; SUR-MESURE Les bonnes raisons d’investir via une société civile immobilière

Plutôt que d’acheter en direct, il est parfois plus judicieux de passer par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI). Ses atouts.

Vous allez investir dans l’immobilier et êtes en pleine phase de prospection de marché. Plutôt que d’acheter des logements en direct, n’auriezvous pas intérêt à vous constituer ce patrimoine par le biais d’une société civile immobilière (SCI). Si cette structure juridique regorge d’avantages, elle n’est pas adaptée à tous les profils d’investisseurs. Tout dépend de vos objectifs patrimoniaux, de la composition de votre famille, de votre taux marginal d’imposition et des montants que vous êtes prêt à investir.

1. UN CONTRÔLE TOTAL

Le principal avantage d’une SCI est d’éviter une situation d’indivision lorsque vous investissez à plusieurs. Elle vous permet donc de garder le contrôle, à condition de l’avoir prévu dès la création de la société. « Les fondateurs de la SCI disposent d’une totale liberté d’organisation, puisqu’ils peuvent rédiger des statuts sur mesure », explique Arlette Darmon, notaire à Paris et présidente du groupe Monassier. Mieux encore, si vous prévoyez de transmettre votre patrimoine immobilier au fil du temps à votre conjoint ou à vos enfants, vous pouvez débuter vos donations tout en continuant de gérer seul votre patrimoine. « La SCI est un parfait outil juridique pour dissocier pouvoir et propriété », souligne Arlette Darmon. Pour ce faire, quelques conseils : faites rédiger les statuts de votre société par un professionnel (avocat ou notaire). Il vous en coûtera de 1 500 à 2 000 € en moyenne, parfois plus si votre cas est spécifique (famille recomposée, notamment). Sachez aussi que si le contrôle est total, les obligations légales sont plus lourdes. Avec une SCI, vous devrez tenir une comptabilité et organiser chaque année une assemblée générale. Bref, cette solution n’a de sens que si vous détenez un patrimoine immobilier d’un montant conséquent ou investissez dans plusieurs appartements. Autres contraintes : le patrimoine locatif géré via une SCI doit être loué vide, et non en meublé. Elle ne peut non plus exercer une activité de marchand de biens en achetant des logements en mauvais état, les rénovant et les revendant une fois les travaux terminés.

2. UNE GESTION SIMPLIFIÉE

Corollaire du point précédent : la SCI simplifie aussi la gestion d’un patrimoine détenu à plusieurs. À condition d’en être le gérant, vous êtes

nommé pour traiter les affaires courantes sans avoir besoin de l’assentiment des autres porteurs de parts à chaque décision. Vous pouvez ainsi librement décider de mettre en location un logement ou d’y engager des travaux de remise en état. « Alors que dans une situation d’indivision, la majorité ou l’unanimité des indivisaires est toujours nécessaire pour agir », souligne Philippe Pescayre, associé au cabinet d’avocats Alerion. Une SCI permet aussi de conserver toute latitude pour des décisions très importantes, comme la vente d’un logement. Grâce à elle, vous pouvez vous opposer à une cession souhaitée par tous les autres associés. Enfin, point très important, si l’un des associés est un majeur incapable ou un mineur, le gérant peut décider seul de distribuer des résultats ou de faire des arbitrages au sein du patrimoine sans avoir besoin de l’aval du juge des tutelles, comme c’est le cas avec un bien détenu en indivision.

3. UNE TRANSMISSION ANTICIPÉE

Si vous créez un patrimoine locatif dans un but de transmission, une SCI est un outil très efficace. Attention : depuis peu, ces structures attirent l’oeil du fisc, qui vérifie qu’elles ne sont pas utilisées principalement dans un but d’optimisation fiscale. Pour éviter toute mauvaise interprétation, mettez en avant que votre SCI a pour but de simplifier votre succession. En effet, si vous avez plusieurs héritiers, il sera plus facile de partager les parts d’une société qui détient un patrimoine immobilier plutôt que la propriété de ce dernier. En plus, grâce à une SCI, vous pourrez réaliser une donation-partage, ce qui est rarement possible si vous détenez de l’immobilier en direct (à moins qu’il ne soit d’une valeur très conséquente). Rappelons que ce type de transmission offre davantage de protection qu’une donation simple. Puisque, lors de l’héritage, « les biens donnés sont valorisés à la date de la donation, alors qu’avec une donation simple, le patrimoine est réévalué à l’ouverture de la succession », précise Arlette Darmon. Attention en revanche, si vos héritiers ne s’entendent pas, une SCI peut se révéler un véritable piège. Car, contrairement à une situation d’indivision où une vente est toujours possible, aucun ne pourra forcer les autres à racheter ses parts dans la société s’il veut récupérer ses fonds.

4. UNE FISCALITÉ CHOISIE

Autre avantage d’une SCI : elle vous permet de choisir votre statut fiscal. Même si la plupart sont soumises à l’impôt sur le revenu, vous pouvez opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans le premier cas, la SCI sera transparente fiscalement et, en tant qu’associé, vous serez imposé comme si vous déteniez l’immobilier en direct. La SCI déduira les charges locatives (intérêts d’emprunt, travaux, assurance…) des loyers qu’elle encaisse, puis les revenus nets seront intégrés à vos revenus et imposés selon votre tranche marginale d’imposition (avec, en plus, les prélèvements sociaux de 17,2 %).

Si vous choisissez l’imposition à l’IS, la SCI paiera un impôt sur le bénéfice : 15 % sur la tranche de bénéfices inférieure à 38 200 €, 28 % au-delà. Mais cette imposition portera sur une base taxable moins importante. Car, en plus des charges précédentes, la SCI pourra déduire l’intégralité des frais d’acquisition du bien (frais d’agence et de notaire) et l’amortissement de l’immeuble, calculé selon des règles comptables très précises. Autres avantages de ce type d’imposition : elle permet de louer en meublé et rend la SCI opaque. En tant qu’associé, vous pourrez alors capitaliser les bénéfices dans la société, et les débloquer quand vous le souhaitez, vous les distribuer sous forme de dividendes, avec une taxation limitée à 30 %. Attention, cependant. Si vous choisissez l’imposition à l’IS, cette option est irrévocable. Elle est également moins favorable au moment de la revente : non seulement la plus-value taxable sera majorée, car elle réintégrera l’amortissement du bien, mais, en plus, vous ne bénéficierez pas de l’abattement pour durée de détention.

5. UN PATRIMOINE MOINS FORTEMENT TAXÉ

Le dernier atout des détenteurs de parts de SCI concerne les redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). « Les parts de SCI peuvent bénéficier d’une décote pour illiquidité, qui peut aller jusqu’à 30 % selon le nombre d’associés », explique Philippe Pescayre. Cerise sur le gâteau : si votre SCI a acheté des biens locatifs à crédit et que vous donnez les parts juste après l’acquisition, « les droits seront calculés sur la base de la valeur nette de la SCI, c’est-à-dire la valeur du patrimoine immobilier moins les dettes », rappelle Philippe Pescayre. Si votre prêt a la même valeur que le bien immobilier acheté, vous transmettrez des parts d’une valeur nulle, sans être taxé. Alors que pour une transmission d’un bien en direct, c’est la valeur brute qui sert de base de calcul.■