GARANTIES Se protéger des impayés de loyers
La crise sanitaire fragilise un nombre croissant de locataires. Si vous comptez investir dans l’immobilier locatif, redoublez de précaution pour sécuriser vos loyers.
Directeur des agences Citya Descampiaux à Lille, Philippe Descampiaux a pris les devants. « Au printemps, dès le début du confinement, nos équipes de gestion ont contacté les locataires qui rencontraient des difficultés, ainsi que leurs bailleurs, et nous avons cherché à trouver une solution qui convenait aux deux parties », explique-t-il. But de cette démarche proactive ? Éviter que les impayés ne s’accumulent jusqu’à mettre les propriétaires en difficulté. Car, avec l’impossibilité d’aller travailler, nombre de locataires ont subi des baisses de revenus importantes et n’ont pas pu régler l’intégralité de leurs loyers. Et les vagues de licenciements annoncées ne vont pas arranger les choses. Les bailleurs ont donc tout intérêt à sécuriser dès aujourd’hui leurs loyers pour protéger leurs revenus futurs. Il existe plusieurs solutions pour cela.
CAUTION PHYSIQUE OU GARANTIE VISALE ?
La plus classique est d’opter pour une caution solidaire. Il s’agit d’une personne solvable qui accepte de s’engager pour le compte de votre locataire. Concrètement, elle se porte garante de lui et accepte de payer l’intégralité du loyer et des charges en cas de défaillance. Principaux avantages de cette solution : elle ne coûte rien et, surtout, responsabilise le locataire. « En cas d’impayés, le cautionnaire fait pression sur lui pour régler rapidement le problème », affirme Anne-Sophie Ansart, directrice de Valeurs Sûres à Roubaix. L’inconvénient, en revanche, est que la caution n’est pas infinie, car elle est délivrée pour une durée précise, en général la durée initiale du bail. Si votre locataire reste longtemps dans les lieux, vous n’aurez plus de recours une fois la caution dégagée de ses obligations. Autre point noir : une personne qui se porte caution peut se retrouver dans une situation financière compliquée. Si elle ne peut pas payer, vous devrez alors intenter une action en justice contre elle pour récupérer vos fonds.
À condition que le locataire soit âgé de 18 à 30 ans, une solution alternative est d’opter pour la garantie Visale. Proposé par Action Logement, ce dispositif de sécurisation des loyers offre les mêmes avantages qu’un contrat de cautionnement. Concrètement, Visale couvre
les impayés, dans la limite de 36 mensualités sur toute la durée d’occupation, et les dégradations, dans la limite de deux mois de loyer, charges comprises. Lui aussi est totalement gratuit, mais, pour en profiter, vous devez faire la demande sur internet (Visale.fr) au plus tard le jour de la signature du bail, car il est impossible de mettre cette garantie en place en cours de contrat. Attention, il est impossible de cumuler caution (physique ou garantie Visale) et assurance loyers impayés, sauf si votre locataire est un étudiant. Pour toutes les autres situations, vous devrez choisir entre ces deux solutions.
LES ASSUREURS, PARTICULIÈREMENT EXIGEANTS
À la différence d’une caution, une assurance GLI (garantie loyers impayés) peut être souscrite à l’entrée dans les lieux du locataire ou ultérieurement. Dans ce deuxième cas, « il ne doit pas y avoir eu d’incident de paiement du loyer dans les six mois qui précèdent », indique Eric Allouche, directeur général d’Era Immobilier. En outre, l’assureur vous imposera quasiment toujours une période de carence, de quelques mois, durant laquelle les impayés ne seront pas couverts.
La majorité des contrats de GLI couvrent les impayés de loyers, mais aussi les éventuelles dégradations dans le logement, si le montant des réparations dépasse le dépôt de garantie, ainsi que les frais d’avocat en cas d’action en justice et d’huissier pour le recouvrement des loyers impayés. Attention, pour être éligible à une GLI, vous devez louer à un locataire qui répond à certaines conditions : il doit justifier d’une situation professionnelle stable (CDI, CDD – avec une durée résiduelle longue – ou indépendant avec plusieurs années d’exercice) et être solvable. Il est aussi quasi impossible de souscrire une telle assurance s’il ne gagne pas au moins trois fois le montant du loyer et des charges. Sachez aussi que, même si votre locataire respecte toutes ces conditions, certains assureurs refusent de couvrir des quartiers ou villes où le taux d’impayés est trop élevé. Si vous n’avez pas encore acheté votre bien, renseignezvous en amont pour savoir si une GLI est envisageable dans votre secteur. Enfin, tous ces critères sont examinés à la signature du contrat. Ainsi, si la situation de votre locataire se détériore par la suite (licenciement, perte de revenus…), vous restez couvert dans les mêmes conditions.
Pour obtenir une GLI, vous pouvez la soucrire directement auprès d’un assureur. Dans ce cas, faites-vous épauler par un professionnel ou lisez bien toutes les clauses, car d’un contrat à l’autre elles diffèrent (notamment sur les exclusions et les modalités de déclarations de sinistres). Mieux vaut fuir les contrats limitant la durée de la couverture pour privilégier ceux qui assurent jusqu’à un certain montant, en général plus protecteurs. En souscription individuelle, ces contrats sont facturés entre 3 et 4,5 % du montant des loyers encaissés, les cotisations étant déductibles de vos revenus fonciers. Pour payer moins cher, vous pouvez souscrire cette couverture chez votre gestionnaire locatif. Tous les réseaux d’agences en commercialisent, ainsi que les petits indépendants. En général, leurs contrats sont de bonne qualité et sont facturés entre 1,7 et 3 % du montant des loyers, la moyenne se situant autour de 2 %. Attention, si votre locataire ne règle pas son loyer, vous devez respecter un formalisme précis. En général, dès le premier impayé, il faut envoyer une lettre de relance puis une mise en demeure. Sans réaction de la part du locataire, contactez l’assurance en lui joignant tous les justificatifs pour qu’elle prenne le relais. Bon à savoir : le temps de mise en place de l’indemnisation oscille en général entre 2 et 4 mois, mais, comme la GLI est rétroactive, vous ne perdrez pas d’argent si votre locataire est défaillant. ■