel du logement et de la qualité de vie qu’il apporte, estime Helen Romano, viceprésidente de Nexity immobilier résidentiel. Elle a aussi fait ressortir tous les défauts des logements que nous occupons. Depuis le déconfinement, nous n’avons observé ni le sentiment de peur ni les désistements que nous pouvions craindre. » Elle en veut pour preuve le succès de commercialisation d’une opération lancée début avril où 16 ventes ont pu se concrétiser en un seul week-end.

2. DES PRIX QUI SE MAINTIENNENT POUR LE MOMENT

Difficile, voire impossible, de se faire une idée précise des « nouveaux » prix, vu le peu de transactions finalisées depuis le déconfinement. C’est ainsi que les dernières statistiques des notaires (premier trimestre 2020) sont essentiellement des chiffres pré-Covid qui prolongent toutes les tendances à la hausse (des prix et des volumes) enregistrées auparavant. Il faut donc, pour l’instant, s’en tenir largement à des perceptions pour évoquer les tarifs. Et il faut bien dire qu’elles semblent converger vers une stabilité, voire des réajustements mineurs, quelle que soit la gamme. « Même pour le luxe, seuls quelques recadrages limités ont été acceptés par certains vendeurs, explique Marc Foujols, fondateur du réseau qui porte son nom, avec des offres mises en place avant le confinement qui ont été rabotées de moins de 5 %. » Les acheteurs

semblent d’ailleurs s’être résignés rapidement. En tout début de déconfinement, la moitié des acquéreurs potentiels (49 %, selon une étude SeLoger) misait encore sur une baisse des prix. Désormais, ils ne sont plus qu’un gros tiers à faire de même (34 % pour les grandes métropoles et 37 % dans les villes moyennes), selon un sondage Opinionway réalisé les 10 et 11 juin. Certains expliquent que le phénomène pourrait d’ailleurs durer sur les marchés les plus recherchés. « En sélectionnant plus strictement les profils de leurs clients, les banques vont réduire mécaniquement le nombre d’acheteurs potentiels, précise Jean-François Morineau, directeur général délégué chez BNP Paribas Real Estate. Mais, dans les zones très tendues comme Paris et sa première couronne, où nous avions par exemple 20 acheteurs pour le même bien, même si nous réduisons ce nombre de moitié, ce n’est pas ce qui entraînera les prix à la baisse. Ce sont sans doute les primo-accédants qui en pâtiront le plus, mais, même si on peut le regretter, Paris n’était déjà pas une ville où ce profil d’acquéreurs était grandement représenté. »

3. FEU DE PAILLE OU REPRISE DURABLE ?

Si, pour l’instant, le marché semble particulièrement solide, même les plus optimistes reconnaissent que la situation actuelle ne préjuge en rien de l’avenir. Ainsi, le président de Century 21 France, Laurent Vimont, qui a martelé pendant le confinement que personne ne pouvait être sûr d’une baisse à venir, admet que seul l’avenir dira si le moment que nous vivons « n’est qu’un feu de paille ou un signe de reprise durable ». Mais, il s’empresse de dire que, malgré le risque de plans sociaux, la France dispose de « réserves colossales »

de gens dont la situation ne devrait pas être trop impactée, notamment les six millions de fonctionnaires.

« La crise sera violente avec beaucoup de faillites et une envolée du chômage,

estime, pour sa part, Christian de Kerangal, directeur général de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Le rebond qui se matérialise actuellement va laisser place à un vrai attentisme. Certains Français vont avoir envie de placer leur épargne dans l’immobilier quand d’autres attendront de voir comment l’économie va évoluer. »

Sur une ligne proche, Henry Buzy-Cazaux pense que le marché se scinde actuellement en deux : « Il y a la partie résiliente, ceux qui disposent de solides revenus et de financements et, de l’autre côté, tous ceux qui sont purement et simplement éjectés du marché. » À gros trait : les CSP + d’un côté, les jeunes sans apport et les primo-accédants de manière générale de l’autre. Le marché de la résidence principale devrait donc, selon lui, perdre des acquéreurs tout comme celui de l’investissement, notamment les novices. Difficile de dégager une tendance durable dans cet environnement mouvant. « Les incertitudes sont de trois ordres,

résume Éric Allouche. La première et principale est liée à une solution sanitaire de cette crise. Tant qu’il n’y aura pas de vaccin, la situation demeurera tendue avec la crainte d’une rechute. Ensuite se pose la question de la situation économique qui aura évidemment un impact sur la capacité des gens à acheter et à vendre et influera donc sur les prix. Enfin, il y a l’attitude des banques avec un resserrement plus ou moins important des conditions d’accès au crédit. »

4. UN MONDE D’APRÈS PAS SI NOUVEAU QUE CELA

Maisons ou espaces extérieurs pour tous, télétravail à haute dose, triomphe des villes moyennes… que subsistera-t-il de toutes ces tendances esquissées pendant le confinement ? « Je ne suis pas sûr que la demande de maisons dans les zones détendues sera structurelle, souligne Christian de Kerangal, de l’IEIF. Les ménages veulent habiter dans des zones connectées, proches des services. Ce sont surtout les grandes métropoles secondaires qui pourraient profiter de ce regain d’intérêt. » De fait, si le marché, longtemps sinistré, de la résidence secondaire retrouve des couleurs et que les belles maisons de campagne attirent une nouvelle clientèle, la demande continue à se concentrer sur les zones tendues.

S’il estime que les villes moyennes ont de beaux jours devant elles, le promoteur Nexity ne croit pas vraiment à l’avènement de la maison pour tous, comme on pouvait s’y attendre. « Plutôt que de créer de la densité, nous parlons d’intensité, explique Cyril Ferrette, viceprésident chez Nexity immobilier résidentiel. Nous mêlons la hauteur à des services et éléments essentiels, qui vont favoriser la qualité de vie des habitants comme des terrasses, de la modularité, du digital, des services, et des jardins partagés. Ce qu’il faut, c’est permettre de faire entrer la nature dans la ville ! » Le groupe immobilier souligne que des espaces communs d’immeuble accueillent de plus en plus fréquemment des services appréciés, tels que les salles de sport, les chambres d’hôtes ou les espaces de coworking. Et il n’exclut pas que la modularité des appartements eux-mêmes ne soit pas adaptée à l’avenir pour faciliter le télétravail.

Une approche qui ne convainc pas tout le monde. « Je n’aime pas beaucoup l’idée de faire de son logement un bureau et de demander aux particuliers de financer ces mètres carrés de locaux professionnels, explique Nordine Hachemi, PDG de Kaufman & Broad. En revanche, sur de grands projets d’aménagement urbain, proposer des zones intermédiaires entre espace de vie et espace de travail me semble cohérent. » ■