LES SCPI RÉSISTENT BIEN AU COVID... POUR L’INSTANT

La crise sanitaire et économique devrait impacter modérément le rendement des SCPI cette année. Mais toutes ne se valent pas et 2021 suscite bien des interrogations.

Pour qui cherche un revenu régulier, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent une alternative à l’achat classique. Ces sociétés collectent des fonds auprès des épargnants, qui ont pour vocation d’être investis dans un patrimoine immobilier composé, selon les cas, d’immeubles de bureaux, de commerces, d’hôtels, de locaux d’activité, d’Ehpad, voire de logements, situés en France ou à l’étranger. Une fois acquis, ce patrimoine est loué à des utilisateurs et géré par la SCPI qui se charge de reverser des dividendes aux épargnants. L’achat s’effectue en parts et offre certains atouts. Tout d’abord, la possibilité d’investir une somme réduite (5 000 à 10 000 €) au comptant ou à crédit et d’accéder à des actifs réservés aux professionnels. Mais l’atout majeur reste la mutualisation du risque. Un impayé de loyer ou de la vacance pèse faiblement sur le rendement d’une SCPI dont les actifs sont diversifiés et situés un peu partout. Malgré tout, les SCPI n’échappent pas aux turbulences de la crise sanitaire et économique.

Pour l’heure, les rendements restent satisfaisants. D’autant que certaines SCPI n’hésiteront pas, si nécessaire, à puiser dans leurs réserves pour combler des rendements temporairement affaiblis. Au 30 juin 2020, le rendement des SCPI atteignait encore 4,2 % (- 0,2 % par rapport à l’an dernier selon l’Aspim). Sans compter la valorisation des parts (+ 1,2 %). Une performance qui reste élevée au regard du Livret A ou de l’assurance-vie. « Cela tient à la mutualisation du risque », explique Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI. com. Mais il faut être réaliste. « La crise n’a pas encore réellement commencé », lance Olivier Rozenfeld, président de Fidroit. Certes, les SCPI de bureaux se sont assez bien tenues. « Avec un taux de recouvrement des loyers de 95 % en moyenne, nos SCPI ont fait preuve de résilience et tiendront leurs engagements pour 2020 », précise Stéphanie Lacroix, directrice générale du groupe Primonial Reim. Paref évalue son taux de recouvrement entre 91 et 98 %. Les SCPI liées à la santé ont elles aussi bien résisté. En revanche, les SCPI de commerces et d’hôtellerie ont pris la crise de plein fouet. « Certains de nos locataires ont eu de vraies difficultés pour payer leur loyer, explique Marc Bertrand, président de La Française REM. Nous avons dû consentir des étalements et dans certains cas des gratuités en contrepartie d’allongements de baux. » Même son de cloche chez Primonial Reim qui estime avoir limité la casse avec un taux de recouvrement de 60 % au 2e trimestre 2020. Idem chez Paref. « Nous avons atteint 70 à 80 % de taux de recouvrement », annonce Anne Schwartz, directrice générale du groupe.

CAPITAL ET RENDEMENT

NON GARANTIS

Une chose est sûre, ce placement n’est pas sans risque. « Il ne promet aucune garantie en capital et en rendement », note Olivier Sénéchal, patron de la société de conseil en gestion de patrimoine OSL Conseil à Caen. Les parts ne se revendent pas toujours facilement, surtout pour les SCPI à capital fixe. « Il faut trouver un acquéreur sur le marché secondaire ou faire en sorte que la SCPI rachète les parts si elle a des liquidités, voire attendre qu’elle revende l’immeuble », poursuit Olivier Sénéchal. Les investisseurs qui ont déjà souscrit doivent suivre de près certains indicateurs qui leur sont fournis : taux de vacance, impayés de loyers, travaux, frais de gestion… Et ceux qui veulent investir ont intérêt à être sélectifs et bien étudier la composition du patrimoine de la SCPI. Aujourd’hui, même si les bureaux offrent encore de bons rendements, qu’en sera-t-il demain ? « Avec le télétravail, mais surtout à court terme, le choc économique, il y aura certainement moins de demande placée, plus de vacance locative et des loyers qui auront tendance à baisser », confie Marc Bertrand. Un avis que ne partage pas Daniel While, directeur recherche et stratégie chez Primonial Reim. « L’optimisation des mètres carrés va se poursuivre sous l’effet du télétravail, mais ce n’est pas une nouveauté, c’est un mouvement engagé depuis quelques années. Il y aura toujours besoin de bureau, créateur de lien social mais les mètres carrés seront consommés et aménagés différemment. » Les grands perdants pourraient être les immeubles haussmanniens, difficiles à mettre aux nouvelles normes sanitaires…■