IMMOBILIER : QUAND L’HÉRITAGE VIRE AU CASSE-TÊTE

Lorsque l’on hérite d’un bien immobilier à plusieurs, il faut choisir de le conserver ou de le vendre. Nos conseils, selon votre décision.

Ala suite d’un héritage, on peut se retrouver propriétaire malgré soi d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Que faut-il en faire alors que sa détention est souvent partagée avec ses frères et soeurs ? Avant même de décider de garder ou de vendre le bien en question, il faudra, en premier lieu, régler les droits de succession calculés sur la base d’une déclaration de la valeur du patrimoine du défunt. Cette déclaration est faite par le notaire chargé de la succession, au plus tard dans les 6 mois suivant le décès. « Quel que soit le sort à venir de cette détention immobilière, c’est au stade de la déclaration de succession qu’il est important de déterminer sa juste valeur, met en garde Arlette Darmon,

notaire associée à Paris à l’étude Monassier & Associés. Certains héritiers pensent, à tort, qu’il faut le sous-évaluer pour payer moins de droits. C’est un mauvais choix. En cas de cession, ce montant déclaré sert de référence et peut déclencher le paiement d’un impôt sur la plus-value. » Sans parler d’un risque de redressement de la part de l’administration fiscale.

Il faudra ensuite acquitter les droits de succession, calculés sur la valeur du bien. Même pour une transmission en ligne directe, ils peuvent se révéler élevés. « Si deux enfants héritent d’un logement d’une valeur de 200 000 €, ces droits sont nuls, compte tenu de l’abattement de 100 000 € applicable à chaque enfant. Au-delà, la progressivité de l’impôt atteint un maximum de 45 % pour la tranche excédant 1 805 677 € », explique Daniel Scheid, notaire associé à Strasbourg. Si les héritiers n’ont pas les fonds nécessaires, ils peuvent décider de céder le bien et se servir du produit de la vente pour s’acquitter de leur dette fiscale. Mais attention, si la transaction n’est pas bouclée dans les 6 mois suivant le décès, il faudra payer des pénalités de retard. Les héritiers ont toutefois la possibilité de demander le paiement fractionné des droits de succession (en 3 fois sur un an, voire en 7 fois sur 3 ans si la succession comporte au moins 50 % de biens peu liquides). Il faudra également payer des intérêts au taux légal (actuellement 1,2 %) et présenter des garanties.

Avant de mettre en vente le bien, les héritiers ont tout intérêt à le faire estimer par deux ou trois agents immobiliers et tomber tous d’accord sur une valeur moyenne. « Si ce n’est pas le cas, la procédure d’une vente publique aux enchères par le notaire peut régler le conflit sur le prix à condition, là encore, que tout le monde soit d’accord. La vente sera alors conclue au plus offrant et en toute transparence », précise Arlette Darmon.

L’UTILE CONVENTION D’INDIVISION

Si les héritiers décident de garder le bien pour l’utiliser par exemple comme maison de vacances, mieux vaut alors prendre quelques dispositions. Il est conseillé de rédiger une convention d’indivision devant un notaire ou sous seing privé. D’une durée maximale de 5 ans renouvelable, cet acte signé par les indivisaires détaille les règles de partage des lieux. Il donne une clé de répartition des frais (travaux, assurance, factures d’eau et d’électricité, internet), des impôts et des taxes, sans oublier de désigner une personne chargée de la gestion courante. « Il est préférable d’ouvrir un compte joint au nom de l’indivision afin que les héritiers versent leur quotepart », conseille Nathalie CouzigouSuhas, notaire à Paris. Cette convention doit préciser les modalités d’occupation des lieux et les durées de séjour de chacun. Pour déminer le terrain et éviter les conflits, ce document doit être le plus détaillé possible. « Il faut répondre à des questions simples comme : a-t-on recours à une femme de ménage à chaque fin de séjour ? Faut-il avoir un jardinier ou qui tond la pelouse ? La maison pourra-t-elle être louée ou être prêtée à des amis ? La rédaction de certaines conventions peut courir sur sept pages », raconte Nathalie Couzigou-Suhas.

Il arrive souvent, après quelques années d’occupation organisée avec une convention, que certains membres de la fratrie décident de se désengager et de vendre aux autres. Dans ce cas, celui qui souhaite rester propriétaire doit payer une soulte à celui qui part. Son montant doit être déterminé sur la base du prix de marché et ajusté à la quotepart destinée à changer de mains. «Il y a aussi des frais de notaire dégressifs à acquitter d’environ 4 %, plus 2,5 % de taxes », détaille Me Scheid. Pour des héritiers décidés à conserver un bien familial pendant plusieurs générations, il est préférable de le transférer dans une société civile immobilière (SCI). Davantage verrouillée, cette structure de détention s’avère moins instable que l’indivision où le départ de l’un peut obliger les autres à vendre. Les statuts de la SCI peuvent être rédigés sur mesure et notamment prévoir des modalités de cession entre les associés. ■