FAITES UNE PLACE À L’IMMOBILIER

Les SCPI sont de plus en plus présentes dans les contrats multisupports. La raison ? Des rendements de l’ordre de 4 % et une fiscalité douce propre à l’assurance-vie.

Par gros temps, la pierre garde son statut de valeur refuge. C’est aussi vrai dans l’assurance-vie où les fonds immobiliers ont le vent en poupe depuis quelques années. Il est vrai que dans un contexte de baisse de taux qui pèse sur les performances du fonds en euros – 1,35 % en moyenne en 2019 – les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont rapporté près de 4,40 %, en moyenne, en 2019. « La pierre papier permet d’aller chercher le surplus de rentabilité que n’offre plus le fonds en euros », souligne Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis. Qui plus est, ces produits d’épargne investis dans l’immobilier commercial (bureaux, commerces…) offrent une vraie régularité dans les rendements. Malgré la crise, les SCPI devraient verser 3,98 % en moyenne en 2020, selon l’observatoire du courtier Linxea.

Pour les épargnants craignant les soubresauts des marchés financiers, l’offre en SCPI constitue donc un bon compromis entre risque et rendement. L’offre s’est considérablement développée ces dernières années. « Certains contrats haut de gamme peuvent proposer jusqu’à 30 produits immobiliers, mais dans les banques, l’offre se limite bien souvent aux SCPI maison », fait valoir Jean-Paul Raymond, de la société d’analyse Quantalys.

DOUCE FISCALITÉ

Mais la rentabilité n’est pas le seul atout de ces fonds. Souscrire via l’assurancevie permet surtout d’éviter d’être trop lourdement taxé. Les SCPI en direct sont imposées au taux marginal d’imposition du souscripteur, plus les prélèvements sociaux (17,2 %). Ce mode de calcul peut aboutir pour les tranches les plus hautes à effacer jusqu’à 60 % des revenus perçus. À l’intérieur d’un contrat multisupport, rien de tout cela. C’est la fiscalité légère de l’assurance-vie qui s’applique. Les gains sont exonérés après 8 ans de détention (jusqu’à 4 600 € par an pour une personne seule, hors prélèvements sociaux). Ce qui fait une sacrée différence.

Ce mode de souscription est aussi plus souple. L’épargnant peut verser des petits montants sur son contrat, par exemple 50 ou 100 € par mois. Et la perception des revenus est quasi immédiate. En direct, les délais de jouissance vont de 3 et 6 mois. Enfin, le détenteur d’un contrat d’assurance-vie peut retirer à tout moment les sommes qu’il y a placées. L’assureur en garantit la liquidité. À l’inverse, un détenteur de parts de SCPI devra patienter plusieurs semaines pour sortir ses fonds s’il en a besoin. Tout n’est pas rose pour autant. Ces contrats supportent des frais importants, ceux de la SCPI (autour de 10 % à la souscription) et de l’assurance-vie (parfois 2 % des sommes versées et entre 0,40 et 0,80 % des encours chaque année). Certains assureurs peuvent prendre en charge une partie des frais de souscriptions liés à la SCPI. En contrepartie, le rendement versé est aussi moins élevé qu’en direct.

LARGE CHOIX

L’offre immobilière des contrats d’assurance-vie ne se cantonne pas aux seules SCPI. Le spectre est large. Les assureurs proposent aussi des organismes de placement collectif immobilier (OPCI), plus liquides car contenant une poche d’actions – le plus souvent des foncières cotées – ou des sociétés civiles immobilières (SCI), sorte de fonds de fonds qui ont un univers de gestion plus large, dans lesquelles on trouve des parts de SCPI, d’OPCI, des titres foncières voir d’autres SCI. « Les SCI offrent un univers de gestion plus large, avec des SCPI souscrites en direct, des foncières cotées, des zones géographiques », souligne Jean-François Chaury. En ces temps difficiles, la pierre rassure et ces fonds immobiliers sont parfois vus comme des substituts au fonds euros. Mais attention, même si les SCPI s’appuient sur des actifs tangibles, des immeubles, des commerces, leur valeur n’est aucunement garantie. Leur cote tient à la valeur du patrimoine qu’elles détiennent et aux loyers qu’elles facturent à leurs locataires. Leur santé est très liée à la bonne tenue de l’économie, pas au beau fixe actuellement. ■